库存高企并非调控成功标尺

　　在某些舆论轮番爆炒各大城市房地产库存高企、远超警戒线时，一则新闻多少会让浮躁之心略微平和。在调控政策最为严厉、执行也最为彻底的北京，根据北京市住建委的统计，清理掉了3.3万套无效房源，可售房源的库存量从12.4万套变为9.1万套，低于所谓的11万套“警戒线”。对此原因，其解释为“由于采取分步开发建设的方式，房地产交易权属管理系统在衔接过程中产生了部分实际已售但系统未及时核销，以及期房转现房后未核销期房而重复计算的无效库存。此外，也有少量库存房源，虽然未对外销售，但开发企业实际已自用或出租，或被查封、被抵押等。”在信息系统建设居于全国前列的北京，都存在着超过1/4的统计误差，可想而知，这绝非个案。

　　对此，某些之前高呼“库存压顶、房企濒死”的专家又提出新说法“楼市调控依然有很大空间”，提出此论调的理论基础在于，调控就是要增加房企库存，房企若去化率恢复到正常范围就是调控不成功。但这一基础真的合理吗？这一基础真的符合调控初衷吗？

　　温总理在两会答记者问谈及房地产调控时表示：“要保持房地产长期平稳和健康发展。”调控房地产，是为了让不合理的房价回归合理，而回归合理的目的是为了让更多的人买得起房、住得起房，更多的人买得起房会加快房子的去化率，反过来促进市场供销两旺，进而让市场平稳健康发展。如今，开发商不断以价格下探来试水能否在限购、限贷的背景下实现以价换量，而在北京这样限购、限贷政策最为严厉的城市，能够换取的“量”几乎也只有真正的“刚需”。由此来看，调控背景下的成交上升并不值得恐惧。

　　因此，面对北京市住建委公布的可售房源新数据，舆论应一方面为市场有了更可信赖的判断数据感到欣慰，另一方面则理应对“刚需”市场的承受力有新的判断。若因由曾经的统计技术问题而导致的库存数字下降，便惊呼“调控还不到位”，无论究其理论还是逻辑推理都难成立。库存并不是衡量调控是否成功的标尺。

　　从另一个角度看，房企因调控而导致存货高企是个好事儿，这必然要推动房企更关注销售，以更大的降价步伐来迎合“刚需”、推动市场；但库存高企也会导致房企开发动力不足，如果以价换量无法实现，新的开发供应必然不足，从而为未来市场埋下隐患；如果我们目前所看到的各城市房源库存量都类似于北京，“水分”较高，就不利于管理者与民众进行客观的市场判断，也不利于房企的战略决策；而以有水分的房价库存和最低谷时成交量为数字基础得出的“X城消化库存需要XX个月”的结论，不能称之为实事求是，发表时理应审慎。

　　因此，各方有理由为北京市住建委此举叫好，因为在调控已实现了“压需求”后，“增供给”必然是下一步最重要的课题，有了真实的统计数字作为基础，清楚了供给量究竟如何、存货究竟集中在哪些区域、市场需求和存货是否对位，对于各方，都不无裨益。