京郊多项目出现延期交房 业主讨说法遭遇“冷处理”

　　从去年持续至今的楼市“寒冬”尚未转暖，清冷的市场让开发商坐立难安。而另一个严峻的现实如今又在北京楼市上演。在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“延期交房”现象逐渐增多，而相关项目开发商在向业主解释延期交房问题时也是闪烁其词，颇有些“打太极”的意味，由此引发了业主的诸多不满，围绕买卖双方的“口水战”也日益增多。

　　　●热点现象●

　　京郊多项目出现延期交房 业主讨说法遭遇“冷处理”

　　“过去延期交房好歹开发商还和买房人打个招呼致歉，并说明原因求得谅解。现在可好，离合同约定的交房时间已经过去了快两个月，开发商没有给出丝毫说法，只是一味拖延，你要不主动过去询问，甚至理都不理你。”通州区临河里某项目一期多位业主近日在向本报反映情况时依然气愤不已。这几位业主均是于2009年底与该项目签署的购房协议，当时也是看好该项目是大盘一期，升值潜力较大，因此买房时也是信心满满。按照合同约定，交房时间是在2011年12月31日，可眼见着就进入2012年3月份了，至今没有任何人通知业主收房，大家打电话过去问，一个月来得到的答复普遍都是近期即将交房，等待正式通知，具体问什么时候能交，却又总是含糊其辞。“这明明就是拖延时间，我们最近去项目实地考察过，那几栋楼的楼道里还是一片狼藉，不少家连入户门都还没装，怎么能达到交房标准呢?听说无法准时交房的原因就是因为工程款没到位，施工单位拖延工期导致的，最后延期交房的结果却让购房人买单，太过分了！”多位业主气愤地表示。

　　上述楼盘买房人遭遇并非个案，淡市下开发商日子不好过，逾期交房现象如今也是时有发生。黄先生于2010年11月购买了位于通州新华大街的某号称高科技低碳“氧”生住宅项目一套三居，合同约定交房时间为2011年8月28日，但至今仍尚未交房。“已经快拖延半年了，开发商从来没有露过面，至今未得到明确回应。之前曾传言2011年10月交房，后来又说2012年1月15日交房，后来又有说法称要等到2012年8月份。”据了解，该项目共有5栋楼，一期2栋，二期3栋。一期销售合同中约定2011年8月28日交房，二期销售合同中约定2011年10月28日交房，目前均未交付业主使用。据知情人士透露，受逾期交房等事件影响，该项目销售情况并不理想。而没有足够的现金回流，也影响了项目后期的施工进度。开发商公开理由称，该项目所在的市政地下管线正在施工，因此影响项目的正常进度，也有内部人士称延期交房系开发商资金链断裂。

　　黄先生告诉《广厦时代》，由于购买价格本身就颇高，加上开发商主动违约延期交房，该项目的不少业主都已经开始申请退房，但目前均未成功。而焦急等待下的“无理由延期”，似乎也更加变得遥遥无期。

　　●争议所在●

　　开发商违约延期“无理由”引争议 买房人利益受损进退维谷

　　近期登录各大地产门户网站业主论坛，关于开发商延期交房的抱怨和谴责竟也比比皆是。搜房ID为“愤怒的兔子”的京西某项目业主在论坛上表示，他购买了该小区2010年最早开盘建造的花园洋房，合同上约定2011年10月交房，但开发商先后延期四次，最近一次推到2012年春节前，可如今已经2月中旬了，“望眼欲穿”的他依旧未收到自己的房子。该网友曾多次与开发商沟通，但是得到的都是可以执行总房款每天万分之一的违约赔付约定，关于何时交房始终悬而未决。

　　这一帖子在网上也引起了众多尚未收房的业主的共鸣。对于开发商延期交房，绝大部分网友都在声讨开发商。“钻合同的空子，失去了最基本的诚信。我们都是老百姓，为了不赔违约金，难道让我们住工地啊？简直是赤裸裸的欺骗！”；“去年10月该交房的合同，现在电话客服张口闭口的给了万分之一赔付，请问我们买房子的目的就是为了拿这点赔付吗？房子不交，赔付有谱吗？”网友一声声的愤慨，道出了他们对“无理由延期交房”的无奈和愤懑。

　　“开发商主动违约延期交房，规范合同基本都约定到一定时间尚未履行交房义务的，买房人可根据合同要求退房并受法律保护，那么为什么不少业主还是一边抱怨一边等待交房呢？”采访中我们也把这样的疑问抛给了多位受访者，得到的答案不尽相同，可各种观点都很有代表性。上文提到的黄先生表示，2010年中他购买通州房产时成交价格在25600元/平方米，现在通州房价普遍跌至15000元/平方米左右甚至更低，退房对他这种情况而言求之不得。而对于不少在2009年底买房者来讲，现在退房的确是“得不偿失”。

　　当时买房的价格正是在房价疯涨之前，价格还算公道，现在郊区房价即便下滑厉害，可离当初的买房价格还是有一定上升空间，现在退房获得的违约金基本都在每日万分之一左右，甚至比银行存款利息还低，对买房人而言显然更亏，因此不少购房者虽饱受“延期之痛”可还是宁愿等待交房。

　　谈及“延期交房”现象，亚豪机构市场总监郭毅的话可谓切中主题，她认为，由于去年以来楼市调控政策的愈加严厉和长期持续，在这一政策环境下，许多开发商如今都面临严峻的资金考验，尤其对于一些实力较弱的中小开发企业，资金更是一道难过的“坎”。这道“坎”随着销售的长期滞缓如今难免“影响”到购房者，开发商工程款不结清，抑或其他原因，造成逾期交房或质量不合格马虎交房，未来都将会给消费者带来损失。这也提醒买房人，在当下买房须擦亮慧眼，选择品牌价值和诚信度较高的楼盘谨慎出手。

　　●律师观点●

　　“费时又费力”买房人维权成本高

　　在针对“延期交房”话题采访中，多位行业人士均表示，和开发商相比，买房人在涉及房产纠纷时往往是“弱势群体”，买房人只有在跟开发商多次交涉无果后才会考虑到法院起诉，可这时已经距离交房时间很久，有的长达一两年，往往双方就诉讼时效就要争执很长时间，“耗时间又耗精力”，大多诉诸法律的买房人对此都头疼不已。但仍有不少当事人认为，打官司是促成违约金事项调解的最好方法，因为即便有千万种理由，开发商也多站不住脚。

　　不打官司的买房人其实也并不轻松。有的楼盘延期时间较短，开发商往往会利用房门钥匙、电卡等为砝码，要求买房人同意不再追究违约金，或只支付少量违约金作为补偿。如果延时时间较长，有些开发商就会“绞尽脑汁玩猫腻”，将违约金折换成物业费、装修押金、水电费等，买房人觉得这也算是把钱要回来了，但往往这些费用事后会被以各种理由扣除。

　　北京市浩东律师事务所律师张春杰说，开发商违约，应该是买房人有权选择违约金支付方式，而不是开发商自设霸王条款，但买房人由于“没精力和开发商较劲”，同时为了尽快住进新房，多数往往选择妥协。

　　“如果不是不可抗力，开发商对延期交房一般是没有什么可解释的。”张春杰律师说，开发商可能会以办手续需要时间、材料供给不到位等多种原因解释为什么会延期交房，但这都不该是理由。交房日期也是市民选择楼盘的原因之一，开发商就应该把所有的可能性估算进去，再给出一个较为合理的时间，即便出现意外，延期时间也不应该很长。

　　北京泰和泰律师事务所陈述律师认为，原则上开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商应承担依据合同约定进行违约金赔偿甚至解除合同的责任。陈述表示，开发商逾期交房，购房人有合同解除权。“按照相关司法解释，开发商延期交房的，经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。购房人在法律规定期限内可以要求解除合同并要求退还房价款、利息并赔偿损失。”多位律师采访中还特别提醒，“开发商往往将市政施工作为"不可抗力"来推托自己的逾期交房责任，但是否构成不可抗力，要根据具体情况来定。”

　　●广厦提示●

　　如何正确面对开发商延期交房违约行为？

　　《广厦时代》采访了多位业界人士及长期处理房产纠纷诉讼的律师后了解到，开发商逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住日期到来时，开发商未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，开发商未按合同日期办理入住，也通知购房者入住。

　　一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，开发商拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：开发商向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件。首先，由开发商向买方交付《建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；其次，开发商承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标；否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件；

　　另外一种开发商行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止；逾期超过一定期限的(如3-6个月)，则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。