世邦魏理仕商业部董事汪培政：一线城市高端商业远未饱和

　　“中国的奢侈品还处在溢价销售的阶段，无论在北京、上海等一线城市再开多少个奢侈品店，都有足够的消费力去支持。”世邦魏理仕商业部董事汪培政说。

　　来自世邦魏理仕的数据显示，2011年，北京市优质零售物业终于走出了持续三年的低谷，上升至历史高位：整体平均租金中，首层和二层租金分别同比上升了13.5%和19.4%，至每天每平方米38.3元和27.1元，市场整体空置率也同比下降1.6个百分点，至10.4%。

　　与此同时，奢侈品企业继续保持急剧扩张的势头：Dior在新光天地开设旗舰店，Gucci在银泰中心柏悦生活租赁了350平方米新店，Chloé和萧邦在东方新天地分别租赁了160平方米和84平方米。

　　随着国际品牌越来越多看重国内市场，入驻中国、发力开店，极大带动了国内一线城市高端商业的发展，但彼此之间的竞争矛盾也在逐渐显现。

　　记者：国际品牌在中国选址时，一般看重什么？

　　汪培政：大部分国际名品在进入中国之前，一定会站到高处，从全国乃至全世界的网络规划角度来考虑，看城市的消费力是否能够支撑这个品牌的发展。第一选择，一定会是标志性城市的标志性地区，对这个区域的人流量、地区在这个城市的影响力，周围人群的消费水平，对品牌文化的认知度，区域人群消费能力都会比较看重。从硬件条件上说就更细致了，包括外部的交通动线，停车场体量，内部建筑等硬件条件，层高、过道宽度、展示面积等等，包括后期的运营团队、管理水平等。不同品牌也都会有自己的要求。

　　国际品牌进入中国一定是想要最好地方的最好位置，新的商业物业引进品牌的时候也都希望是认知度比较高的品牌，那么双方在供需点上一定会产生矛盾。比如王府井近期可能还会引入新的国际品牌中心，周边的商场也会向上做品牌调整。那么作为传统商圈，我对王府井周边的外部交通动线和停车问题就会比较担心，毕竟国际名品的客户较少会坐公共交通工具。这个问题不解决，我对这一区域高端商业的发展前景就有一定保留意见。

　　记者：近两年，国内的商业地产热也带动了国际品牌的引进热潮，如何评价国际大牌对高端商业物业的实际影响？

　　汪培政：实际上我们说国际品牌也好，奢侈品牌也好，它一定是个小众消费文化的产品定位，很难带动人流量的增加。其实引入过高定位的品牌，反而可能会减少这个商业原本的客流量水平。这就给这个高端商业本身提出了很高的要求：它的体量一定要足够大，配比一定要合理。比如说，我有十几万平方米的体量，是一个比较大的商业综合体，业态配比上可以将餐饮、娱乐、零售做到3∶2∶5，那么通过餐饮、娱乐部分就可以保证零售部分的基础流量。核心商业的零售部分，除了高端的国际一线品牌，也会有相当比例留给时尚的快销品牌、性价比较高的二线品牌，这样才能对一线品牌的客流量、商业的总体利润起到很好的带动作用。

　　记者：你怎么看高端商业在中国的未来发展？目前是否存在过热的情况？

　　汪培政：以奢侈品牌为目标的高端商业在中国的发展只能说是刚刚开始，还远没有到饱和甚至过量的程度。从品牌本身来说，一些已经进入中国市场的国际品牌，都已经考虑在立足一线城市的基础上，向二线城市发展。很多省会城市以下、但是经济发展水平比较高的城市也都在这些国际品牌的考虑当中。另一方面，未来国际名牌进入中国市场也会呈现品牌多样化、差异化发展的趋势。一些在国际名牌市场认知度高、性价比相对较高的品牌也会陆续进入中国，拓展其在国内市场的品牌认知力。

　　在与国内高端商业的匹配上，高端品牌将越来越青睐核心城市的副中心商圈。一般来说，奢侈品牌在选址时，对商业物业整体水平、业态形式、商圈生态都有较高要求，核心城市的传统商圈在外部交通动线、停车位总量、内部设计上已经很难满足。新兴商圈虽然要面临商业氛围不足的尴尬，但随着城市发展的加速，其消费力也将不断创造奇迹。