易宪容:调控目标明确为楼市定方向

　　地方政府为何敢多次触动中央政府房地产宏观调控政策决心的神经，并出台种种软性政策来对抗？市场为何对政策变化理解会如此南辕北辙？最为关键的问题就在于对当前中央政府的房地产宏观调控目标是什么不清楚。如果市场对中央政府房地产宏观调控政策目标各说其话，那么上述这些怪象的出现也就十分正常了。

　　今年以来的国内房地产市场真是风起云涌、不确定性增多。一方面春节以来各地楼市销售急剧下跌，不少媒体大声地叫喊国内住房销售出现的冰点，从而使得不少地方政府纷纷出台软性对抗中央政府救市政策。但无论芜湖还佛山及成都，这些救市政策很快都被中央政府叫停。另一方面，在市场大造舆论房价不能够下跌多少的同时，中央政府则反复地在强调，政府房地产宏观调控政策不会改变与动摇，房地产既要让其价格回归理性，也要保证中国住房市场持续稳定发展。

　　市场为何对政策理解南辕北辙

　　现在要问的是，地方政府为何敢多次触动中央政府房地产宏观调控政策决心的神经，并出台种种软性政策来对抗中央政府房地产宏观调控？为何只要房地产市场或政策有所变化，就会被房地产开发商或地方政府理解为是房地产政策逆转的开始？甚至还会把货币政策的"预调、微调"也搬来成了房地产政策松绑的概念？比如，央行强调住房市场的差别化的信贷政策，房地产开发商则把之理解为对个人信贷政策放松；存款准备金率下调则被市场理解为大量资金流出是不是又要进入房地产市场，要重新引发房价暴涨等。

　　可以说，房地产开发商及地方政府为何会借题发挥，市场为何对政策变化理解会如此南辕北辙，最为关键的问题就在于市场对当前中央政府的房地产宏观调控目标是什么不清楚。如果市场对中央政府房地产宏观调控政策目标各说其话，那么上述这些怪象的出现也就十分正常了。

　　可以说，从2003年开始到现在，国内房地产宏观调控就没有停止过，但在2010年国十条出台之前，中央房地产宏观调控目标放在"稳定房价"上。而房价应该由市场的价格机制来决定，当政府把其宏观调控目标放在"稳定房价"上之时，也必然使越想房价稳定越是快速上涨了。直到2010年，国内房地产宏观调控目标才转变为让住房回归到它的基本居住功能上来，让房价理性回归上来。

　　从最近的文件及领导人讲话来看，让住房市场价格回归理性，坚决遏制住房投资投机需求及转变住房市场性质不仅成为当前房地产宏观调控短期目标，也是中央政府宏观调控经济政策的一项长期目标。这个目标不仅体现在2011年年底中央经济工作的文件中，也写入今年政府工作报告征求意见稿中。最近，温家宝总理更是直接指出，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇；二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。也就是说，当前国内房地产宏观调控目标越来越清楚、具体与细化。因此，地方政府出台任何与这个目标相悖的政策叫停也是自然。

　　　"让房价回归合理水平"的含义

　　当前国内房地产宏观调控目标就是要让国内住房市场的价格回归到一个合理水平。这里又有几层含义，一是当前国内住房市场价格过高，或泡沫过大，如果价格不调整并回到合理水平，这个市场是不可持续的。当前国内住房市场泡沫之大，在世界历史上是无以复加。比如一线城市如北京、上海等城市的房价收入比已达20倍以上，早就高于1990年代的日本（19倍）及1997年代的香港（15倍）；住房租金收益率（2%）严重低于一年期存款利率（3.5%）；住房的空置率（主要是指空置在投机炒作者手的）极高和当前全国一手房市场严重供大于求。如果这个市场泡沫不挤出，其破灭也必然。

　　二是挤出房地产泡沫，让房价回归理性，也是让住房市场由投资炒作为主导的市场转化为以消费为主导的市场，让当前住房市场的性质出现根本性的转型。不过，最近一些地方政府及房地产开发商仅以首套住房购买来强调鼓励住房需求。但如果房价不回归合理水平，只能鼓励消费者进入高价格的市场。这种情况下，住房消费者是没有多少能力进入市场的。

　　三是让房价回归合理水平，这个合理水平的底线是什么？住房价格水平回归的底线就是让绝大多数居民都有能力来购买，而不是极少数人可进入市场。这个底线不仅有现成的国际惯例，也容易通过统计指标形成各个地方可确定的指标。

　　可以说，当国内房地产宏观调控目标十分明确之后，不仅地方政府希望通过各种软性的政策来冲击中央政府的政策成为不可能（这些政策一旦超过了"房价理性回归"这条底线立即会叫停），而且正如最近温家宝总理所表示的今年中央政府进一步完善相关的房地产宏观调控储备政策及工具还很多，中国房地产市场价格全面回归理性水平将是一种趋势，是任何地方政府及房地产开发商都无法改变的。这个宏观调控目标将为未来房地产市场确定方向。(作者为我国著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员。)