限购令下为“三套房”贷款　中介被判还佣金

　　何先生一家看中了大宁路上一套房子，想买下改善居住条件。签完居间协议后，签订买卖合同前，正好赶上“限购令”出台，“上海市居民家庭购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款和公积金贷款。　”根据规定何先生家应该属于三套房，无法贷款，但中介拍胸脯打保票说贷款没问题。何先生一家轻信中介，三方签订了买卖合同，结果因为贷款受阻不能继续履约。何先生一家因违约赔了卖家５万元，同时支付中介上下家佣金共２万元。

　　事后觉得不对头，为了讨回首付款和佣金，何先生将卖家黄先生和房产中介公司一起告上法庭，要求返还。日前，闸北法院判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》；售房人黄先生退还何先生一家５万元；房产中介公司返还何先生一家２万元。

　　在房产中介公司的撮合下，何先生一家和上家黄先生签订了房屋买卖合同，支付了首付款和佣金。履约期间，何先生家中一人属限制购房人员，无法继续履行《上海市房地产买卖合同》。之后，限购人与售房人黄先生签订解约协议，赔偿卖家黄先生５万元，并代卖家黄先生支付房产中介公司佣金１万元。款清后卖家黄先生退还何先生购房首付款４０万元。

　　何先生及家人事后觉得自家不应该赔偿并支付佣金，于是把卖家和中介一起告上法院。

　　审理中，何先生及家人认为：首先买卖合同上有四人签名，而解约协议上只有其中一人签名，只能代表限购人自己的意思，且在签订协议时卖家黄先生有威胁的语言，因此该协议是无效的；其次当时市政府已明确规定，第三套房屋不能贷款，而房产中介公司勾结银行信贷员，竟要求何先生和妻子假离婚；最后，签约期间何先生多次询问房产中介公司工作人员是否可以贷款，房产中介公司的工作人员都给出肯定的回答。履约不能是国家政策发生变化造成的，不应该由自己承担赔偿责任。

　　售房人黄先生认为，双方签订的买卖合同受法律保护，何先生违约，因此才赔偿５万元给自己，１万元是作为中介的佣金。

　　房产中介公司则认为，因何先生及家人内部问题导致其未提供完整的贷款资料，致使贷款无法办出。根据当时的政策，公房不属于三套房中的一套。交易过程是很透明的，公司收取的佣金是经上下家认可的，收取的金额也没有超过国家政策的规定。

　　■法院说法：

　　法院认为，双方本应按合同的约定全面履行，但由于２０１０年１０月７日上海市房产限购令的细则的颁布，致使原告购房受限，原告与被告售房人黄先生对此均未预见。限购人虽然与黄先生签订了解约协议，但并未征得其他权利人的同意。事后，其他权利人既未同意也未追认解约协议。从原告与被告黄先生履约的过程来看，双方的行为均无过错。现原告要求被告全额返还房款，尚属合理。

　　被告房产中介公司作为房地产的专业中介机构，本应当就订立合同的事项向原告如实告知，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实。对此，被告房产中介公司应承担相应的民事责任。现原告要求被告房产中介公司退还全部佣金，并无不妥。房产中介公司作为居间服务的专业公司，除了要如实提供房地产信息、协调交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理房地产权利过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务。只有在完成系争房屋的全部服务内容后，才可收取全额佣金。