中国10大超级豪宅排行揭晓 第一豪宅每套约9000万

　　导读：

　　支持刚性需求 大型银行首套房贷利率将调至8.5折

　　大银行首套房贷利率降至8.5折

　　一线城市首套房贷利率现8.5折 刚需族出手渐多

　　上半年房企或迎资金最紧时点

　　10大超级豪宅北上广占六成 不为居住只为显摆

　　中国10大超级豪宅排行揭晓 第一豪宅每套约9000万

　　支持刚性需求 大型银行首套房贷利率将调至8.5折

　　"几天前，我们刚刚将首套房贷利率最优惠折扣调至8.5折。调整的通知是在两会后由上海分行下达的。"交通银行上海分行某支行信贷经理向记者证实。

　　此前，有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。类似情况在广州等地也得到证实。

　　不过，并非所有银行都在落实8.5折优惠利率，上海某城市商业银行人士表示，目前还没有接到调整首套房利率优惠的通知，仍在执行基准利率。"但是如果业内都开始这样操作，我们也会跟进的。"上述人士称。

　　对于各大国有银行集体调整房贷优惠利率，银行业人士和房地产界人士都表示可以理解。2011年，为落实严格的房地产调控政策，各大银行纷纷收紧房贷，并一度把首套房贷款政策调整为首付三成，利率回归基准。这在住建部政策研究中心主任秦虹等人士看来，其实有违政策导向。"关于首套房政策，自2010年'国十条'以来，其实没有调整。但是在2011年，我们看到有些银行提高了首套房贷款利率，这就造成一个结果，本来政策是鼓励和支持首套房购买的，但是在实际执行中，由于贷款利率上升，就增加了首套房购房者的负担，这和政策导向是不一致的。"秦虹说。

　　今年以来，温家宝总理在多个场合强调促进房价合理回归，增加普通商品房供给。对此，业内人士普遍认为，今年房地产调控的整体力度不会放松，与此同时，国家也将继续支持中低价商品房的刚性需求。这样既有助于平抑房价，又有助于维持房地产投资和成交量的总体稳定。

　　两会期间，央行副行长刘士余在新闻发布会上称，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行在京召开座谈会时也提出，首套房贷款利率要"在基准利率之内"合理定价，并要求"改进房地产金融服务，提高贷款审批效率"。

　　"其实年初，农行等就已经出现了9折房贷利率优惠，但其他多数银行只有9.5折。统一调整至8.5折的优惠，确实是最近几天的事。"交通银行有关人士告诉记者。据他介绍，除了利率优惠外，首付最低三成的"红线"没有改变。

　　对于首套房利率优惠幅度变化可能对市场产生的影响，合富辉煌首席市场分析师黎文江称，这可能在一定程度上刺激刚性需求入市，推动楼市成交继续回暖。银行业人士也透露，3月以来，房贷业务数量确实有所上升，从每套房贷款额度来看，成交主力也多是首次或改善型的刚性需求，贷款多为公积金和银行组合贷款。

　　不过，中介机构也提醒，并不是所有首套房购房者都可以享受大幅度的利率优惠。"受一些因素刺激，近期房地产交易较以前确实活跃了不少，一些刚性需求开始被带动起来。但这也需要视客户资信状况而定，有的客户资信情况好，那么利率折扣可以执行。如果资信等级较弱，贷款的难度就会比较大。"中介机构工作人员表示。

　　对于房地产开发贷款，银行业人士称目前仍十分严格，"基本不贷。""我们现在很难从银行拿到贷款，所以无论是国企还是民企，在银行融资都比较困难。"华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。

　　据业内人士称，一些缺钱的房地产企业目前在民间融资的年息高达50%，春节前甚至曾达到70%。"我们也很奇怪房企为什么宁肯要这么高成本的融资也不通过降价加速回款，可能对他们来说，这点利息还是要比降价的损失要少吧。"一位银行业人士称。(.上.证 .于.兵.兵)

　　大银行首套房贷利率降至8.5折

　　"几天前，我们刚刚将首套房贷利率最优惠折扣调至8.5折。调整的通知是在两会后由上海分行下达的。"交通银行上海分行某支行信贷经理向记者证实。

　　此前，有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。类似情况在广州等地也得到证实。

　　不过，并非所有银行都在落实8.5折优惠利率，上海某城市商业银行人士表示，目前还没有接到调整首套房利率优惠的通知，仍在执行基准利率。"但是如果业内都开始这样操作，我们也会跟进的。"上述人士称。

　　对于各大国有银行集体调整房贷优惠利率，银行业人士和房地产界人士都表示可以理解。2011年，为落实严格的房地产调控政策，各大银行纷纷收紧房贷，并一度把首套房贷款政策调整为首付三成，利率回归基准。这在住建部政策研究中心主任秦虹等人士看来，其实有违政策导向。"关于首套房政策，自2010年'国十条'以来，其实没有调整。但是在2011年，我们看到有些银行提高了首套房贷款利率，这就造成一个结果，本来政策是鼓励和支持首套房购买的，但是在实际执行中，由于贷款利率上升，就增加了首套房购房者的负担，这和政策导向是不一致的。"秦虹说。

　　今年以来，温家宝总理在多个场合强调促进房价合理回归，增加普通商品房供给。对此，业内人士普遍认为，今年房地产调控的整体力度不会放松，与此同时，国家也将继续支持中低价商品房的刚性需求。这样既有助于平抑房价，又有助于维持房地产投资和成交量的总体稳定。

　　两会期间，央行副行长刘士余在新闻发布会上称，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行在京召开座谈会时也提出，首套房贷款利率要"在基准利率之内"合理定价，并要求"改进房地产金融服务，提高贷款审批效率"。

　　"其实年初，农行等就已经出现了9折房贷利率优惠，但其他多数银行只有9.5折。统一调整至8.5折的优惠，确实是最近几天的事。"交通银行有关人士告诉记者。据他介绍，除了利率优惠外，首付最低三成的"红线"没有改变。

　　对于首套房利率优惠幅度变化可能对市场产生的影响，合富辉煌首席市场分析师黎文江称，这可能在一定程度上刺激刚性需求入市，推动楼市成交继续回暖。银行业人士也透露，3月以来，房贷业务数量确实有所上升，从每套房贷款额度来看，成交主力也多是首次或改善型的刚性需求，贷款多为公积金和银行组合贷款。

　　不过，中介机构也提醒，并不是所有首套房购房者都可以享受大幅度的利率优惠。"受一些因素刺激，近期房地产交易较以前确实活跃了不少，一些刚性需求开始被带动起来。但这也需要视客户资信状况而定，有的客户资信情况好，那么利率折扣可以执行。如果资信等级较弱，贷款的难度就会比较大。"中介机构工作人员表示。

　　对于房地产开发贷款，银行业人士称目前仍十分严格，"基本不贷。""我们现在很难从银行拿到贷款，所以无论是国企还是民企，在银行融资都比较困难。"华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。

　　据业内人士称，一些缺钱的房地产企业目前在民间融资的年息高达50%，春节前甚至曾达到70%。"我们也很奇怪房企为什么宁肯要这么高成本的融资也不通过降价加速回款，可能对他们来说，这点利息还是要比降价的损失要少吧。"一位银行业人士称。（.上.证 .于.兵.兵）

　　一线城市首套房贷利率现8.5折 刚需族出手渐多

　　"受惠于首套房利率打折，现在刚需看房客户量猛增，成交量也一下子提升上来了。"北京市某刚需盘的一位销售经理这样告诉本报记者。

　　近日，多家银行将首套房贷利率下调到了基准利率，甚至重回打折时代。据记者了解，其中广州已有银行给优质客户8.5折利率优惠，北京、上海亦出现最低9折的利率优惠。

　　据此，北京中原市场研究部总监张大伟证实，一线城市首套房利率确实在逐渐回归9折左右。

　　张大伟指出，根据中原地产市场研究部统计数据显示，目前北京上海等一线城市的主流首套房贷款利率已经从2月份的基准，再次下调到9折左右，而且之前是有条件限制才能享受9折优惠，现在则是，只要购房者符合正常的首套房条件，很大部分均可以享受9折的待遇。

　　"以贷款100万20年为例，相比基准，9折的月供为7365元每月，比基准少418元，总利息减少了10万。"张大伟表示，由此来看，首套房贷利率的打折优惠一定会促使短期楼市成交量上扬，尤其刚需将率先享受这一楼市调整带来的"红利"。

　　"有一天我们一共推出90多套房，当天签了50多套，购房人几乎都是首次置业的刚需一族。虽然房价比照去年有一定下调，但这一价格与春节前楼盘办的优惠活动相持平，春节前却几乎没有看房的人，更别提签协议了。"一位北京通州区某刚需盘的销售经理这样告诉记者。

　　除此之外，张大伟还向记者表示，尤其是20000元／平方米以下售价楼盘更容易得到刚需一族青睐。

　　张大伟称，从目前的市场成交数据来看，10%的降价项目占据了市场90%的成交量，未降价项目销售冷清程度甚至超过1-2月，而这些降价项目多是刚需盘。

　　张大伟认为，春节前，开发商即使降价也无法促成成交。而这一轮楼市的调整，促使降价的刚需盘能够抓住市场上的有效需求量。不过，中央对房价调控的不动摇，市场供应上也不会敞开供应，因此楼市成交量虽会有短暂上扬，但房价却不会上涨。鉴于开发商急于回笼资金等各种因素，房价反而仍有下降空间。（.证.券.日.报　.记.者　.王.丽.新）

　　上半年房企或迎资金最紧时点

　　今年前两月商品房销售额为4145亿元，同比下降20.9%

　　虽然全国楼市3月出现"小阳春"行情，各地成交量渐显暖意，但开发商对未来一年的楼市仍难言乐观。从近期陆续公布的上市房企年报来看，多家标杆房企今年发展策略仍以"防守"和"过冬"为主，不是缩减拿地规模和新开工量，就是采取合理定价、积极促销等方法提高高周转项目的比重，还有的房企甚至以精简机构来节省企业开支。

　　业内专家分析，今年1-2月份，虽然开发商资金来源同比增幅略有回升，但在销售数据同比大幅下降、二季度将面临偿债高峰等因素影响下，开发商今年上半年资金情况仍难言乐观，最紧张的时点有可能在上半年显现。

　　房企今年仍以防守过冬为主

　　目前房企中最普遍的做法是缩减拿地规模和新开工量，尽量少花钱以保证资金量健康。从近日公布的保利香港2011年年报来看，保利香港去年全年实现签约销售额为158亿港元，比2010年增加39%；开售的34个项目实现销售面积约215万平方米，超额完成全年210万平米的目标。即便是业绩良好，鉴于今年不会放松的大背景，保利香港高层在业绩说明会上仍表示，今年拿地规模将缩减为300万平米，开工量也缩减近半到350万平米。

　　为了促进销售，除万科等向来以高周转著称的大众住宅开发商外，不少原先定位高端的开发商也加入高周转的队伍中，改变其原有的盈利模式。

　　据华侨城2011年年报透露，2012年新推盘项目中，高周转项目所占比重将进一步提升。目前华侨城存货规模已由2010年的195.74亿元猛增至317.37亿元，达到历史最高点，今年将面临巨大的去库存化压力。究其原因，除华侨城布局的区域均位于受限购政策影响严重的一二线城市外，其产品开发的高端化也是面临滞销的主要原因。3月19日在其2011年度业绩说明会上，华侨城总裁刘平春表示，要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率，这是华侨城今年的第一要务。

　　除了缩减规模和加快销售之外，一些房企开始从公司结构上"动刀"，精简机构以缩减企业开支。远洋地产近日调整内部管理结构，已经撤销了北京事业部与东北事业部，从"总部-事业部-城市公司"的三级架构，变成了"总部-城市公司"的两级架构。在近日举行的业绩说明会上，远洋地产总裁李明透露，调整的目的是为了提升整个集团的管控能力及各城市公司的综合管理能力，同时降低成本和提高效率。

　　而另一些公司则把盈利重心开始向投资型商业地产转移。中国海外发展公布2011年年报，营业额增加约9.6%至港币485.8亿元，净利润增加19.3%至港币151.2亿元，创历史新高。尽管销售、利润同步增长，中海集团董事会主席孔庆平仍表示，为达到合理的租售配比，集团会力争逐步把投资物业盈利比重达到集团盈利的20%。目前中海正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米，而其中约150万平方米预计会于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。

　　上半年房企资金或面临最紧时点

　　中原集团研究中心监测数据也显示，2012年1-2月，7个重点城市的新房新增供应是近四年中最低的两个月。而购地方面，13个重点城市 今年1-2月土地成交量同比下降24%，亦处于近五年中的同期低位。这表明新房销售长期低迷、降价趋势明显的情况下，开发商推盘、购地均保持谨慎。从刚刚结束的两会表态来看，今年房地产调控仍将持续，且力度不放松，这使得开发商对后市继续看淡。

　　上海易居房地产研究院从资金来源、销售情况等多方面对开发商资金链情况进行分析认为，2011年，全国商品房销售额增速连续两年回落，并且连续两年低于本年资金来源增速，房地产开发企业靠销售回笼资金持续困难，与之相对应，房地产开发企业本年资金来源的增速也大幅放缓；另一方面，由于信贷持续收紧，2011年房地产开发贷款更多的是利用之前获得的信贷余额，而新增贷款增速不足。综合各方面因素易居研究院认为，2011年房地产开发企业资金状况属于偏紧区间，从历史数据看，房地产开发企业资金状况比2008年要好，但也处于较紧张水平。

　　对于今年开发商的资金情况，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从向好的方面看，2012年1－2月份房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，得益于2月央行2月份再次下调存款准备金率，国内贷款同比增长16.3%。随着开发投资的减少和资金来源的增加，房地产开发企业资金紧张状况有望得到缓解。但值得注意的是，2012年1－2月份商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，以销售回款为主的其他渠道资金来源同比下降5.6%。"存货量巨大、去化普遍不畅，再加上部分开发商今年上半年将面临偿债高峰，因此2012年上半年开发商资金情况仍存在变数，也可能将出现最紧张的时点。"杨红旭认为。（.上.证　.朱.楠）

　　10大超级豪宅北上广占六成 不为居住只为显摆

　　昨天，由中国房地产联合会、世界经理人集团、世界地产研究院和总裁杂志在京联合发布第九届《中国10大超级豪宅》排行榜，广州大一、上海滨江凯旋门、大连华润、星海湾壹号三个豪宅楼盘名列前三。

　　在10大超级豪宅中，北京、上海和广州分别有2家入榜；大连、成都、惠州、南宁各有1家入榜。

　　总裁杂志社社长丁海森表示，在中国上海、北京和深圳等一线城市,以別墅为代表的豪宅价格10年来平均升幅高达500%，堪称世界奇迹。即使如此，中国并没有真正意义上的豪宅，因为中国高档住宅面临着空气质量、土地年限、设计品位以及配套服务等四大因素的制约。从投资回报方面来观察，投资中国豪宅的最大顾虑仍是房地产泡沫。

　　"与全球最贵豪宅英国伦敦的海德公园一号冷冷清清一样，中国最贵豪宅广州大一，目前只售出6套"，报告还称，我们不能以普通人的眼光看待富人购买豪宅的行为，因为豪宅的首要特征不是居住，而是显示身份。譬如，海德公园的这四栋玻璃大楼，虽已有62个单位卖出，但平时顶多也只有10个人。"因为富豪买家们大多在全球各地有住所，每年留在海德公园才几天。"（.京.华.时.报　.胡.笑.红）

　　中国10大超级豪宅排行揭晓 第一豪宅每套约9000万

　　2012年度《中国10大超级豪宅》排行榜昨日在北京发布。广州"大一"连续第四年成为该榜单的中国第一豪宅，上海滨江凯旋门、大连华润·星海湾壹号两个豪宅楼盘则紧随其后。

　　北上广豪宅占六成

　　该榜单由世界经理人集团、世界地产研究院和《总裁》杂志联合编制，报告显示，中国富裕群体的消费行为与其他国家的富裕群体相比：中国富豪将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。经过主办方对楼盘知名度、品质价格比、物业领先度、投资回报率、业主满意度及地理位置等指标考核，在10大超级豪宅中，北京、上海、广州呈现了三分天下的局面，北京、上海和广州分别有2家入榜；大连、成都、惠州、南宁各有1家入榜。因此，从数量上，广东豪宅入榜数暂居全国第一。

　　因空气等原因 中国没真正意义上豪宅

　　《总裁》杂志社社长兼总编辑丁海森说："在中国上海、北京和深圳等一线城市， 以别墅为代表的豪宅价格10年来平均升幅高达500%，堪称世界奇迹，而沪指10年间累计涨幅为零。即使如此，中国并没有真正意义上的豪宅，因为中国高档住宅面临着空气质量、土地年限、设计品位以及配套服务等四大因素的制约。特别是空气质量，连天堂杭州也在世界城市空气质量排名的千名之外。而从投资回报方面来观察，投资中国豪宅的最大顾虑仍是房地产泡沫。"

　　世界地产研究院的报告指出，相对于购买中国豪宅，在美投资豪宅的优势愈显突出，主要有以下三点理由：第一， 对未来人民币贬值和美元升值的预期；第二，中国房价升幅早已超过了警戒线，而美国房价将迎来复苏；第三，优秀的教育体系吸引着中国富豪把子女送到美国读书，为了看望子女方便，愿意在美国添置一处居所。即便存在语言、文化、饮食和事业重心等四个因素的制约，中国富豪海外购置豪宅仍有逐年上升趋势，但并没有出现井喷现象。

　　专家：中国豪宅未来将更稀缺

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，豪宅在中国属于小众市场，目前政府在总体政策上不会鼓励其发展，特别在供给上予以限制，比如有关别墅用地，自2003年2月国土部发布 《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，首次强调"停止别墅类用地的土地供应"。因此，未来豪宅项目将愈加小众，也愈稀缺。但现在关键问题是中国的房地产企业首先要明确豪宅的定义。

　　中国房地产学会副会长陈国强在随后发言中对秦虹的观点也表示赞同，他表示，豪宅供应未来限制力度只会大不会小，因此稀缺性愈加明显。另一方面，豪宅将无悬念成为未来房产税推开后的征收对象，持有成本将明显增加。

　　虽然豪宅面临上述挑战，但陈国强也认为，随着多层次住房体系完善，高端产品将面临更宽松舆论环境，而且二三四线城市未来豪宅增量将可预期，房地产企业应更关注服务细节和产品品质打造。

　　世界经理人集团研究显示，2011年中国富裕家庭的数量(净资产超过100万美元)已经达到350万户，中国的千万富翁超过150万人，而亿万富豪超过5.8万人。当然这些阶层中的很多人受益于中国房地产的价格猛涨。

　　住建部官员：调控政策形式会变 但抑制方向不会变

　　尽管中央三令五申"楼市调控不动摇"，但政府换届和"十八大"时间表，也让民间对房产调控特别是楼市限购的变数充满猜测。昨日，在2012年度《中国10大超级豪宅》排行榜揭晓仪式上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示说，中央强调楼市调控不动摇的决心，在相当长时间不会改变。中国住房市场不能变成投资市场，房地产并非资本、股市之外的另一投资市场，政府打击投资和炒房的态度不会改变。基于这一根本，长期来看，政策形式将发生变化，但方向不会改变。

　　只支持首套因"改善需求与炒房难以分辨"

　　最近各地出现首套房利率松动的迹象，秦虹评价说，今年"两会"政府工作报告明确提出"增加普通商品房供应"，各部门也在落实这一要求，央行也明确表态支持普通商品房购买贷款需求。

　　"由于改善需求与炒房界限模糊难以分辨，政策上只能照顾初次购买，首次置业。"秦虹说。

　　她同时表示，考虑新增城市人口不断增加，未来一段时间，大众住房市场住房需求政策将更加宽松。

　　大一山庄已卖出6套 有假山瀑布有绕房泳池 每套约7000万~9000万元

　　"大一山庄"项目(种鸡场地块)位于广州白云区广从路附近，占地面积约15.2万平方米，容积率为1，在2005年6月21日进行拍卖的最终成交价高达5亿元，楼面地价达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米，与珠江新城楼面地价可比肩媲美。开发商拿地后，项目开发一直都很缓慢。开发商对此解释是，由于每栋楼房都是独立设计师，所以花了大量的时间设计建设，途中还因效果不佳炸掉了部分建筑。

　　在2009年11月24日广州市建设项目编码登记表上，该开发商称，项目邻近国家级南湖旅游度假区和白云山脉，背靠凤凰山脉和红路水库，项目有共70栋住宅和4栋配套工程。后来，开发商称考虑到楼盘中央部分景观资源相对较弱，将中央部分楼栋单栋面积缩小，总体楼栋数变为99栋，预计今年年底前都要封顶。

　　目前大一山庄已完工的有30栋，已销售的有6栋。售价方面，该小区按套计价，已售出的约为7000万~9000万元一套，面积在800~1200平方米左右，折合约为8万元/平方米。但受目前楼市限购影响，已销售部分楼栋仅签订了认购合同，仍未正式网签。已销售的楼栋，包括了一栋岭南中式风格房。日前记者在现场看到，该楼栋私家花园内设有假山瀑布，且有50米长的泳池道绕房而行。认购群体包括有日化业企业家等。

　　目前"大一山庄"的园林景观已基本见雏形，共有2000多种树种，引入的树种达到200多种，包括较为罕见的面包树等。（.信.息.时.报）