穗二手房成交连续5年跑赢一手房房价存回调空间

　　2011年广州中心六区二手成交均价为17135元/㎡，加上合计约10％的二手税费成本，中心区二手住宅实际入市成本平均接近2万元/㎡。在广州二手楼市占据最大市场份额的合富置业，昨日发布《2012年广州二手房白皮书》（以下简称“白皮书”），其中指出，随着2012年中心区低开的一手新盘增多，预计部分地段的二手房价格有进一步下调空间。

　　市场　二手房成交连续5年跑赢一手房

　　据市国土资源与房屋管理局数据显示，2011年广州二手住宅交易登记面积599万㎡，成交宗数约7.06万宗，同比2010年减少约两成七。除南沙同比增长外，大部分区域均有两到三成左右的减幅，其中番禺、海珠、天河减幅最大，较上年减少了三成左右。

　　白皮书指出，从交易宗数看，广州二手住宅全年交易宗数自2007年起已经连续5年超过一手住宅。

　　2011年12月广州合富标准指数监测二手住宅价格为1476点，同比2010年12月上涨2.1％，较2010年17％的涨幅明显收窄，第四季度广州二手楼价小幅回调，降幅为2％。

　　对于二手房成交的大幅下滑，白皮书分析认为，限购措施限制多套物业的高端买家入市，一手新盘低开或特价促销，由外围区域逐渐蔓延至中心区，也对二手楼市产生明显的分流效应。

　　白皮书还强调，二手楼价高企，税费高昂，使得入市的成本大增。据合富置业数据显示，2011年广州中心六区二手楼成交均价为17135元/㎡，加上合计约10％的二手税费成本，中心区二手住宅实际入市成本平均接近2万元/㎡，与中心区一手楼价的差距不大。

　　合富置业首席分析师龙斌指出，受中心区二手楼价高企以及外围新盘性价比较高的吸引，“出走”外围的二手买家明显增多，其中以年轻的首次置业者为主。

　　区域　天河二手房价平均每套217万元

　　从区域分布看，番禺稳坐全市二手房成交量的第一把交椅，二手住宅成交面积166.9万平方米，占全市二手住宅成交面积的27.9％，比屈居其后的天河区多出70万平方米。白皮书解释称，番禺区内交通、基础设施越来越完善，楼盘环境好，素质高，相比核心城区，楼价具有一定优势，吸引了越来越多置业者。

　　根据在广州二手楼市占最大市场份额的合富置业成交数据，广州二手房价格最高的区域是天河区，均价达到21852元/平方米，成交均价超过全市平均水平的区域有：海珠区（17754元/平方米）、越秀区（16777元/平方米）。越秀区成交的旧楼散盘比例较高，成交均价仍有所偏低。

　　数据还显示，2011年广州各区平均每套二手住宅128.1万元，其中，天河区平均每套房价格为各区最高，超过200万元/套，达到217万元/套，花都区平均每套住宅价格最低，仅为64万元。

　　分析　个别让价幅度达30％以上

　　龙斌指出，2009年、2010年广州二手楼市交投火爆，业主返价、提高叫价、捂盘惜售的现象时有发生，“海鲜价”现象频频出现，业主强势，买家追涨。2011年力度空前的调控政策出台，楼市急转掉头，迅速陷入低迷，买卖双方心态也随之逐渐发生了根本性改变。

　　白皮书分析，去年下半年，随着调控的持续深入以及经济负面消息增多等不利因素增多，二手楼市回暖无望。买家观望情绪进一步加深，预跌心态越演越烈，还价幅度增大，集中在10％—20％之间，部分甚至高达30％。

　　“这一阶段虽然市场的笋盘增加，但买家对楼市的信心明显不足，持币观望的情绪加深，购房意愿仍跌至冰点，整体市场向买方有所倾斜。”白皮书指出。

　　从购买力情况看，一次性付款的比例不断攀升，这是2011年广州二手楼市的一个重要特点。合富置业数据显示，2011年广州二手住宅一次性付款的套均总价超过140万元/套，远高于总体套均总价的128万元/套。

　　预测　部分二手房价有一成左右回调空间

　　广州今年的二手房市场将如何发展，房价会否继续下降，成为人们关心的问题。

　　白皮书指出，作为影响市场的最重要的政策因素，2012年明显放松的可能性不大，预计二手住宅交投保持低位，部分业主议价空间有所加大。

　　“随着2012年中心区低开的一手新盘增多，预计部分地段的二手楼价格有进一步下调的空间。”白皮书称，2012年广州二手住宅成交量将与2011年大致相当，价格约有一成左右的回调空间。下半年若价格调整到位，或政策执行层面有所松动，二手楼市的交投或会低位缓慢回升。

　　白皮书还表示，2012年买家仍以需求急切的自用买家为主，买卖双方仍对政策、价格保持高度的敏感性。住宅租赁需求仍较旺盛，但经济不确定性增加，租金涨势会有所趋缓。