北京房价：四环分水岭 内涨外降

　　经过楼市调控以来，北京楼市沿着稳中有降的调控目标回归理性的同时，房地产也出现结构的两极分化，四环不仅成为了降价的分水岭，四环内在售期房项目的价格出现了上涨，而四环外项目则出现了实降。

　　高端项目拉动城区房价上涨

　　与四环外刚需楼盘相比，多数改善性购房客户会选择在城区置业，而城区往往以高端项目为主。由于购买能力有所保证，即使城区商品住宅价格有所上涨，对其购买意愿的影响，相对于首次置业者较弱。

　　以2011年的销冠金茂府为例，作为四环内纯新盘，金茂府去年4月问世以来即以35亿的一期销售成绩稳居上半年销售榜首，以240套房源月余售罄的火爆态势，在低迷楼市中形成一道逆势热销洪流。而下半年二期开盘当日，仅一个多小时即大部分房源售罄，3小时总销售额超过15亿，再创市场奇迹。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，四环内价格出现上涨主要有两个原因，首先，高端项目入市，拉动价格结构性上涨。2011年后半年，四环内一共有10个新项目入市，近五成项目为高端项目，成交均价高达5万元/平米。此外，四环内的成交量稀少，容易受到结构性因素的影响。2012年1月份四环内的总成交为229套，占全市成交量仅一成多，整体价格容易出现波动。

　　五环外项目价格出现实降

　　与2011年7月价格相比，五六环之间可比较的28个项目中，有13个项目降价幅度超过10%，降价幅度高的楼盘如龙景湾甚至高达三成。冯联联认为，与五环内相反，五环外的价格出现了“实降”，也带动了全市成交价格的下降。五环外是低价项目的主要聚集区，项目的目标客户趋同，价格竞争比较激烈。

　　在2011年上半年调控政策影响下，刚需购房者的价格预期降低，观望情绪浓厚，价格降幅成为了吸引购房者的重要筹码。

　　新入市项目降价空间大

　　据链家地产市场研究部统计，2011年成交的土地楼面价格仅为5246元/平米，相比2010年降低了30%，与2009年相比仍有11%的降幅，其中有四环内有的地块楼面价仅为7760元/平方米。以拿地到预售最快一年估计，部分低地价的项目将在年内入市。冯联联认为，由于土地成本低，开发商未来可讲价空间增大，或将给未来项目销售带来影响。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，从当前整体市场来看，成交处于低迷，而相比城区，郊区库存压力更大，在面临较大的销售压力情况下，开发商或将进一步降价。

　　郊区低价项目为成交主力

　　从目前北京楼市销售情况看，郊区刚需项目成成交主力军。北京中原市场研究部统计数据显示：截至2月20日，今年至今北京供应的期房商品住宅套数合计为22个，供应的住宅套数为5362套，总建筑面积为62.2万平米，而签约情况则非常惨淡，22个项目合计签约仅843套，签约面积合计为8.65万平米，总去化率仅仅为15.7%。

　　在22个项目中，签约的843套住宅绝大部分都为低价项目，超过100套的项目集中在郊区，签约比较多的项目有大兴龙湖时代天街签约均价为11124元/平米，本期累计签约104套。而通州的K2·百合湾均价仅17929元/平米，而该项目之前最高签约均价超过3万元/平米，本期累计签约了115套。

　　在20个项目中，郊区占据绝对多数，除5个城区项目外，郊区占大部分，其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应比较多，在2012年春节后这几个区县有可能成为价格调整比较早的区域，在限购调控政策不松动的大环境下，限贷抑制了大部分需求，区域内的库存量及潜在供应量决定了区域内房价下调的深度。（记者 刑飞）