北上广深3月住宅成交大增 众龙头房企业绩暴增数倍

北上广深3月住宅成交环比大增

众龙头房企业绩暴增数倍

数据显示，促销下3月份保利地产销售金额骤增267%，而绿地集团的涨幅更是达到了589%

在经历了年初两个月的低迷后，3月的房地产市场终于迎来了回暖。北上广深的住宅成交量环比均出现大涨，而不少房企当月的销售业绩相较前2个月也都实现了数倍的增幅。

以央企保利地产为例，其3月的销售达到了96.72亿元，环比2月大涨267%，是前2月销售金额总和(51.29亿元)的2倍。而这背后则是保利地产约40个城市，近100个项目大力促销的结果。同时，绿地集团三月的销售金额环比更是大增589%。

而对于三月份房地产市场的这个小阳春，分析人士也指出，主要是由于各地房企供应增加，积极促销、以价换量，加之首套房贷率回调等多重影响，导致刚需集中释放成交量回暖。

在北京， 虽然楼市成交量抬头，但是成交价格却出现不同幅度的下滑。

逾八成成交量环比上涨

根据中指院4月初提供的报告显示，3月份其监测的40个城市中，33个城市成交面积环比上涨，比例超过8成，其中杭州主城区环比涨幅最大，达230.44%。10个重点城市环比成交量也均大幅上涨，除杭州外，天津涨幅亦超过100%。而北京、上海、广州、深圳的上涨幅度也达到了73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

价格方面，3月40个监测城市成交价格稳中有降，重点城市中，成都跌幅达14.48%，天津和重庆各上涨一成，其余各城市成交均价无明显波动。

而从整个一季度看，20个主要城市中有14个成交面积同比2011年下跌，其中大连降幅最大达73.14%；6城市同比上涨。重点城市中，重庆、南京和杭州成交面积同比2011年第一季度上升，其余6城市皆低于去年同期水平。而主要城市中，五成城市成交均价同比下跌，重点城市中仅天津和成都成交均价同比略有上涨，其余城市均出现不同程度下降。

3月房企业绩大增

在各大城市住宅成交回暖的同时，龙头房企们也凭借着大力促销等手段，在3月份实现了销售金额环比的成倍增长。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心日前共同发布的《2012第一季度房企业销售TOP50》榜单也显示，虽然一季度龙头房企的销售业绩大部分出现下滑，但主要源于1、2月份的低迷，三月份的表示则十分抢眼。

数据显示，今年一季度销售金额排名第三的绿地集团，1-3月份共实现销售金额153.8亿元，而其前2个月的销售合计仅为36亿元，其中2月份销售约20亿元(包括8亿元的协议销售额)，不及三月销售金额117.8亿元的2成。

而富力地产一季度实现销售金额66亿元，超前2月合计销售金额36.28亿元近一倍；金地集团一季度也实现销售金额41.3亿元，较前2月合计的16.4亿元大增逾1.5倍；而恒大、龙湖、世茂这三家龙头房企，3月份的销售分别为48.6亿元、34.4亿元和43.2亿元，均超过他们前2个月合计销售金额的一倍(1-2月份恒大、龙湖、世贸分别销售42.4亿元、33.1亿元、29.8亿元)。

此外，建业地产、越秀地产、招商地产更是在一季度房企整体销售业绩不佳的情况下，取得了同比增长400%、131%、61%的佳绩。

而从一季度的整体销售看，虽然老大万科1-3月份的销售金额同比下滑10%，但其还是和中海外、绿地成为一季度房企的最大赢家。其中在销售金额上，万科以288.2亿元稳居第一，中海外则以203.0亿元紧随其后，绿地集团的153.8亿元位列第三。销售面积方面，万科、绿地集团、中海外则分别以286.5万平方米、169.0万平方米、146.0万平方米位列三甲。

北京三环外房价普降

虽然楼市成交量抬头，但是成交价格却出现不同幅度的下滑。

根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，一季度北京五六环之间纯商品住宅成交均价分别为17575元/平方米，环比上季度降幅为17.0%；六环外为12011元/平方米，环比上季度降幅11.8%；其中，五环外为全市降价幅度最大的区域。

对此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，从上述数据来看，北京一手房均价已进入持续的、实质性的回落阶段。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也预计，4月份随着开盘量的增加，以及降价促销力度的加大，房价还将进一步回落。除此之外，8.5折的首套房贷优惠利率有望进一步普及，这将大量促使首次置业者出手。

中原地产研究总监张大伟也认为，从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续降价的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

陈亮也预计，随着降价区域的逐步发展，四、五环之间有可能成为下一个主要降价区域，尤其是当前新房供应相对充裕的东南部区域。

　一季度住宅类用地成交面积同比降五成

历时近两年的本轮房地产调控政策，在压房价的同时，也带来后期市场供应不足的窘境。

根据中国指数研究院的数据，今年一季度，全国300个城市共成交住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1534宗，成交面积6921万平方米，成交面积环比减少43%，同比减少幅度则达到51%。

住宅用地的成交情况是一季度土地市场的缩影。同期，这300个城市的土地整体成交面积为23053万平方米，同比和环比均下滑了约三成。

土地市场的萎缩无疑将影响到此后的市场供应。英国皇家特许测量师学会中国区主席李旭向《每日经济新闻》记者表示，如果行政性手段持续不放松的话，将造成新的供需紧张，并带来房价上涨的压力。

宅地成交面积下滑一半

与今年3月住宅市场成交大幅转暖相比，土地市场的表现却存在着巨大的反差。数据显示，3月全国300个城市共成交土地1316宗，成交面积5584万平方米，同比减少45%，为今年一季度土地成交面积最少的月份。其中，住宅用地成交面积1425万平方米，同比降幅达到惊人的67%。

土地成交价格也持续维持低位。今年一季度，全国300个城市土地成交楼面均价为788元/平方米，环比和同比跌幅均超过两成，其中住宅类用地成交楼面均价为1119元/平方米，环比和同比均下跌12%。

溢价率方面，一季度土地整体平均溢价率为2%，环比减少2个百分点，同比减少19个百分点。

值得注意的是，在北京市一季度成交的45宗土地中，全部以底价成交，这是北京首次出现单季度土地全部底价成交的情况。

政府推地意愿降低

除了开发商不愿拿地外，政府推地的意愿也在不断下降。上述机构的数据显示，今年1~3月，全国300个城市共推出土地7052宗，推出土地面积29236万平方米，同比减少19%。其中，住宅类用地推出2131宗，面积9815万平方米，同比减少37%。

尽管各地的土地供应通常遵循"前紧后松"的趋势，即"年初供应量小、下半年开始放量"，但今年一季度土地供应宗数和供应面积仍然是最近几年来的新低。

就在同期，全国多个城市的住宅成交开始放量，个别城市的成交量增幅超过五成，并引发了新一轮"小阳春"的说法。住宅市场和土地市场，正在经历不同的冷热态势。对此，李旭向《每日经济新闻》记者表示，近期住宅成交的放量，是在信贷政策定向宽松的态势下，此前被压抑的部分刚需开始释放。在一些乐观的分析人士看来，当前土地成交价格不高，使得未来的房价仍有下调空间。

但李旭认为，土地市场供需的低迷有可能造成下一轮市场的供应紧张，并使得房价再次承受上涨的压力。这也正是行政化调控手段的"副作用"之一。而在此前的楼市调控史上，这样的情景并不陌生。

目前来看，以"限购令"为代表的调控政策短期内尚无松绑可能。受此影响短期内土地市场恐仍难以回暖。

房企库存大增 降价成唯一选择

"快进快出"高周转模式更胜一筹

[ 在同等商品情况下，人家降，你不降，你不就倒霉吗？

今年的3月~8月是比较艰难的时候，大概的降幅为0~15% ]

大型房地产上市公司年报陆续出炉，房企的资金与库存压力随之公之于众。在不降温的楼市调控下，为了生存，房企似乎只剩下一条路：降价。

在刚刚结束的博鳌亚洲论坛上，绿地控股集团董事长兼总裁张玉良表示，要适应目前的市场状况，性价比很关键。房价下跌15%~20%才算是调到了比较合理的范围。首创置业有限公司董事长刘晓光则称，今年房地产将围绕限购、降价、并购和去库存化这几个关键词进行，大概降幅为0~15%。

48家房企存货同比增近50%

根据Wind资讯，截至3月27日，沪深两市已有52家A股房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计达到5906.74亿元，同比增长45.8%。以2011年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期为4.62年。而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。由此，这些房企存货周转时间同比延长了9个多月。

分城市来看，上海易居房地产研究院此前发布的"月度存货压力报告"称，受成交量低迷影响，十大典型城市2011年新建商品住宅存量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%。

10个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。其中，广州、上海、北京增幅较为明显，平均增幅较上年同期增长约五成。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之首。

上海易居研究院综合部部长杨红旭预计，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。

然而，更要命的不仅仅是库存率的上升，去年以来，由于宏观经济回落及信贷收紧，房企融资成本迅速提高。

房地产企业也力图通过各种渠道拓展资金来源。在3月21日举行的"2012中国房地产500强峰会"上，排名前50的房地产企业共同发起成立了"房企Top50基金"，拟募资180亿元，以吸引各方投资房地产项目。

2012年1~2月的数据显示，全国房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金5995亿元，同比增长43.3%，在本年资金来源中占42.3%，比2011年全年提高1.4个百分点。

降价应对"悬崖式下跌"

对于房企危机，很多人将矛头对准了"限购令"，SOHO中国董事长潘石屹在博鳌亚洲论坛期间说，限购政策出台后，"到了去年9月份，全中国房地产成交量悬崖式下跌"。

虽然不少市场人士都预期限购作为行政手段将会退出，市场化的调控手段将取而代之，但至少目前，在几个城市试图悄悄松绑限购未果之后，张玉良表示，企业最聪明的做法是适应环境。

张玉良表示，提高去化率的核心是提高性价比。当被问及绿地集团有没有降价促销计划时，张玉良称，绿地去年7月份就降过，第一波降了10%~15%，最高降了25%左右。

刘晓光也表示，要适应市场，价格很关键。"在同等商品情况下，人家降，你不降，你不就倒霉吗？"

由于销售持续低迷和库存高企，自1月份以来，保利、招商、恒大等房企陆续启动较大规模的降价促销活动。中原地产研究中心报告称，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。保利、富力、招商、金地、中海5家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。

中原地产研究中心称，现阶段，标杆房企价格调整幅度在一至四成。其中，超过一半的项目价格调整幅度在10%以内，调整幅度较小。32%的项目价格调整幅度在20%~30%之间，仅17%的项目价格下跌幅度超过两成。在售项目价格调整幅度较大的开发商包括富力、万科、华润和金地。

从城市来看，成都和天津两地成为标杆房企促销最为频繁的地方，入驻的标杆房企目前在售项目销售均价普遍有约15%的下调。北京、广州的降价促销项目也比较多，但价格的下调幅度小于成都和天津两地，在8%~12%之间。

中国房地产信息集团(CRIC)研究报告称，近年来，众房企一直在"周转速度型"和"品质利润型"这两种模式间寻找着力点和平衡点。在2011年信贷紧张、资金成本很高的特定环境下，"快进快出"高周转显然已成为众房企的追求目标。

CRIC列出的2011年中国房地产企业销售金额Top50榜单中，排名前八的均为高周转企业，可见，2011年效率高周转模式更胜一筹。

房价下跌20%才算合理？

对于楼市价格到底会降多少，降到多少才算合理，业内人士也有一番激辩。

中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立称，据国际经验，房价收入比在6倍左右比较合理，房价如果高于这个价格，应当通过调控降低它的价格，通过薄利多销来增加供给。

"房价调到合理的范围，我理解是现在房价下跌15%~20%。"张玉良称。刘晓光则认为，中国的房地产市场在今年的3月~8月份是比较艰难的时候，大概的降幅为0~15%，8月份之后会是一个平稳期。"但一线城市核心地段很难下降，有些二线城市、三四线城市房价可能还会略有上升。"

长江商学院副院长刘劲表示，短期内决定房价的主要是政府，但长期来讲，中国整个房市，尤其是一二线城市过去超额回报的时期已经过去了，如果回归到一个比较合理的状态的话，房地产价格每年只能是通胀的涨幅，比如4%、5%，与此同时，租金和老百姓收入可能是一个高增长，比如9%、10%。

刘晓光表示，降房价不是一个很简单的事，因为它和群众收入、经济增速、税费、地价、资金成本、开发商的合理利润相关联，因此需要综合性地解决问题。刘晓光强调，自己不太赞成土地拍卖制度，由于价高者得，拍得土地者就会把成本都摊进去。"应该琢磨一个影子价格，就是一级土地开发的时候，有一个合理利润。二级企业开发的过程中也给一个合理利润，围绕这个换算出房价。"

郑新立对记者表示，招拍挂制度可能是推高地价的重要原因，因此需要对其进行改革。"控制保障房和一般商品房的土地价格，地方政府应该是有手段的。"

各抒己见

房地产行业还在"过冬"，必须花心思挖掘刚需，把注意力放在有潜力的二三四线城市。

--佳兆业集团总监周素萍

如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。

--成都大学副校长张其佐

既然是短期调控政策，就早晚要退出。只有制度建设才能"填补"政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出"越调越高"和"报复性反弹"的怪圈。

--中国(海南)改革发展研究院院长迟福林