天津楼盘促销“以价换量” 购房者热情大增

　　日前国家统计局公布的2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，2012年首月，全国70个大中城市房价环比全线停涨，而本市则成为近5个月房价环比持续回落的11个城市之一。笔者走访全市各大楼盘，第一时间对楼市买卖双方的举措和心态进行了深度调查。

　　开发商大力促销“以价换量”

　　市区楼盘促销力度超岁末

　　即使面对岁末回款压力，很多开发商给出的优惠都没有达到眼下的力度，因此很多售楼人员都催着购房者抓住现在的“抄底”时机。

　　“110平方米超值两居室再次重磅推出，一口价135万元/套限量发售”。前两天，25岁的市民杜先生收到河东区某在售项目发来的短信广告，而这套限量出售的房子恰好是他春节前看中的，当时这套房子就已经有10个点的优惠，总房款由160万元降到了144万元，这次又降了将近10万元，小杜当即决定购买。他说：“这次下降有机会买，如果以后再涨起来，那就这辈子可能都没有机会买了。房子不像车子、手机，买了之后只会贬值，房产从长期来看价值还是稳定的，只要有需要、价格符合心理预期，就可以出手。”

　　随后，笔者走访了多个在售项目，均有不同程度折扣，甚至出现了部分开盘价创新低的楼盘，节后价格下降幅度进一步加大，一号桥附近某在售项目更是被传言亏本销售。“从目前低价销售的成交情况来看，降价幅度接近20%，购房者选择出手的可能性明显增强了。”该项目销售人员表示，目前项目大部分房源折扣幅度明显，成交量好于预期。

　　郊县楼盘声称销售“零利润”

　　楼市成交萎缩，整个市场的不景气使得购房者观望情绪更为浓重，一些区域不惜“以价换量”来吸引购房者的眼球。“我们将在今年的3月初启动‘零利润大回馈’活动，项目的起价将刷新区域新盘的最低价。”

　　19日下午，某项目的销售人员透露，该项目这次推出“零利润大回馈”活动涉及4栋高层，而目前尚未公布具体销售价格和具体日期。事实上，在活动开始前，该项目的平均价格约为6700元/平方米，且在上个周末就已经吸引了大批市民前来咨询。

　　2009年开盘的某区某住宅项目也比年初降价1300元/平方米；某区一家楼盘去年12月18日刚刚开盘，春节前售价还为5600元/平方米，但节后直降300元；位于某区汊沽港镇的一项综合住宅商铺的楼盘去年12月时均价6200元/平方米，全款97折，而今年一二月份开始降价为5800元/平方米，每平方米直降400元……北辰区某项目销售经理张小姐说：“目前我们楼盘的商业项目原价18000元-21000元/平方米，现在优惠活动是全款打九二折，最后实际价位约15000元/平方米，成交的总房款在188万元左右。”

　　购房者热情大增观望寻“底”

　　刚需买家准备出手

　　春节后开发商们给出了不同程度的促销策略，而购房者则更加提高了对市场的关注度。“市场不会同时跌到同一个价位，所以我们要抄底就得随时关注适合的项目，优惠够大，自己又有需求，就算是抄底的好时机。”准备在春季买婚房的齐女士表示，她在随时关注“底”的出现，以确定自己的出手时机。

　　19日下午1点左右，某楼盘内约有6组看房者，其中九成都是25岁-30岁的上班族。看房者白小姐说：“我和先生是租房子结的婚，现在我们觉得到了买房子的时机了。”白小姐看中的是该项目的Loft产品，均价14000元/平方米，面积约51平方米。“买一层送一层，即71万元购买的实际使用面积可以达到100多平方米，还是两层，我和先生贷款买房的愿望终于能实现了。”

　　改善型项目的销售可就没有面对刚需人群那么乐观了。某别墅项目销售人员小张说：“我们别墅项目从去年到今年价格非但没降，还向上提了一点，同样的产品，去年最低时卖过180万/套的别墅，今年最高的价格已经达到了200万/套。”同时，小张表示：“虽然我们房子的性价比挺高，但是销售状况却并不好。”

　　改善买家仍在观望

　　与近郊项目的积极促销相比，市区楼盘的价格战略反差很大，有些位于市区的项目仍然坚持扛价。周末10点左右，在某区金钟河大街某楼盘，约有十几组购房者同时在现场咨询，售楼人员小章说：“年后每个周末看房的顾客都特别多，像今天这种十几组购房者看房的场面一般会持续到下午2点左右。”该项目均价13000元/平方米，2013年年底交房，90-120平方米的两居、三居户型吸引了很多改善型住房的买家。现在家住某区的郑女士说：“我关注这个楼盘两个月了，价钱一直没什么变化。它地点好，就在中环线上，离女儿家很近，而且周边还有很多重点中小学，银行、商业圈。”

　　在笔者随机采访的18组购房者中，25岁-35岁的购房者数量为10组，40岁以上购房者约8组，其中有13组购房者表示自己属于改善型买家，占比超过七成。这些购房者的购房原因主要分为三类，一是希望将房子换得离孩子近些，方便照顾“第三代”；二是想将老房子、小房子换新、换大；三是儿女来替父母看房。

　　专家声音

　　下半年房价有望企稳

　　针对国家统计局数字显示的1月房价下滑数据，业内人士认为，去年12月销售的市区房源比例高于今年1月，是成交均价下滑的重要原因。但眼下全国普遍出现的地产项目积极促销现象显示，开发企业的主动调价已经对市场价格水平产生影响。

　　在2011年下半年成交的冷淡走势下，部分开发商也陷入观望。截至2011年12月30日，12月份仅有19个项目开盘，与前年同期44个开盘量相比，不足一半。受市场放量大幅减少和对后市房价看跌的观望情绪影响，12月成交也陷入低谷。在这种局面下，很多开发商也开始采取各种促销方式甚至降价来回笼资金。中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，开发商因库存巨大和销售资金回收困难及负债率加大等问题，开始打折扣，“以价换量”消化房源。同时，减少拿地和延缓开工及推迟新产品上市等以控制现金的流出。在目前宏观调控环境仍不放松的情况下，降价仍是多数企业的理性选择。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“1月70个城市商品住宅价格，比上个月下降0.15%，跌幅首次出现收窄，但并不意味着跌幅已触底，主要原因可能是：1月春节月份，属传统淡季，楼盘促销活动减少。未来几个月房价将保持下跌态势，下半年才有可能趋于企稳。”国研中心专家邓育松则指出，“1月的房价走势虽有下降，但幅度很小，这并不代表房价的整体趋势。这百分之零点几的降幅，很难说明趋势。”

　　业内人士分析，很多开发商期待今年对“双限”政策能有所松动，但眼下该政策尚无松动信号，这也是楼市开始忙于降价促销的一个动因。此外，18日央行宣布存款准备金率今年来首次下调0.5个百分点，似乎对地产界也释放了某些信号。