“刚需”推动甬城楼市温度由冷转暖

　　对绝大部分市民而言，买房置业是家中大事。楼市政策变化、成交暖冷、房价以及地价的涨跌等等，也因此总是牵动人心。从今天起，本报推出“财经·楼市”版面，和广大读者一起关心楼市动向，力图为有购房置业需求的市民，提供有参考价值的楼市新闻和资讯。

　　在降价、首套房贷重现利率折扣、控制择校新政催热“学区房”等因素的综合影响下，甬城楼市的温度似乎正在悄然发生变化。

　　“我们近两周的成交量，每周都超过百套，比过年前一个月的成交量都要高很多。”一房产中介负责人反映称。而一些售楼处的售楼小姐也向记者表示，近期前来看房的客户比过年前有明显增多。

　　甬城楼市成交真的迎来“小阳春”了吗？

　　“刚需”推动楼市温度由冷转暖

　　春节前后那段时间，甬城楼市的成交形势可谓“极度深寒”。据房管部门“透明售房网”监测数据，今年1月，市六区商品住宅的成交套数只有区区370套左右，当时各大售楼处几乎都是门可罗雀，鲜有看房、买房的人。二手房市场成交更为低迷，1月份市六区总成交套数不过300套出头，很多中介早在春节前一个礼拜就放假歇业了。

　　但最近这段时间，市场成交明显回升。“上周，我们总成交套数超过100套，比1月份全月还要多30多套。”昨天，南天房产总经理助理薛敏强告诉记者。监测数据显示，2月份市六区商品住房成交套数超过450套，环比升幅超过20％。

　　包括首次置业者、购置婚房和“学区房”者等在内的所谓刚需型购房需求，是近期甬城楼市出手买房的主力人群。包括21世纪不动产宁波区域、南天房产等本地大型房产中介的统计分析均表明，最近购置二手住宅的人群中，“刚需”占比超过70％，另外的三成购房者也属于自住型的改善性需求。

　　“投资、投机的客户，现在依然绝迹。”南天房产运营中心总监杨明说。“荣安心居”专案经理过虹虹也表示：“这段时间来我们这里看房的，基本上都是买了自己住或者给小孩作婚房的。抱着半投资心态的有，但很少。投机的则一个都没有。”

　　价格合理才下单，“坐地起价”行不通

　　“经过去年一年的调控，部分房源的价格确实有所下降——这是最近这段时间成交好转的关键原因。”南天房产运营中心总监杨明表示。据其介绍，南天房产最近成交的二手房源中，多数的价格相较2011年初有15％—20％的下调；而且，73％的成交房源是购入时间超过5年、没有营业税的。

　　而首套房贷重现利率折扣、控制择校新政等因素，则进一步推动了甬城楼市成交。据记者从房产中介处了解，近期成交的二手房中约有20％是“学区房”。

　　往年，一旦市场成交形势好转，一些二手房东、开发商就会乘势涨价。但今年“坐地涨价”的房东，往往会被购房者难看掉。“我们遇到过在签约的时候房东想加价的情况，但一听要加价，客户转头就走。”杨明说。

　　21世纪不动产宁波区域总经理施建益介绍说，当前在二手房市场上，“砍价”则是普遍现象。“一套100多万元的房子，购房者往下砍两三万元，如果对方是诚心想买的，房东一般也愿意接受。”

　　同样，在商品房市场，降价楼盘也是主流——位于镇海的一楼盘，其剩余的200来套多层房源，年前单价在万元左右、去年初甚至最高卖到1．2万元左右，近期开发商称要降到8000元左右“清盘”。

　　市场暖意会否持续尚待观察

　　“现在成交好转的这种局面，感觉还是比较脆弱的。”薛敏强认为，如果市场有风吹草动——比如某个楼盘忽然大幅降价或涨价，“刚需们说不定很快又会重回观望状态。”

　　事实上，和楼市火爆年份相比，当前甬城楼市的所谓回暖基调，是颇难成立的。“2009年时候，我们曾经一周成交了将近250套二手房，和那个时候相比较，现在的成交量算不了什么。”21世纪不动产宁波区域总经理施建益说。在2011年2月20日房产新“限购令”实施前，市六区商品住房1月份的销售套数高达3158套——对比这样的数据，今年2月份市六区销售商品住房450来套的成绩，也显然是小儿科。

　　本地房产代理机构恒略地产的总经理薛鹏程认为，只要“限购”、“限贷”等楼市调控政策继续，那么甬城楼市成交量想要恢复到2009年甚至2010年的水平，“难度很大。”在薛鹏程看来，已经丧失了购房资格的，以及虽有购房资格但再购房只能一次性付款或首付要60％以上的购房人群——主要是改善性需求和投资投机需求，在楼市火爆年份，占比应在30％—40％。“限购、限贷政策之下，这部分购房需求再入市的门槛很高。”

　　另外，据房管部门数据，市六区商品住房的可售套数超过2．5万套；考虑到今年会新开盘的房源以及老盘加推的房源，则这个数字还要扩大很多。而即便是2009年的楼市“巅峰”，全年市六区销售商品住房成交套数也只有3．2万余套。

　　“一方面是去库存压力很大，另一方面是开发商资金紧张状况依然没有太大改观，今年宁波商品房市场应该还会是‘降’字当头。”薛鹏程分析说。

　　采访中，不少本地房产界人士认为，以价换量，应该是开发商明智之选。“看现在成交有点好转就涨价，即便只是搞搞噱头、想通过这样的营销策略来‘逼’购房者出手，也是不合时宜的。”有不愿透露姓名的房产公司营销副总表示。