四大看点验真身　楼市

　　经历了长久的低迷和胶着之后，"小阳春"成为了当前楼市的重要关键词。然而对于它的真实性，业界则一直存疑。

　　"小阳春"到底来没来？

　　什么是"小阳春"？楼市真的迎来"小阳春"了吗？业内意见分化严重。有人认为，今年的春季行情已经非常显著，而也有观点认为，"小阳春"只是一波"假行情"。

　　很显然，在这个问题上，主观分析已经不再具有说服力，客观数据才是辨明 "小阳春"真身的最好方式。

　　据了解，业内通常把楼市"冬歇期"之后，成交量持续上扬三周，供给量也随之攀升的春季行情称之为"小阳春"。 "小阳春"作为一年的初始行情，往往对整个一年的楼市走向都具有重要意义。

　　就今年来看，截至目前，全市住宅成交已经连续五周出现了上涨态势，全月成交面积已经突破40万平方米，环比增长90%，与去年同期相比大幅增长127%。此外，新增供应量也大幅上扬。数据显示，2012年2月上海新建商品住宅成交3643套、40.3万平方米，环比提升104.3%、89.5%，同比也分别提升 122.7%、126.5%。

　　可见，从市场数据上看，成交的"五连阳"以及供应的同比大增已经让"小阳春"走势变得非常清晰。

　　对此，有业内人士认为，短期内"小阳春"行情仍将持续，再受到一次房展会的"助推"，今年3，4月份有望会迎来一波成交小高峰。

　　笔者获悉，素有"上海楼市风向标"之称的上海之春房展会已于今天开幕，有多达百余家房企在本次房展会上逐一亮相。而前不久新浪乐居一份最新调查显示，有七成（68.20%）受访购房者有意参加此次上海之春房展会。

　　有关专家分析，作为2012年的首场大规模房展会，"上海之春-春季房展会"对于整个春季行情具有指向意义。由此可见，无论是开发商还是购房者，"小阳春"都已成既定事实。目前楼市的交投双方对这波春季行情寄予了充分期待。

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　　看点一：五连阳

　　从春节所在的当周起至今，新房住宅市场交易量连续五周递增，出现了五连阳行情。

　　汉宇地产市场研究部新房监测数据显示，2月份新增供应面积为30.91万平方米，环比上月增长197.74%，虽然去年同期恰逢春节，但新增供应量与去年相比则出现不增反减势头，同比减少23%，开发商普遍对于龙年楼市走向持观望态度，大部分房企打算在春季房展会后，视市场反响而确定具体推盘计划。

　　成交方面则出现明显回升，全月成交面积突破40万平方米，环比增长90%，与去年同期相比大幅增长127%；2月份新房住宅均价跌破2万元/平方米大关，为19831元/平方米，环比跌幅为12%，同比下跌4%，这也是自2010年8月份以来，月度住宅单价首次跌破2万元/平方米关口。

　　从上述成交数据明显看出，市场出现显著量增价跌势头，以保利为代表的大型开发商纷纷加入降价队伍，并取得不错销售成绩，说明目前交易量更多地是通过价格让步来实现，这正是上海地方及中央领导层所希望看到的，进一步也说明楼市调控所取得的成果。

　　从左图中可以看出，全市住宅成交量已经连续五周出现递增态势，而在最近一周时间内（2/27-3/4），交易量突破20万平方米，创下近19周以来的历史新高。但值得注意的是，交易量虽呈现逐步增长态势，但与去年平均月成交量（60万平方米）相比，仍存在较大差距，因此，明确市场现已真正回暖还言时过早。

　　看点二：板块热

　　新房热销板块（2月1日至3月4日）

　　成交套数前三板块 成交套数

　　嘉定主城区板块　 425

　　顾村板块　　281

　　大场板块　　260

　　成交面积前三板块 成交面积（万平米）

　　嘉定主城区板块　　3.9

　　顾村板块　　3.2

　　大场板块　　 2.9

　　（数据来源：21世纪不动产上海区域市场中心）

　　嘉定新城、宝山顾村等传统刚需板块全面升温，包括大场板块也开始快速崛起。

　　看点三：个案热销

　　月销百余套项目全面回归市场，其中保利月度成交211套成为市场焦点。

　　在降价打折浪潮延续之下，刚需活跃势头不减，上海楼市供需热点仍主要集中在外郊环、郊环外区域，近期以宝山区为活跃。 2月份，由于顾村、高镜、大场、罗泾等4大板块齐齐发力，宝山区商品住宅成交量达到921套，环比猛增432%，占全市新房成交量四分之一。整体市场虽亦有所回暖，但个案推动的作用非常显著。这些个案或多或少都与降价有关。保利叶城是今年带头降价的区域大盘，由19000元/平方米的毛坯价降至17000元/平方米的精装价，降价幅度超过20%，此次推出的297套房源，截止到3月初已基本售罄。象屿郦庭和滨河华城是宝山为数不多地处中外环的新盘，从成交均价来看，近期有10%左右的下调。万科清林泾和旭辉澜悦湾都是去年已经降价的楼盘趁势加推。

　　2月热销项目排行表（元/平方米）

　　热销楼盘　区域板块 2月成交套数 2月成交均价 降价前均价 降价幅度

　　保利叶城　 宝山顾村　 211套　　 　17100　　 19000　　 -21%

　　象屿郦庭　 宝山高境　 157套　　 21000　　 23000　　 -10%

　　万科清林泾 浦东新场　 134套　　 13300　　 17000　　 -17%

　　滨河华城　 宝山大场　 107套　　 19300　　 22000　　 -10%

　　旭辉澜悦湾 宝山罗泾　 118套　　 9300　　11000　　 -15%

　　（数据来源：汉宇地产市场研究部）

　　看点四：后市迷离

　　"小阳春"已成定局，但行情是否会持续，业界则无一定论。

　　一切看"微调"

　　施宏叡 汉宇地产总经理

　　近期新房成交量的大幅回暖可以视为楼市筑底后的第一波反弹，这种反弹存有季节性的规律，但主要还是政策面的"微调"松动的预期有关，这种"微调"一方面加重了楼市复苏的预期，另一方面也加重了购房者对于房价反弹的担忧。所以在一些外围低价盘延续降价打折的势头下，刚需购房者加速入市支撑成交量大幅回暖。但这种势头能否延续还很难说。

　　目前政策面"微调"还只是预期。前段时间，多次地方救市的"小动作"纷纷被叫停，也正在加剧这种预期的不确定性。 "两会"之后会定调政策走向，一旦 "微调"不复存在，2月份的这种回暖力度将难以为继。

　　或迎成交小高峰

　　黄河滔21世纪不动产上海区域分析师

　　虽然在政策、降价等多方面利好逐步叠加下，楼市于2月份出现了较为明显的回升。但是从该月成交的绝对量来看，其仍为近12个月内成交面积第二低，目前楼市成交尚处筑底反弹的阶段。近几周本市新建商品住宅成交水平已略高于去年3~7月份的相对高点时期的周均水平，季节因素、降价、政策引起预期扭转都促进了交易的达成。这表明供需双方都在珍惜购房环境的改善，趁机跑量将成为不少项目的共识，预计3、4月份会由此迎来一波需求释放小高峰。

　　但是，从长期来看，行情趋平的可能性较大。首先，作为此轮调控中最为有效的措施，在无后续替代政策前，限购政策年内难有松动可能。此外，近期楼市成交的回暖与部分新推项目的有效去化不无关系，而低价入市、小户型刚需盘是这些项目的主要特点。未来成交回升后开发商是否能够延续此类房源的大体量供应是支撑未来成交继续向上的关键因素之一。但部分开发商在通过降价获得一定销售效应后，不排除其项目降价幅度逐步收缩，从而再次影响市场交投情绪。可以说，当前楼市成交回暖是建立在前期低位、同时宏观、调控等一系列利好叠加下构成的。未来在阶段性需求释放后，能否长期延续同样成疑。