石市西北楼市剖析 上风上水性价比高仍存隐忧

　　楼市调控依旧持续、传统旺季即将到来、楼市信贷政策有所放宽——背景复杂的房地产市场，不但吸引了购房者的目光，而且也让购房者对省会各个板块的表现更加关注。

　　坐拥上风上水的省会“西北板块”在环境优势上占据明显优势，但在很长一段时间内，区域开发脚步较缓。现如今，随着省会楼市的快速发展，“西北板块”生活圈内高品质项目快速增加，为该区域带来了新商机、新人气、新动力，推动“西北板块”向新的高潮发起冲击。

　　针对“城市变迁，再看‘西北板块’如何升级？”这一话题，本报特别和石家庄市房地产业协会一起策划推出了本次沙龙活动，相关专业人士和开发商代表共同就“西北板块”问题进行深入讨论。

　　热点话题

　　话题一：入驻“西北板块” 众多因素吸引房企进驻

　　对于省会的“西北板块”，记者在实地探访中发现，该区域内楼盘产品较为齐全。省会楼市较为主流的户型和房屋业态，在该区域内都能找到。那么吸引众多开发企业争相入驻“西北板块”的原因是什么？

　　上风上水环境良好

　　提及入驻“西北板块”的原因，兆翔地产副总经理叶静伟直言：“对居住者来讲，空气质量是非常重要的，而‘西北板块’最大的优势就在于此。这块儿上风上水，没有工厂的污染，空气质量良好。这是吸引我们企业进驻的主要原因之一。”

　　对此，金麦加地产营销总监任奇炜也表示认同，同时他还指出，这个板块不但上风上水，而且背后是山，水资源丰富。再加上这里还具有很好的文化底蕴，如近处的赵佗公园、远处的西柏坡等，这些都能与这个板块关系密切，也是打造一个高品质项目的必备条件。

　　交通优势格外显著

　　随着城市的快速发展，“西北板块”的交通优势也越发明显。中华大街北延升级，进一步完善了城市骨干路网，使得该区域的交通便利更为突出。在本次沙龙上，各位专家一致认为，桥西多了这条南北向的快速通道，也吸引了广大省会置业者关注。

　　同时，叶静伟表示，在一个大城市里面，通往机场的方向，往往就是城市比较好的一个发展方向，而“西北板块”正是占据了这种“地利”，再加上良好生态的“天时”，才吸引了众多房地产开发企业的进驻。

　　话题二：楼市产品构成 产品丰富且性价比高

　　尽管省会“西北板块”的楼市起步较晚，但经过近年来的快速发展，楼市产品丰富且性价比较高，使得该区域一跃成为省会较为火热的板块之一。

　　住宅产品“高中低”齐全

　　据了解，在“西北板块”中，高层住宅规模较大，如北郡·景城、卓达·河畔盛景、华林国际等；小高层住宅以锦麟和北郡·智城为代表。同时该区域内的天山新公爵和锦麟花园洋房则满足了高端人群的需求。尤其近年来，随着星河·御城、林荫大院、弘石湾、汇君城、雍和慢城等高品质项目的入驻，“西北板块”的产品更加丰富。

　　对此，石家庄市政府决策咨询委员会副主任郭省指出，就目前的情况建设来看，“西北板块”的高品质项目越来越多。但就区域楼市产品的良性布局和消费者的实际需求而言，该区域也做到了“高中低”相结合。这对一个区域的楼市健康发展又极为关键。

　　配套设施正在改善

　　说到省会楼市的房价，“西北板块”的楼市产品往往都给人性价比高的印象。

　　对此，六度品牌策略机构总经理张哲表示，这个板块的交通和环境已经得到了大家的认可，一度购房者不满意的配套设施落后、商业欠佳等问题也随着诸多开发企业的进驻正在快速改善。

　　同时，任奇炜指出，数据上也显示新华区是石家庄房价水平较低的区域。诸多优势给予了“西北板块”楼市产品的高性价比。

　　观点实录：区域历史文化挖掘现状如何？

　　一个城市的建设与发展，历史文化的传承不可忽视。而要打造一个精品项目，历史文化也是不可获缺的元素。那么，在“西北板块”的房地产开发中，历史文化的挖掘如何？

　　人文资源挖掘远远不够

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源：正确、完美地利用历史文化，对于提升一个房地产项目的价值具有非常积极的意义。“西北板块”不仅上风上水，交通便利，还有一点不可忽视，就是赵佗这个人文资源，这为“西北板块”历史文化的开发，提供了非常深厚的文化基础。但在这方面的利用，房地产市场现在做得还远远不够。

　　红色文化将成未来亮点

　　海市地产副总经理陈晓薇：近年来，平山以红色文化为引领，以绿色文化为补充，以特色文化为脉络，着力推进大西柏坡建设。今年5月份，西柏坡的红色快速路将完工，这条路肯定会给“西北板块”带来红色旅游的便利，将西柏坡的红色文化拉入该板块。因为大西柏坡地区文化遗产众多，拥有各级文物234处，这将成为该板块的一大亮点和其历史文化精髓。

　　单纯式开发便于凸显稀缺性

　　六度品牌策略机构总经理张哲：历史文化承载了城市的文化内涵，记录着城市生活的点滴，是一个城市不断发展进步的亲历者。就省会的居住格局而言，省会西北综合了生态环境和历史文化的双重优势，更凸显了“西北板块”的稀缺性。再加上这个区域老小区较多，在这种基础上的单纯升级式开发，更便于展现其稀缺性，对于楼市的发展有着积极的推进作用。

　　未来发展趋势如何？

　　根据规划，石家庄打造“山水新城”进程中，西部、北部扮演着旅游新城的角色。石家庄西部、北部地区将依托天然景观优势着重发展旅游产业，进而吸纳国内外大批投资商到城区西部、北部投资置业，使之成为宜居、宜游和宜商的旅游新城。现如今，拥有优良的自然环境、深厚的人文历史，吸引了大量的开发企业进驻，那么“西北板块”未来的发展趋势又将如何呢？

　　三大方面优势更加凸显

　　李水源：我个人认为，随着石家庄城市规模的扩大，再加上正定持续的发展态势，那么未来这个区域可能就是一个非常好的开发区。这里基本囊括了高品质产品、便利交通网络、历史文化三大方面的优势，从而更加凸显与其他区域的不同。

　　大型商业综合体或将出现

　　叶静伟：在“西北板块”，楼市起步较晚，商业的配套略有欠缺。开发企业会在这方面下工夫。如果条件成熟，在“西北板块”，尤其是和平路沿线，大型的商业综合体肯定会出现的。

　　发展潜力比较大

　　任奇炜：正是由于起步比较晚，“西北板块”的发展潜力比较大。不久的将来，这个区域的发展趋势肯定优于东南，因为省会东南区域，经过多年的快速发展，基本已经处于饱和状态了。

　　深度分析：解放传统“配套”理念

　　石家庄西部山前区具有良好的自然生态环境和自然景观，附近分布着龙泉山、抱犊寨、封龙山等多个自然风景区，是石市西部的绿色屏障。石家庄北部有滹沱河、太平河，还将有公园、水系和绿地等人工景观，这将使西北城区的旅游景观连成片。尽管如此上风上水的“西北板块”楼市正在快速发展，其公共资源、配套设施也在逐步完善，但是要更加快速地完善和成熟，还需要哪些方面的努力呢？

　　可尝试多方通力协作

　　石家庄市政府决策咨询委员会副主任郭省：从目前情况看，商业的欠缺正在随着大量房企的进驻逐步改善，但是对于医院、学校、养老中心等基础设施还需要该板块的开发企业通力合作。比如这个项目做个养老中心，那个项目做个小学，附近不远的项目做个幼儿园，另一个项目做个医院等。这样多方协作发展，在节省成本的基础上，也有利于配套设施的快速完善与成熟。

　　对此，李水源也强调，配套设施的错开建设尤为重要。而且在区域配套相对落后的背景下，按照距离最小化和功效最大化原则，将服务设施空间布局从传统的“配套”理念中解放出来，形成错落与兼顾的资源配置，这也是能快速且有效改善区域配套的措施。

　　产品、配套要避免同质化

　　叶静伟举例说，在上海，浦东的联洋社区，就是由八个开发商一起完善片区配套的，这样这个区域很快就能享受到成熟的配套。“一个开发商单独去完善配套，是很艰难的，所以多个开发企业通力合作非常可行。”他说。

　　陈晓薇则认为，这就需要各个开发企业在开发项目、产品和配套的建设上都要避免同质化，这才能让社会资源得到共享，不会形成资源浪费。不可否认的是，配套完善的过程也是楼市产品价格上行的过程，这对于开发企业以及区域价值都是大有裨益的。

　　场外声音

　　项目鱼龙混杂

　　——石家庄宏峻房地产公司销售总监 黄伟

　　目前，房地产市场受限购政策的影响，整体局面较为平淡。其未来的走势首先要看国家调控政策如何。就目前的省会“西北板块”而言，项目开发起步较晚，数量多且鱼龙混杂，我认为在小产权房的治理上需要加大力度，因为这类房产正在分流一部分刚需购房者，而且加大房产交易的不安定因素。对于下半年的楼市而言，我认为在开发成本，如土地、建材等不下降的前提下，省会房价基本不会有什么大的改变，涨幅可能会减缓。

　　“西北板块”购买力较强

　　——河北燕都房地产开发集团有限公司副总经理 杨胜军

　　多年来，新华区都是一个占据了大片城乡接合部的区域。辖区人口数量在省会各区中也是较多的。而对于省会“西北板块”的房地产市场来说，不但拥有老城区居民的改善型需求，还有随着城市建设、大中专毕业生的不断到来，刚性需求的不断增多，尤此可见“西北板块”的购买力还是比较大的。

　　在楼市产品的构成上，我认为“西北板块”的项目也比较丰富，中高低档产品比较齐全。在即将到来的传统旺季中，各项目的表现也将有很大的不同。在目前的楼市调控之下，促销战略的不同，可能会更为明显。

　　刚需不求抄底而求稳定

　　——省会消费者鲁建乔

　　来这个城市十多年了，从结婚打算买房，到现在孩子4岁，我还是租房住。这几年下来，真是被房子折腾累了。像我这样的人，常常被称为房地产市场的刚性需求置业者。在购房上，刚需之所以更加谨慎，之所以更关注楼市的调控、房价的变动以及更加希望房价的稳定，是因为刚需经济能力的限制。除了供养房子，他们还要负责孩子教育、老人的养老等，这些往往比买房子更加棘手。

　　在购房过程中，刚需也不会只考虑一个区域，往往会同时考虑两三个区域。除了交通、工作方便等方面的原因外，也是对市场价格的比较、对市场未来变化的考察。这个考察并非想的是必须抄底，而更多的是考察价格稳定性。

　　最近我比较关注省会的西北区域。这里近年来发展速度比较快。相比较省会其他区域来说，价格不算高，并且发展前景好。