调控倒逼房企转型　商业地产强势崛起——2011年番禺区房地产开发运行情况

　　
2011年，中央多次出台房地产宏观调控政策，有效遏制了炒房行为。番禺区贯彻落实中央宏观调控政策，全年住宅开发新开工面积大幅回落，开发商及时向商业地产 开发转移，商业地产投资成倍增长，商业楼盘销售畅旺，直接拉动全区房地产开发投资增速高位运行。

一、我区房地产开发投资运行情况
2011年，我区房地产开发投资先抑后扬，增速从年初-24.7%的低位曲线上扬，全年房地产开发投资完成149.93亿元 ，增长44.3%（见下图），占广州市房地产开发投资额11.5%。房地产开发投资占全区投资总量的42.6%，比重较上年提高10.1个百分点，拉动全区投资增长14.4个百分点，成为后亚运年我区投资增长的主要拉动力。
番禺区房地产开发投资累计增速

（一）住宅新开工面积大幅回落
2011年，房地产开发企业房屋施工面积887.49万平方米，增长18.9%。其中，住宅施工面积618.79万平方米，占69.7%，比重较上年下降3.5个百分点。在房地产企业房屋施工面积中，房屋新开工面积270.34 万平方米，下降23.6%。其中，住宅新开工面积188.17万平方米，下降22.6%。
随着国家调控政策效果的逐步显现，2011年全区一手商品房成交量和面积增速出现回落。据房管局交易登记中心数据显示，我区一手商品房屋网签14100宗，下降20.9%；网签面积136.32万平方米，下降20.5%，网签均价14788元/平方米，较上年增加1822元，增长14.1%。其中，住宅（含别墅，下同）网签11231宗，下降27.1%，网签面积121.27万平方米，下降23.2%。

（二）商业地产投资增长1.6倍
商业地产由于不受调控政策限制和影响，开发商将投资的重心逐渐向商业地产开发倾斜，引领番禺新一轮的商业地产潮。全年商业地产批准预售面积37.30万平方米，为我区房地产市场提供了大量优质货源，热销楼盘有海印又一城、天安节能科技园、奥园广场、奥园养生广场、敏捷上城商务中心等。全年商业地产网签1539宗，增长2.3%，网签面积13.02万平方米，增长9.1%，占一手商品房屋网签面积的9.6%，比重较上年提高2.6个百分点。全年商业地产完成投资22.58亿元，增长1.6倍，占房地产开发投资的15.1%，比重较上年提高6.8个百分点。全年商业地产施工面积112.05万平方米，增长1.3倍，占房屋施工面积的12.6%，比重较上年提高6.0个百分点；其中商业地产新开工面积41.03万平方米，增长78.3%，占房屋新开工面积的15.2%，比重较上年提高8.7个百分点。

（三）到位资金充裕有力保障了投资快速增长
房地产开发筹集资金渠道相对较广，项目建设到位资金充裕，全年到位资金247.90亿元，增长32.1%（见下表），有力保障了投资项目顺利推进。从到位资金的构成看，国内贷款53.30亿元，增长19.2%，占21.5%；利用外资0.47亿元，增长45.7%，占0.2%；自筹资金42.00亿元，增长37.6%，占16.9%。受二套房首付提高的影响，以定金、预收款及个人按揭贷款为主的其他资金到位152.13亿元，增长35.8%，占61.4%，为房地产开发企业资金的主要来源。

二、需关注的问题
房地产业疲软一定程度上影响经济增长。房地产业作为重要的支柱产业，对经济发展起着重要作用。2008—2011年，我区投资率（资本形成总额占地区生产总值比重）平均达到29.7%，其中房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重平均值为38.8%。但在目前房地产市场低迷、房价下降的时期，房地产业对经济的拉动作用相应下降。房价走低，市场价格看跌预期加强，在“抄底”博弈、买涨不买跌等投资心理的影响下，住房消费者或会推迟入市，成交低迷的持续将推延房地产市场的复苏。

三、相关建议

（一）加强对房地产开发土地的监管
为保障今后我区商品房的后续供应，特别是商品住宅的供应，应进一步加强对土地的监督管理，新增用地的计划安排要与消化历年已批未用的存量土地挂钩，促进闲置存量土地的有序开发，扩大房地产市场的有效供给。

（二）保证房地产业的适度健康发展
一是稳定房地产业投资比重，防止因短期内投资快速萎缩对经济造成不利影响。制定房地产业长远发展规划，引导房地产业长期适度健康发展。二是在政策允许的范围内，从差别化利率、房贷首付比例等方面对初次置业者给予优惠，保护住房刚性需求，加快存量可售住宅消化速度，推动房地产业复苏。三是继续挖掘商业地产发展潜力，弥补住宅调控对房地产业造成的冲击，优化房地产业内部结构，促进房地产业协调发展。