广州房价离合理还有多远？

　　网友算账：

　　合理房价广州应为6860元/m2

　　资料显示，2011年广州市地区生产总值(GDP)同比增长11%，城市居民年人均可支配收入达到34300元。

　　据此，有网友算出这样一笔账：按一家三口一套90平方米的住宅，如按6倍房价收入比计算(34300×3×6÷90=6860)，房价约为6860元/m2。而根据广州市国土房管局公布数据计算，去年广州市一手住宅网签均价为13401元/m2，也就是说，目前广州的房价约为“合理房价”的两倍。因此，年轻人买不起房显然也就在情理之中了。

　　业内人士算账：

　　合理房价广州应为11000～12000元/m2

　　目前广州楼市整体均价在14000元/m2左右，考虑到要适应刚需承受力，整体均价下降10%～15%左右，(14000×0.85=11900 14000×0.9=12600)应该是比较合理的价格，不过还要视供应量、区位、政策利好的影响而有所浮动。因为投资需求没有了，以前的价是投资需求托起的，降10%~15%加上通胀是底线。

　　在各方对楼市调控进行博弈的关键时期，3月14日，温家宝总理在“两会”记者会上对楼市进行了定调：“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”至于何为合理的房价，温总理也明确表示，“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。”

　　按照温总理给出的标准，显然目前绝大多数城市的房价仍处畸高状态。根据国家统计局3月18日公布的数据显示，70个大中城市中，2月份价格同比下降的城市仅有27个，其中除了温州等极个别城市外，降幅均不到1%。数据再次说明，在“史上最严厉”的调控政策之下，房价也仅仅是初步遏制了“过快上涨”的势头，但离“合理回归”的目标到底有多远？则可谓各有说法。在此，我们不妨听听各方的意见。 记者王荔珏

　　中介人士：

　　合理房价＝各方利益平衡点

　　今年房价肯定要下降，这是共识。但降到什么程度合理？合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，在市场经济条件下，合理的房价＝市场各方的利益平衡点。在这个平衡点上的房价，应当照顾到买家、政府、银行、开发商等各方面的利益。这个已达成共识的房价，因不是被迫的，故反弹的可能性较少。“房价与成本相匹配”，在构成房价的成本方面，地价和银行贷款利息并非开发商可以控制。成本中包含政府和银行的利益，因此，要房价降下来，在降低成本方面，需要有一个利益平衡点。中低收入与保障房相适应，中高收入与商品住宅价格相适应。开发这两类房屋的合理利润并不相同，因为这两种居住对象的利益平衡点大不相同，不宜混为一谈。

　　易居中国综合研究部部长杨红旭则表示，房价“合理回归”之路还很长。温总理也提及近些年调控房价的困境：房地产市场涉及中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量收入；涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。既然短时间内难以推进系统性的改革，也只能通过抑制投机投资性需求，来促进房价合理回归。在这种政策背景下，如果房价涨幅能够持续低于居民收入涨幅，则房价收入比和房价，都将回归或保持在合理水平。

　　上市房企：

　　地价不跌房价掉不下来

　　“即便是房价‘合理回归’，也不可能价格跌一半”。番禺一上市房企开发部总经理表示，如今地价成本已经占房价接近一半甚至以上，如果房价要掉得这么凶就意味着地价要狂跌，地价跟经济发展、城市化水平、土地资源供需关系有关，地价不暴跌的话房价怎么能暴跌？广州房价很难大幅下降，这是因为土地价格是公开透明的，大家都能把楼价算出来。以目前南站推出的地块为例，住宅项目的楼面地价在7000元/m2左右，加上建安成本、税费等，开发出来的楼盘要不卖到1.5万元/m2以上，相信哪个开发商都不会去做了。因此，现在虽然市场上有不少楼盘都在降价促销，但大部分楼盘只是脱了装修卖毛坯。就算真的是降价盘，降幅也在15%以内。这就说明，楼价的跌幅还是有限的。

　　月入1.3万 在穗买楼依然“压力山大”

　　谈到“缓解收入分配差距”时温家宝特别强调，将限制高收入者的收入，特别是国有企业和国有金融企业高管人员的收入，要增加中等收入者的比重。但问题在于，目前中国的“中等收入阶层”就如“小资”一词一样，并没有一个清晰的界定标准。有学者就指出，参考广州目前的物价、房价等各方因素，可将“人均月工资收入在5000元以上、月总收入在30000元以内”的基本纳入“中等收入阶层”的范围内。其依据是，“这个收入在广州，基本可以满足租房、交通、餐饮等基本生活需求，稍高一点的就可以供房供车，而且不会造成太大的负担，而余下的存款也未达到‘富豪’的水平。”

　　已经达到“新白领标准”的市民余先生表示：我和女朋友的月收入共在1.3万元，处在中等收入水平的最低门槛之上，按上述公式计算：156000×3×6÷90=31200。单从数字看，显然我们收入比当下的房价要高一截，属于买得起楼一族。但实际上，在扣除了日常最基本的生活开支之后，我俩每年最多能存下80000元。就算一套房子的总价能控制在100万元以内，我们也要3年左右的时间才能付得起首付，然后才慢慢供楼，依然还是“鸭梨”很大啊！

　　工作已两年、税后月入只有4000元、属于“初级小白领”的袁小姐就笑言：其实，如今想成为真正的新白领并不容易啊，因为“新白领的三大标准：月薪2万元以上；至少有两居室；有15万元左右的代步车”我一条也没达到。当下，先争取3年内达标的是：在楼价7000元/m2以下的区位买一套60平方米的两居室。事实上，就广州目前情况而言，基本上，包括番禺在内的楼价都已经在1万元/m2以上，对于年轻的白领阶层而言，想买单价在万元以下的楼盘，最近的区域只有增城的东部板块。毕竟，该区域由于限价的原因，目前整体均价在“7”字头左右。此外，价格同样在万元以下的区域则还有距城区相对较远的花都、南沙、从化等。 王荔珏