地价总体增长放缓 住宅地价增还大幅回调2011年全国主要城市地价状况分析

一、地价指数变化分析 

　　以2000年为基期，2011年全国重点监测城市平均综合地价指数为193，较基期上涨了93%。各用途地价指数变化趋势基本一致，且连续增长，工业地价指数增幅低于商服用地和住宅用地，其中商服地价指数为202，比基期上涨了1.02倍;住宅地价指数最高，为224，较基期上涨了1.24倍;工业用地地价指数为157，较基期上涨了57%。

　　历年来看，2006年以前，各用途地价指数呈现平稳上涨，2007年综合地价指数增幅达历年最大值，2008年地价指数基本维持2007年水平，2009年至2010年，随着经济刺激政策成效的逐步显现，房地产市场投资活跃，带动各用途地价快速反弹，各用途地价指数大幅上升。综合来看，11年来，地价指数较基期增长最大的为住宅，其次为商服，工业地价指数增长最低。

　　35个重点监测城市中，除杭州外，各城市地价指数持续上升;深圳市地价指数最高，哈尔滨市最低。大多数城市的地价指数在200左右，仅杭州地价指数较上一年下降5个指数，其余各城市地价指数呈增长态势。其中，深圳市的地价指数为408，较基期增长了3.08倍;其次为昆明市，为383，较基期增长了2.83倍;地价指数最低的是哈尔滨市，为132，仅较2000年基期上涨了32%。

二、地价增长率变化分析

　　2011年全国地价水平增速放缓，各用途地价增长率均低于2010年;住宅地价增长率大幅回调，低于商服地价增长率

　　2011年全国主要监测城市综合地价增长率为5.94%，较上年降低了2.68个百分点。其中，商服用地地价增长率为9.02%，较上年下降了1.01个百分点;住宅用地地价增长率为6.58%，下降了4.44个百分点;工业用地地价增长率为3.88%，下降了1.41个百分点。而重点监测城市住宅用地地价增长率为7.02%，较上年降低了5.67个百分点。

　　2011年国家出台一系列严格的调控政策，各用途地价增长率均首次回落，其中住宅用地地价增长率回落幅度最大，反映国家对房地产市场的宏观调控政策起到了明显作用。

2011 年从全国重点监测城市来看，商服、工业地价东部地区增长率最高，

住宅地价增长率则是西部地区最高（％）

　　从历年重点监测城市各用途地价增长率来看，2001年至2006年变化较为平稳，各年度地价增长率维持在5%左右;2007年地价大幅上涨，商服、住宅、工业地价年度增长率均达到10%以上;2008年受金融危机影响，地价增长率大幅回落，工业地价出现负增长;2009、2010年再次出现连续大幅回升势头;2011年各用途地价增长率均明显回落，住宅地价的增长率回落最大，低于2004、2007、2009和2010年的住宅地价涨幅。

　　　　2011年全国综合地价一至四季度增长幅度依次递减，全国住宅平均地价第四季度环比零增长

　　2011年全国主要监测城市四个季度的综合地价环比增长率依次为2.20%、1.87%、1.33%和0.29%;重点监测城市四个季度的综合地价环比增长率依次为2.60%、1.98%、1.39%、0.43%。2011年从一到四季度综合地价增长幅度逐季度递减，重点监测城市反应更为明显，第二、三季度变化幅度较大，因二、三线部分城市第四季度地价有所回升，重点监测城市地价增长率上涨速度略低于全国主要监测城市平均水平。主要监测城市中，2011年一到四季度综合、商服、住宅和工业地价环比增长率连续回调，其中住宅地价第四季度环比增长率为0，回调幅度最大。

　　超过95%的城市地价增长率回落，北京市综合地价增长率回调幅度最大

　　在重点监测城市范围内，大部分城市的综合地价增长率在10%以下，只有九个城市超过10%，其中深圳市的综合地价增长率最高，为18.93%，杭州市的综合地价则出现负增长，为-2.68%，其商服和住宅地价也均为负增长。从增长幅度看，只有广州、重庆、成都、贵阳、西安的综合地价增长率相比去年有所上升，其他城市综合地价涨幅均较去年有不同程度回落，其中北京市综合地价增长率回调幅度最大，达到20.2个百分点。

2011 年长三角区域地价增长率较低，珠三角区域商服地价增长率突出，

环渤海区域增长率回落较大（%）

　　从全国重点监测城市六大分区的地价增长率变化情况来看，2011年综合地价增长率由高到低分别为：中南区9.46%、西南区7.85%、华北区5.97%、西北区5.86%、东北区4.57%、华东区4.27%，其中中南区、西南区综合地价增长率高于重点监测城市平均水平。华北区增长速度下降最大，较上年下降了6.91个百分点，其中石家庄市综合地价增长率高达14.68%，而华北区其他城市增长率均不到4%。

三、地价与房地产市场关系分析

2001 年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率

　　　　全国商住综合地价、商品房销售价格继续保持上涨趋势，增长幅度较上年有所回落

　　2011年，全国商服和住宅综合平均地面地价为4811元/平方米，平均增长率为7.20%，较上年下降了3.56个百分点;全国商品房平均销售价格为5377元/平方米，增长率为6.92%，较上年下降了0.19个百分。房价增长率略低于地价增长率，两者增长幅度基本接近。

　　商品住房价格与住宅地价增长率基本接近，房地产市场调控效果明显

　　2011年在一系列房地产调控政策和金融紧缩措施持续作用下，住宅地价增长率明显回落，为6.58%，较上年下降了4.44个百分点;商品住房价格增长率为6.08%，略低于地价增长率，较上年略提高了0.49个百分点，基本与上一年持平，调控效果显著。

　　历年来看，全国住宅地价、商品住房价格逐年上涨，但每年的增长速度有所不同，住宅地价增长率在持续上涨后，2011年有所回落，商品住房价格增长率经历2009年、2010年的大幅波动后，趋于稳定。2011年，商品住房价格与住宅地价增长率基本接近。

　　2011年全国重点监测城市住宅用地地价房价比为30.71%，较2010年的31.64%下降了0.91个百分点。

　　房地产开发投资涨幅有所回落，与土地价格涨幅回落基本一致

　　2011年，全国房地产开发投资为61740亿元，比上年同期增长27.9%，增速较上年降低了5.3个百分点。全国主要监测城市综合地价增长率为5.94%，增速较上年降低了2.68个百分点，在严格的房地产调控政策下，房地产开发投资和综合地价增长率均有不同程度的回落。2008年～2011年，全国房地产开发投资总额持续上涨，且始终保持高位增长态势，2009年的增长率低于20%，2010年则加速回升，2011年仍保持高位运行，但涨幅较上年有所下降。综合来看，房地产开发投资总额与全国主要监测城市综合地价总体变动趋势大体一致，房地产开发投资变化带动综合地价的变化。

四、地价与社会经济发展关系

　　综合地价增长率低于国内生产总值增长率

　　根据国家统计局数据，2011年全年国内生产总值为471563.7亿元，比上年增长9.2%，比同期综合地价增长率高4.36个百分点，地价变化与经济增长基本协调。2008年以来，全国地价逐年上涨，GDP增长率始终保持在8%以上，地价变动趋势与GDP变动趋势相协调。

　　从历年主要监测城市地价增长率变化情况看，2008年受金融危机影响，全国GDP增速有所放缓，综合地价同期增长幅度处于最低点，2009年，在“扩内需、保增长”的政策作用下，GDP保持稳定增长态势，综合地价同期明显回升。2010年，经济形势持续好转，全国GDP同比增长10.3%，综合地价同比上涨8.62个百分点。2011年受宏观经济和调控政策影响，地价增长率小幅回落。

　　固定资产投资的快速增长带动地价的上涨

　　2011年，城镇固定资产投资增长率基本与上年持平，为23.8%。固定资产投资的增加一定程度上带动地价上涨。2008年以来，全国城镇固定资产投资始终保持高位增长的态势，其中2009年城镇固定资产投资增长率达最高值，为30.52%。从历年监测结果来看，全国主要监测城市综合地价的增长率远低于城镇固定资产投资的增长率。2009年，城镇固定资产投资增长率比2008年同期上升3.9个百分点，在固定资产投资增长率大幅上升的同时，全国综合地价水平上涨速度也有所上升;2010年，城镇固定资产投资与综合地价均稳步上涨，变动幅度均在5个百分点左右。

五、2011 年影响地价的主要因素 

　　　　严格的房地产市场调控政策有效地抑制了投资性需求，促使土地市场同步降温，城市地价增速放缓

　　2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化，国家综合运用行政手段和经济手段，以抑制投资投机性需求、增加供给为总体思路。在这些政策要求下，各主要监测城市地方政府陆续出台年度房价控制目标和具体调控措施，当一线城市房价得到初步控制，部分游资开始转向二、三线城市。针对二、三线城市房价过快上涨情况，国务院7月12日召开会议，要求房价上涨过快的二、三线城市也要采取限购措施。2011年9月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市达到59个，房地价快速上涨趋势得到初步遏制。在系列调控政策作用下，土地市场同步降温，2011年全国主要监测城市的综合、商服、住宅、工业地价增长率较上年分别下降了2.68、1.01、4.44、1.41个百分点，地价增速全面回落，特别是住宅地价增速回落明显，房地产调控效果显著。

　　不断紧缩的货币政策较好地控制了流动性，房地产投资性需求降低促使地价上涨幅度回落

　　2011年，国家针对流动性过剩的问题，收紧流动性，管理通货膨胀，不断调整信贷政策，央行连续六次上调金融机构存款准备金率，三次上调存贷款利息率，对控制流动性起到了明显的作用。一系列金融调控政策使得下半年宏观经济逐步体现出预期效果，自2011年8月起，CPI连续五个月持续下行。地价水平也随之出现同步变化，2011年第一、二季度全国综合地价环比增长率分别为2.2%、1.87%，第三季度综合地价增速放缓，环比增长率为1.33%，第四季度综合地价基本趋于稳定，环比增长率仅为0.29%，地价水平环比增长持续回落，体现了金融措施对房地产市场调控的显著效果。

六、2012 年城市地价走势分析

　　国内外宏观经济形势仍将是影响地价变化的主导因素

　　2011年，在国内物价上涨压力较大、国际经济持续动荡的背景下，我国经济平衡了控物价、稳增长和调结构的关系，既有效遏制了物价过快上涨，又保持了经济总体平稳较快发展。2012年从国际经济形势看，欧美发达经济体活力不足、市场信心下降，国际经济环境不确定性、不稳定性增加，世界经济可能将在较长时期内持续低迷;从国内经济形势看，尽管我国经济增速可以保持在合理较快增长区间，物价涨幅也将逐步得到控制，但我国总需求增长有一定幅度下降，经济增速有所放缓，这些因素将直接影响我国土地市场走势并主导地价变动。

　　从有利因素看，在五年规划周期中，第二年进入规划项目落地开工较集中的阶段，中西部不断承接东部产业转移逐步成为带动经济增长的新亮点，土地需求仍会持续高位，土地及房地产的投资保值特性仍将吸引主要的流动性投资，地价水平仍会保持一定增速。从不利因素看，地方财政风险对地方投资融资能力形成制约，资源、劳动力成本上升抬高了经济增长的成本，出口放缓对工业生产形成一定压力。这些经济因素同样影响土地市场交易，特别是刺激性政策逐步退出以及严厉的房地产调控政策或将使得地价增速进一步放缓。

　　综上所述，预计2012年地价水平将保持稳中求进。

　　宏观调控政策导向将直接影响地价增长速度

　　货币政策的微调力度和节奏将是影响土地市场走势的关键。中央政府多次表示，要坚持房地产调控政策不动摇，继续抑制投机、投资的购房需求。预计限购、限价等行政性措施在2012年不会调整或放松，房地产调控效果在上半年将会更加凸显，房地产供求关系的改善和货币政策的微调将进一步稳定城市地价的增长。

　　　　宏观调控手段和方式的转型有利于抑制房地产市场投资性需求，对抑制地价过快上涨产生积极作用

　　2011年，作为长期制度建设的关键一环，房产税试点改革在上海、重庆两市正式落地，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段。预计在2012年或更长的时期内，房产税试点范围将进一步扩大，尽管试点初期税率较低，覆盖范围窄，在房价上行期内对市场影响不够明显，但其长期影响不容忽视，也将抑制开发商对土地的需求，有利于稳定地价。

　　2012年，我国计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量高于2011年。保障房的集中建设有助于房地产市场“改善供给结构”政策框架的形成，有助于缓解目前房地产市场的供需矛盾，改善土地供应结构，平稳地价上涨。

　　房产税的试点改革和保障房的大规模建设表明调控政策已渐渐从过去的以阶段性、行政性手段向以中长期、经济手段调控转变，为房地产业的健康发展和地价的平稳变化提供制度保障。