投资型客户被挤出楼市 二手房交易越来越冷

　　从去年年初一直到现在，楼市调控政策不断出台，限购、限贷政策持续加紧，越来越多的投资型客户被挤出楼市，刚性需求占购房者的比例越来越大。然而，各项政策也给刚需客户带来很多困扰，致使越来越多的购房者选择观望，成交量接连下挫。

　　此背景下，二手房交易市场也越来越“冷”。尤其是从2012年初到现在，济南的二手房交易再创新低。

　　　中介

　　　　春节至今“零成交”

　　“我们春节过后正月初八开张，到现在一套房子也没有卖出去。”无影山中路上一家房产中介的负责人无奈地说，去年的生意尽管不好做，但总算一年到头还能获利。进入2012年，由于中央明确表态坚持房地产调控不动摇，致使消费者观望情绪更浓，二手房市场也因此大受影响。

　　该负责人说，这家中介本来有4名员工，因为生意不好做，薪金拿得太少，春节过后已有2名员工辞职。“从年初到现在，总成交量才5套。如果按照目前的形势发展下去，我最多还能支撑半年。”他还说，从去年6月开始，已经有部分同行因为业务难做而转行。

　　记者随后走访多家房产中介获悉，进入2012年，二手房交易普遍冷清。除了几家大型房产中介的业务量还算可以外，其他中介的业务量基本是个位数，而很多小中介则“交白卷”。

　　几家大型中介的负责人称，从目前消费者需求来看，70平方米以下的房屋，依然是最受青睐的类型，占到大约三分之一的成交份额，70-90平方米的次之，其余户型占比比较均匀。他们分析认为，90平方米以下二手住宅成交超过总成交量的半数以上，表明市场明显呈现为刚性需求特征。

　　　　市民

　　　　精打算盘等降价

　　据调查，国家的调控政策，直接决定了消费者的购买心态。

　　市民陈先生告诉记者，“现在并不准备买房，想等房价再便宜些，下降30%左右，我是愿意接受的。现在国家对房价调控力度大，一些一线城市房价已经下跌了，我们二三线城市房价肯定也会降，只是时间早晚的事。”

　　孙先生去年5月结婚，现在还跟父母挤在一起居住。他一直想在市中心买套小户型的二手房，既方便上班，又能解决孩子上学问题。看到市场形势不明朗，他也坚持等待，计划等房价下降后才出手。“买房是大事，要耗费将近一生的积蓄，所以要选择最合适的时机。”

　　目前，观望情绪一直在消费者心中蔓延，而且氛围日渐浓厚。

　　　　数据

　　　　二手房交易创新低

　　根据市住房保障和房产管理局1月份的统计数据显示，自2010年以来，济南的二手房交易再创新低。

　　据统计，2012年1月济南二手房成交402套，环比下跌58.6%，同比下跌79.84%；二手房成交面积为6.01万平方米，环比下跌20.92%，同比下跌62.6%。其中，二手房住宅成交337套，面积成交2.77万平方米；非住宅成交65套，成交面积为3.24万平方米。成交量的下跌，与1月份的春节长假有关，加上市场整体的低迷，让购房者更加谨慎购买或者投资，持续观望的态度明显。

　　另据搜房网二手房数据监控中心数据，上个月，济南二手房住宅均价为每平方米7937元，已跌破8000元大关，环比下跌2.82%，同比下跌8.69%。在该中心的月报中，用了“极寒状态”、“极为惨淡”等词形容2012年1月份的济南二手房市场。

　　　　原因

　　　　受多重因素影响

　　业内人士普遍表示，引起二手房交易市场低迷的主要原因是政府的市场调控和买卖双方的观望心理。

　　首先，政府的调控政策频频出台，限制购房贷款的政策被严格执行，银行利率上升，办理购房贷款的难度加大，这是引起二手房交易市场不景气的政策原因。

　　其次，二手房市场的买卖双方都处在观望状态，二手房的实际成交量很少。在购房者方面，大多购房者抱着“买涨不买跌”的心理，等着房价继续下降；而大部分卖方还抱着侥幸心理，等待政府“手下留情”。

　　第三，不少房主开始捂房惜售，二手市场房源减少。很多房主认为，目前楼市被压制，在价格方面达不到自己的心理预期，所以现在部分房主不愿意出手，并且限购之后部分业主丧失了买房资格，这意味着手上的房子卖了之后就不能再购买其他房产，这些因素致使很多业主取消了出手计划。从数据上来看，二手房市场房源也的确开始萎缩。

　　　影响

　　　　中介行业面临再次洗牌

　　交易局面的趋淡，对于中介行业可谓压力重重。

　　分析人士直言，楼市历经接二连三的调控，效应已明显显现。按目前的趋势来看，位居市场第一线、财力与抗压力又最脆弱的小型房屋中介首当其冲，将形成优胜劣汰的倒店潮；而一些大中型中介公司也已开始放缓扩张的步伐，并顺势调整规划及营销方式。随着调控的继续和深入，市场洗牌还将进一步加剧。实际上，这轮市场洗牌重组对整个房地产中介行业来说是个利好消息，市场将会打击小中介公司对行业的信心，那些不规范的小中介会被排挤出市场，与此同时大型中介通过提高自身水平、经过市场考验会逐步扩大市场占有，中介市场会逐渐规范化。

　　　　前景

　　　　成交量或稳中有升

　　下一步，二手房市场成交量和价格走势如何？

　　业内人士分析认为，从短期来看，严厉的楼市调控政策，尤其是针对投资投机炒房行为的政策丝毫不松动，二手房市场还将度过一段“难熬”的日子；从长期来看，自住购房群体，包括婚房等首次置业需求和改善购房需求等将受到政策的支持和鼓励，因而刚性需求置业以及自住型的改善置业，仍将是2012年二手房市场上的购房主体。

　　市场专家预计，2012年国家调控政策明确，随着商品房价格的回归合理，二手房的价格也将回归理性，考虑到今年调控政策仍将延续，保障性住房的供应量加大和新房的大量入市，存量房数量节节攀升，二手房价将稳中有降。随着二手房价格的下探，市场中的观望情绪将逐渐释放，成交量也随之回升，但成交回暖的幅度有限。□本报记者 苏茂华

　　张庆民 摄