2011年山西省房地产开发业运行情况分析

　　2011年是"十二五"开局之年，全省上下全面加快保障性住房建设，全省房地产开发业呈现出投资高位增长，保障房建设全面提速，房屋竣工面积高速增长，房价过快上涨势头得到有效遏制等良好态势，实现了“十二五”的良好开局。

　　一、房地产开发业运行情况

　　（一）房地产开发投资情况

　　1、保障性住房建设全面提速，房地产开发投资保持高位增长

　　2011年，全省房地产开发投资完成789.9亿元，同比增长33.4%，增幅比上年加快9.3个百分点，比全国平均增速快5.5个百分点。其中，房地产开发企业承建的保障性住房项目投资完成191.4亿元，同比增长67.0%，增幅比同期房地产开发投资增速快33.6个百分点，占房地产开发投资的比重为24.2%，分别比2009年和2010年高3.6和4.6个百分点，对房地产开发投资的贡献率为38.8%，拉动全省房地产开发投资13.0个百分点。

　　2、商品住宅投资快速增长，小户型住房投资比重提高

　　2011年，全省商品住宅投资完成615.0亿元，同比增长34.5%,增幅比上年加快13.4个百分点。其中，90平方米及以下住房投资完成166.0亿元，同比增长46.8%，占商品住宅投资的比重由上年的24.7%提高到27.0%；90-140平方米住房投资完成307.5亿元，同比增长27.3%，占商品住宅投资的比重由上年的52.8%下降到50.0%；140平方米以上住房投资完成141.5亿元，同比增长37.7%，占商品住宅投资的比重由上年的22.5%提高到23.0%。

　　3、太原都市圈投资增幅回落，城镇群投资增幅加快

　　2011年，太原都市区所覆盖的9个县（区）房地产开发投资完成330.1亿元，同比增长28.4%，增幅比上年回落17.4个百分点；太原都市圈所覆盖的30个县（市、区）房地产开发投资完成437.1亿元，同比增长27.8%，增幅比上年回落15.1个百分点；晋北城镇群所覆盖的10个县（区）房地产开发投资完成156.4亿元，同比增长44.3%，增幅比上年加快34.7个百分点；晋东南城镇群所覆盖的12个县（市、区）房地产开发投资完成67.1亿元，同比增长35.9%，增幅比上年加快13.1个百分点；晋南城镇群所覆盖的16个县（市、区）房地产开发投资完成62.1亿元，同比增长35.8%，增幅比上年加快55.6个百分点。

　　4、房屋施工面积增速回落，竣工面积高速增长

　　2011年，全省房屋施工面积9325.6万平方米，同比增长22.7%，增幅比上年回落15.8个百分点，其中商品住宅施工面积7728.0万平方米，同比增长23.6%，增幅比上年回落11.8个百分点；房屋新开工面积2838.3万平方米，同比增长2.0%，增幅比上年回落11.8个百分点，其中商品住宅新开工面积2419.0万平方米，同比增长6.5%，增幅比上年回落1.4个百分点；房屋竣工面积2084.2万平方米，同比增长73.1%，增幅比上年加快33.4个百分点，其中商品住宅竣工面积1867.1万平方米，同比增长88.4%，增幅比上年加快55.0个百分点。

　　（二）房地产市场销售和土地情况

　　1、商品房销售额回落幅度明显高于销售面积

　　2011年，全省商品房销售面积1263.2万平方米，同比增长7.0%，增幅比上年回落7.2个百分点，其中商品住宅销售面积1150.6万平方米，同比增长7.5%，增幅比上年回落3.6个百分点；商品房销售额434.7亿元，同比增长5.6%，增幅比上年回落41.5个百分点，回落幅度比销售面积高34.3个百分点，其中商品住宅销售额372.3亿元，同比增长4.2%，增幅比上年回落41.1个百分点，回落幅度比销售面积高37.5个百分点。

　　2、太原都市圈销售面积增速下降，城镇群销售面积增速加快

　　2011年，太原都市区所覆盖的9个县（区）商品房销售面积250.9万平方米，同比下降21.0%，其中商品住宅销售面积223.2万平方米，同比下降23.3%；太原都市圈所覆盖的30个县（市、区）销售面积517.0万平方米，同比下降7.4%，其中商品住宅销售面积469.1万平方米，同比下降9.4%；晋北城镇群所覆盖的10个县（区）销售面积145.1万平方米，同比增长16.6%，增幅比上年加快7.0个百分点，其中商品住宅销售面积131.7万平方米，同比增长27.2%，增幅比上年加快30.1个百分点；晋东南城镇群所覆盖的12个县（市、区）销售面积238.4万平方米，同比增长33.9%，增幅比上年加快29.1个百分点，其中商品住宅销售面积224.0万平方米，同比增长36.9%，增幅比上年加快34.4个百分点；晋南城镇群所覆盖的16个县（市、区）销售面积271.5万平方米，同比增长23.1%，增幅比上年加快31.5个百分点，其中商品住宅销售面积237.7万平方米，同比增长21.7%，增幅比上年加快33.2个百分点。

　　3、商品房单位面积销售额同比下降，太原都市圈下降幅度最大

　　2011年，全省商品房单位面积销售额为3441元/平方米，同比下降1.3%，其中商品住宅单位面积销售额为3236元/平方米，同比下降3.1%。分地区看，太原都市区所覆盖的9个县（区）商品房单位面积销售额为6438元/平方米，同比下降0.8%；太原都市圈所覆盖的30个县（市、区）商品房单位面积销售额为4452元/平方米，同比下降5.8%；晋南城镇群所覆盖的16个县（市、区）商品房单位面积销售额为2531元/平方米，同比增长18.4%；晋东南城镇群所覆盖的12个县（市、区）商品房单位面积销售额为3195元/平方米，同比增长14.8%；晋北城镇群所覆盖的10个县（区）商品房单位面积销售额为2782元/平方米，同比增长3.2%。

　　4、房价过快上涨势头得到有效遏制

　　据国家统计局公布的全国70个大中城市商品房销售价格调查统计，12月份，太原市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，环比持平。1～11月太原新建商品住宅销售价格同比涨幅分别为2.2%、1.7%、1.7%、1.3%、1.2%、1.1%、1.3%、1.3%、1.4%、1.1%、1.2%、；环比涨幅分别为0.2%、-0.4%、0.3%、0.2%、0.4%、0.3%、0.2%、0.0%、0.1%、-0.1%、0.0%。

　　5、土地交易市场低迷

　　受房地产调控政策的影响，开发企业资金普遍较为紧张，购置土地更加理性，土地流拍频现。2011年，全省房地产开发企业购置土地面积654.9万平方米，比上年减少220万平方米，同比下降25.1%；土地成交价款81.3亿元，同比下降5.3%；企业存量土地532.5万平方米，同比下降9.6%；支付土地费用92.0亿元，同比下降0.6%。

　　（三）开发企业资金来源情况

　　1、楼市调控政策效应显现，开发企业各类贷款明显减少

　　2011年，全省房地产开发企业本年到位资金840.5亿元，同比增长5.6%，增幅比上年回落33.6个百分点。其中，国内贷款68.8亿元，同比下降22.2%，占本年到位资金的比重由上年的11.1%下降到8.2%；自筹资金377.1亿元，同比增长29.3%，增幅比上年回落11.2个百分点，所占比重由上年的36.6%提高到44.9%；其它资金394.6亿元，同比下降5.2%，所占比重由上年的52.3%下降到46.9%。在其它资金来源中，定金及预付款277.3亿元，同比增长2.7%，增幅比上年回落69.1个百分点，所占比重由上年的33.9%下降到33.0%；个人按揭贷款64.7亿元，同比下降6.8%，所占比重由上年的8.7%下降到7.7%。

　　2、太原都市圈企业到位资金深度回落

　　2011年，太原都市区所覆盖的9个县（区）开发企业本年到位资金399.9亿元，同比增长2.0%，增幅比上年回落56.6个百分点；太原都市圈所覆盖的30个县（市、区）开发企业本年到位资金501.1亿元，同比增长2.3%，增幅比上年回落52.7个百分点；晋北城镇群所覆盖的10个县（区）开发企业本年到位资金106.1亿元，同比下降24.9%，增幅比上年下降64.6个百分点；晋东南城镇群所覆盖的12个县（市、区）开发企业本年到位资金98.2亿元，同比增长32.5%，增幅比上年加快4.8个百分点；晋南城镇群所覆盖的16个县（市、区）开发企业本年到位资金106.5亿元，同比增长45.1%，增幅比上年加快56.7个百分点。

　　二、当前房地产开发市场应关注的问题

　　（一）房地产开发投资 总量仍显不足

　　虽然2011年我省房地产开发投资保持了快速增长势头，增幅居全国第12位，居中部六省首位，但今年我省房地产开发投资在全国的位次再次后移1位，跌至第25位。从开发投资总量与全国及其中部六省的比较来看，2010年，我省房地产开发投资完成789.9亿元，规模居全国第25位，居中部六省末位；中部其他五省的房地产开发投资分别为：河南2620.0亿元、安徽2590.1亿元、湖北2063.2亿元、湖南1896.7亿元、江西852.7亿元。从开发投资占固定资产投资的比重来看，我省房地产开发投资占固定资产投资的比重仅为11.1%，比全国平均比重低9.3个百分点，比中部六省平均比重低4.5个百分点，中部其他五省的房地产投资占固定资产投资的比重分别为：安徽21.4%、湖南16.6%、湖北16.0%、河南15.5%、江西9.7%。

2011年全国及中部六省房地产开发投资完成情况

　　（二）中小户型住房供应仍然偏少

　　2011年，全省商品房开发结构虽然得到较大调整，但结构性矛盾依然明显，中小户型住房所占比重仍显偏低。2011年，全省90平方米及以下住房投资占商品住宅投资的比重为27.0%，比全国平均比重低3.8个百分点，施工面积占商品住宅施工面积的比重为28.0%，新开工面积占商品住宅新开工面积的比重为23.2%；140平方米以上商品住宅投资占商品住宅投资的比重为23.0%，比全国平均比重高2.5个百分点，施工面积占商品住宅施工面积的比重为17.2%，新开工面积占商品住宅新开工面积的比重为15.0%。

　　（三）后续建设资金缺口较大

　　从开发资金来源看，2011年房地产开发企业本年到位资金840.5亿元，同比增长5.6%，增幅比上年回落33.8个百分点，比同期开发投资增速低27.8个百分点，是2000年以来最低的。从近年来开发企业本年资金来源占本年投资完成额的比重来看，2011年仅为106%，仅高于1992年。一季度为239%、上半年为130%、三季度为112%，一路下降到年底的106%。由此可见，在继续坚持房地产调控政策不动摇的背景下，房企融资成本加大和资金回笼周期变长、个人购房贷款成本上升，后续建设资金将出现较大缺口。

　　三、促进全省房地产开发业健康快速发展的建议

　　（一）进一步加大房地产开发投资力度

　　2011年，我省的房地产开发投资增速高于全国和中部其它省份，但总量始终位于全国下游水平，并且位次比上年后移1位。因此要坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、因地制宜的原则，尽量避免或减少调控政策对正在发育的我省房地产市场产生的制约影响，继续加大房地产开发投资力度，加快房地产业发展，逐步缩小与全国和中部六省的差距。

　　（二）继续调整住宅供应结构，加大保障性住房建设力度

　　优化住宅供应结构，遏制房价过快上涨势头，是现阶段调控房地产业发展的主旋律。要正确运用宏观调控和市场机制两个手段，以普通居民住宅为重点，推进房地产业发展，加大保障性住房建设力度，确保老百姓买得起或住得上房。要优先保证中低价位、中小套型商品房、保障性住房的建设用地，综合运用税收、信贷、土地等手段，调控住宅供应总量、结构和速度，扩大房地产有效需求。大力推进保障性住房建设，严格落实各类保障房的套型面积，完善保障性住房准入制度，使中低收入家庭、新就业职工和外来务工人员真正享受到住房保障的实惠。

　　（三）拓宽企业融资渠道，提升综合竞争力

　　融资能力是房地产企业竞争力的综合性核心要素，是房地产企业实现可持续发展的重要保证。一是要把各类资源向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜，保障企业有顺畅的经营现金流量；二是要加强与省内外房地产开发企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投资者，争取获得多方投资者的支持；三是要积极尝试通过房地产信托融资、租赁融资、回租融资、回买融资和夹层融资等方式，提升企业的融资能力；四是要加强企业信用管理，注重资信体系的建设，营造良好的金融信用环境；五是要提高经营管理水平，塑造规范经营的现代企业形象，优化产业结构和资产构成，争取企业上市融资。（山西省统计局投资处）（责任编辑：张洋）