李嘉诚内地囤地首尝苦果 上海地王价格缩水过半

　　销售放缓、减少拿地，内地房企进入“冬闲”时节。然而，港资房企却趁机频繁抄底内地土地市场，俨然一副“冬忙”景象。

　　2011年上半年，九龙仓成为内地拿地最活跃的港企。前3个月，九龙仓就分别在苏州、长沙、杭州拿下多幅地块，累计投入达100亿元。2011年下半年，李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔接棒九龙仓，在内地土地市场“淘金”。6月始，长和系就先后在天津、长春、大连、佛山等地收获土地。

　　“要永远相信：当所有人都冲进去的时候赶紧出来，所有人都不玩了再冲进去。”李嘉诚这句心得被不少投资者奉为金科玉律。而对这句话诠释的最透彻到位的，还是这位超级富豪自己。然而，李嘉诚留给业界的印象，不仅是土地抄底，还有涉嫌“囤地”。

　　早前就有媒体爆出，长和系在上海、武汉等地的囤地行为，并坐收增值渔利。然而，和记黄埔2010年底在上海拍下的地王，却遭遇到2011年该区域板块价值下滑的尴尬。一向以稳健经营著称的李嘉诚，在楼市步入下半场，还能继续在内地靠囤地赚钱吗？

　　斥资百亿逆市抢地　

　　和记黄埔是李嘉诚着力内地楼市的主要平台，这次“抢地”的重任，依然由和记黄埔来履肩负。

　　2011年6月3日，和记黄埔签约天津城北小刘庄片区项目，据悉，该项目由河北区城投公司与和记黄埔地产天津公司合作，预计投资超过60亿元。在拿下该项目仅20天之后，和记黄埔长春公司又以4.64亿元的底价拿下长春一块土地面积为15.89万平方米的住宅商服用地，和记黄埔首入长春高新区。

　　休息了四五个月，李嘉诚再度出手。2011年11月，在多地土地频频流拍的情况下，和记黄埔果断出手竞得佛山一地块，预计总投资将超过15亿元。时代周报记者了解到，和黄购得该地块的总代价为8.96亿元，该地块后将供其发展成住宅及商业物业。这也是继广州、深圳、珠海、东莞、江门之后，李嘉诚在华南再落一子。

　　时隔1个月，和记黄埔又现身大连土地市场，并联手李嘉诚另一地产平台长江实业以19亿元成功拿下大连西岗区一块14.3万平方米的商业用地。据介绍，本次土地收购行为的主体项目公司为大连达连房地产开发有限公司，长江实业与和记黄埔各自间接拥有该公司50%的权益。

　　除上述城市外，在本轮内地楼市土地调控中，李嘉诚还于2010年底，在重庆、上海、南京高价抢地。2010年11月，时隔三年，李嘉诚再度在重庆出手，和记黄埔通过竞拍方式，以13.1亿元的价格成功拿下重庆两江新区一处住宅用地。紧接着，李嘉诚前后在上海、南京斩获土地。在2010年12月初，和记黄埔下属业贸投资有限公司以总价16.2亿元摘得上海青浦区赵巷板块17号地块，楼面价为21436元/平方米，溢价率191.5%，并刷新了赵巷板块单价“地王”纪录。平安夜，和记黄埔以31.8亿元的总价拿下了南京河西板块G53地块，溢价17.7%，楼面价为8548元/平方米。

　　粗略计算，自2010年底，李嘉诚的长和系就已在内地斥资百亿元拿地，其在内地的足迹遍布全国。2003年，和记黄埔在内地仅布局了上海、深圳、重庆、广州、北京等7个城市。2004、2005两年，和记黄埔“逆市而上”，陆续在西安、成都、长沙、长春、武汉、天津、重庆等地投入400亿元巨额资金，圈下了超过300万平方米的土地，基本完成了其对一级城市和主要二线城市的战略布局。据2011年8月和记黄埔发布的中报，在土地方面，其目前所占土地储备可发展成共980万平方米以住宅为主的物业，其中97%在中国内地、2%在英国及1%在新加坡与中国香港。此土地储备包括分布于23个城市的48个项目，预期在数年内分期发展。

　　资金链优势明显　

　　内地楼市正处极寒，李嘉诚为何屡屡阔绰出手？

　　“国内经济持续发展是吸引香港房企进驻内地的主要原因。”中投顾问房地产行业研究院韩长吉向时代周报记者分析，加上当前国内信贷减缩，很多中小房地产企业由于资金压力加紧离岸，而此时香港房企进入内地开拓市场的时机比较适宜，所以出现大量香港房企进驻内地，正是资本流动和投资意愿双重影响的结果。

　　事实上，不仅和记黄埔，九龙仓、恒隆、嘉里建设、周大福等港企也纷纷在内地“跑马圈地”。据不完全统计，2011年港企在内地市场的投入就超过200亿元。这其中，大部分“淘金者”都能以底价获得中意地块或项目。不过也有例外，2011年9月，恒隆地产经过83轮的激烈角逐以34.97亿元夺下昆明市两宗商业地块。

　　港企拿地，包括和记黄埔，背后都有资金链的优势。据不完全统计，截至2010年底，香港上市并且主要在香港运营的地产企业，平均的资产负债率仅为26.71%。然而香港的房产四大天王(李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭炳湘）的公司资本负债比例均只有20%左右，截至2011年6月30日，李嘉诚和记黄埔的净资产负债率为21.9%。

　　相比而言，国内上市房企资产负债率动辄超过70%。而公开资料显示，截至2011年上半年，内地上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，创近十年的新高，与此同时，上市房企总负债已超过1万亿元。

　　2012年，新春伊始，土地市场格外冷清。据北京中原地产数据，1月，重点城市土地流标率达44%。然而，李嘉诚似乎在为进一步的抄底做准备。据港媒最新消息，和黄筹组中的5年期及10年期的美元债，由于反应热烈，已将发行规模各增加至5亿美元，即共10亿美元(约78亿港元)。此举无疑为2012年和记黄埔在内地市场抢地，备足“粮草”。

　　另一边厢，李嘉诚另一业务重心在香港的地产平台长江实业[简介 最新动态]，也对内地市场虎视眈眈。近日，长江实业执行董事赵国雄对媒体表示，2012年内地将有大量收购机会，长实将会特别留意内地城市综合项目。

　　囤地首尝苦果

　　具备资金链优势，香港房企在国内的发展策略在大体上是相同的：市场开发策略上以一线重点城市作为依托，进而进入二、三线市场，由点到面地融入内地市场。“然而，不同于其他港资房企，和记黄埔在内地市场，屡屡通过土地升值而受益丰厚。”世联地产首席分析师王海斌如是向时代周报记者表示。

　　李嘉诚囤地时间最长的地块，当属广州的黄沙地块，该地块是1994年由和记黄埔圈下，直到2005年11月才正式开工。而李嘉诚位于东莞厚街的海逸豪庭项目，囤地达95个月，虽然2007年被征收7915万元的土地闲置费，但相比土地升值带来的利润，就是“九牛一毛”。

　　此外，李嘉诚在上海、北京、武汉、珠海等地都有囤地的“案底”。长江实业在上海台商最集中的古北新区推出的御翠豪庭，从取得地块到销售就花了7年时间；另一个李嘉诚集团的普陀区真如副中心案，土地于2006年取得，但全数开发完毕后，则要等到2018年。

　　在武汉寸土寸金的江汉路步行街商业核心区附近，和记黄埔在2005年拍得一块地，就闲置了6年没有开发。而在北京，和记黄埔旗下的十三陵项目迟迟未开发，对此，李嘉诚解释为：“十三陵不是我们的问题。政府要原来住在那里的居民交地，我们也明白，要好好安置当地的居民需要时间。”和记黄埔还有一幅位于广东珠海淇澳岛的住宅地块也因政府原因处于闲置状态。该幅合同编号为珠国土转许字第20050038的地块，是和记黄埔于2005年9月以9600万元的价格取得，但截至目前仍闲置。

　　针对上述囤地现象，时代周报记者尝试联系和记黄埔香港、内地的工作人员，但均回避这一问题。李嘉诚不止公开一次表示：“长和系公司从来不囤地，也从来没有买卖土地。”但是一些机构和政府的文件否定了这一说法。易居中国早在2009年底发布的当年土地报告也披露：上海有330宗土地“批而未用”，涉及上百家地产企业，包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔。而2010年8月业内知名的源自国土部1457宗闲置土地的“黑名单”，“上榜”者中，和记黄埔地产赫然在列。

　　尚且不去讨论“囤地”之举是否违反了相关政策，从利润的角度出发，这种模式能否继续奏效呢？万科[简介 最新动态]总裁郁亮近日表示，楼市进入下半场，以前那种靠土地升值而获取丰厚利润的机会不会再有。而最近，和记黄埔也在土地市场上首偿“苦果”。

　　2011年年末，上海赵巷16号地块拍卖，以14.087亿元的底价拍卖，折合楼板价仅为9559元/方米，与一年前和黄所拿赵巷17号地王的21436元/平方米的楼面地价相比，地价水平已缩水55%。赵巷16号地块价格下调，或将直接影响昔日“地王”17号地块的盈利空间。

　　“从目前我国城市化进程来看，土地价格的增长不会改变，预计港企的缓慢开发速度能够为其资产净值带来一定的增长空间。”韩长吉向时代周报记者表示，短期来看，土地价值或将出现一些波动。然而，这个波动的周期是多长，和记黄埔能否熬过这一周期，其还能继续在内地市场的土地“舞台”上“翩翩”起舞吗？