节前看楼节后出手 带动成交略有回升

　　开春后，东莞楼市成交逐步回升，究其主要原因为近期政策持续释放“定向放松”信号，民众对楼市预期增强，从而放弃市场观望，选择出手。但是，值得一提的是，近期楼市成交主要以春节前来访旧客户为主。待旧客户消化完毕，后续新客户购买力是否持续跟进还有待市场考验，楼市能否持续回暖有待观察。

　　虽有回升但仍显低迷

　　进入2012年后，东莞房价呈现强势上涨“假象”。主要原因为：部分因2011年信贷政策限制无法签约的高端产品在2012年信贷政策适度放松后延迟至今年签约，导致1月房价结构性上涨。

　　开春后，东莞楼市成交连续四周逐步回升。目前周成交量基本恢复至去年12月水平，即周成交量保持在6万平方米上下。东莞市正常的消化水平为8万平方米/周，因此，虽然目前成交有所回升，但整体仍然处于低迷水平，东莞楼市何时真正走出低谷仍需观察。

　　中低价位楼盘热销

　　从2月签约面积排名前十的住宅项目来看，可以发现成交向品牌开发商集中，万科、中信、恒大、沿海等一线开发商占据半壁江山。

　　同时，成交以中小户型刚需产品为主。成交前十名楼盘中，主力户型71-120平方米的楼盘占八成，如此高的比例足以说明刚需在开春后得到积极释放。

　　还有一个特点就是成交以“中低价位”刚需产品为主。成交前十名楼盘中，均价在6500元/平方米以内的楼盘占五成，其中每平方米5000元以下楼盘占两成。

　　热销榜还说明了部分二三线镇区市场空间仍较大。成交前十名楼盘中，二三线房价镇区占一半。相对于东莞一线区域来讲，东莞房价二三线镇区楼市需求以刚性为主，说明部分二三线镇区随着市场供应的增加，刚需被激活。

　　四大原因促使成交回升

　　对于2月的成交回升，合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺分析有四大原因。

　　首先，政策释放“紧中有松”信号，楼市预期得到提高。2011年底金融政策定调适度宽松，开发商和消费者情绪得以调高，存款准备金率的下调，标志着货币政策进行微调。围绕“支持合理购房需求”调控大方向，不少地方政府对楼市定向放松，诸多信息导致楼市预期得到明显提高，越来越多置业者认为政策调控已放松，房价已见底，放弃观望，选择出手。

　　其次，压抑的刚需得到释放。在持续高压的政策环境下，2011年东莞楼市观望情绪较重，尤其是刚性需求，受市场氛围影响较大。在经历近半年的压抑后，在政策利好趋使下，刚需“挺不住”选择出手。

　　然后，市场增加刚需产品供应。在被称为“史上最严”的2011年，刚需受到保护，投机投资需求受到打压，但是东莞市场并未因此大幅增加刚需供应，相反，大户型供应仍为主流。此种供应失衡现象导致相当一部分刚需受压抑未能释放，尤其是市区二房户型曾一度“一房难求”。2012年2月，市场相应增加了刚需户型的供应比重，恰好迎合主流需求。

　　最后，开发商主动出击，适度让利。虽然2012年政策“定向适度宽松”是大趋势，但在高库存的客观条件下，开发商并未盲目乐观，整体仍保持谨慎乐观态度。春节后，东莞楼市仍然保持着节前的促销，个别项目让利幅度较大，成交量得到一定支撑。东莞楼市自2010年9月后，房价长期稳定在8300元/平方米上下，即使2011年四季度，也未得到明显回落。置业者经历数月的观望后，特别当看到春节后房价并未持续下降时，导致购房者放弃观望，选择出手。