天津普通住宅标准大幅提高 惠在刚性购房者

　　天津市普通住宅标准近日来再次大幅提高，此次调整让今年入市的刚性需求者松了一口气，大幅调高普通住宅标准之后，普通购房者的税费负担大减。

　　普通住宅标准近年来大幅提高

　　天津市房管局消息，2012年2月1日起，天津市普通住宅指导价格标准再次进行调整。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，中心城区以河西区为例，调整前为9900元/平方米，调整后为13860元/平方米，涨幅为40.0%。此次提高是继2007、2008和2010年之后天津市第四次上调。这次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围，从而进一步降低购房者的税费成本。在二手房市场交易环节，同时满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，被划定为普通住宅。而二手房交易环节中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。本次普通住宅指导价格的上调，使得购房交易税费大幅缩减，在很大程度上缓解了购房者的购买压力，尤其是刚性购房者的购房压力。

　　根据中介机构工作人员计算，以购房者首次全款购买一套位于河东区津滨大道附近的二手私产、建筑面积100平方米、总价115万元、距离上次交易超过5年的房源为例，当前成交均价为11500元/平方米，按照原来河东区9200元/平方米的指导价格，房源性质为非普通住宅，而按照调整后的指导价格11760元/平方米，房源划归为普通住宅，调整前后交易费用大幅降低。经计算购房者同样购买此套房屋，其税费成本包括价格差额5.65%的营业税以及3%的契税，现在按照新上调的指导价，属于普通住宅，不收取营业税，由于面积为100平方米，契税降至1.5%，因而税费环节节省了近原先税费的五至六成。

　　惠在刚性购房者并不代表调控放松

　　对于此次普通住宅标准提高，业界的观点一致认为这将对刚性需求购房者产生积极利好作用。“普通住宅标准的提高对于持币待购的刚需购房者来说在很大程度上释放了资金压力，会对楼市成交回暖构成积极的促进作用。”业内人士认为提高普通商品房标准，就可以减轻很多中低端买家的税收压力，对市场有利，对刚需购房者将是一个利好消息。“也许可以释放更多的量，甚至有可能让市场止跌回稳。”

　　相当多地业内人士将此认为是楼市调控政策开始转变的标志，但是在天津财经大学经济学院副院长从屹看来，这只是一个“与时俱进”的普通政策调整过程。“‘普通商品房标准’的变化，其实是与‘限购’并列的政策，换句话说，即使没有限购，普通商品房的标准也应该定期调整。进一步地，从实际效果分析，普通商品房标准的变化，与‘限购’其实是并行不悖的。”

　　天津财经大学经济学院副院长丛屹日前表示，此次普通商品房标准的调整，应该有三个方面的效果：“其一，顺应住房需求的升级变化、顺乎民意。人们收入水平的上升和生活质量的提高，自然不断要求住房条件的改善，普通商品房标准的动态调整，是政策应有之意，而且应当常态化、定期调整。”

　　“其二，扩大政策受惠面，有利于改善性住房需求的满足。普通商品房的交易，享有税费减免的优惠。提高普通商品房的认定标准，其增量的部分，对应‘改善性需求’，这同样属于中低收入阶层的自住需求范畴。标准的提高是件好事，一方面，交易和购买可以享受到政策的优惠，另一方面，有‘限购’为保障，防止投机和投资者入市抬高房价。‘何乐而不为’？怎么可以曲解成‘限购放松’呢？”

　　“其三，普通商品住房的标准调整，对房地产行业也是一个信号引导，我们不是要增加普通商品住宅的供给吗？调整后的标准，可以纳入更多的供应量，也相当于提醒开发商将来需要着力于这些有政策支持的住房品种的供给，并且应当重点参照政府的‘指导价格’。”