写字楼成交节前再放大 2012商业地产稳中有升

　　当各方在热烈议论2012年春节期间住宅市场的惨淡行情时校友录，很少有人注意到，南京写字楼成交量却再次放大，租金水平也出现连续上涨势头，业内人士分析，“商业地产迎来了春天，目前依然值得继续投入”。

　　近日DTZ戴德梁行发布南京房地产市场研究报告中看到，除了去年4-5月和8-9月写字楼市场的传统销售旺季，写字楼成交量于2012年春节前再次放大，租金水平也保持上涨，呈现了南京写字楼市场的稳健需求。

　　写字楼市场 2012销售热点仍在河西

　　据统计17173，2011年第四季度，南京市甲级写字楼的租金每天每平米达人民币3.79元。2011年写字楼销售市场共成交约46万平方米，近乎2010年总成交量的两倍。 “2012年，南京写字楼市场将有较多高品质楼宇入市，但大多是以持有租赁为主。”某业内人士指出，目前市中心的销售项目依然稀缺，“2012年销售市场的热点仍在河西板块，部分项目的继续推盘及高端写字楼的入市估计会拉动河西区域的整体均价。”

　　日益恶化的经济前景打击着市场信心goodfeel，从而影响公司对于新据点设臵和扩张的计划，DTZ戴德梁行在报告中预测，“明年35万平方米的新增供应里，将有不少项目为了等待一个更好的时机或是建设资金的短缺而推迟原先计划好的入市时间。”

　　2011年对南京市场来说，是新增供应稀缺的一年。而这最后一个季度也不例外，南京写字楼市场未出现任何新楼盘，整体甲级写字楼总存量维持在120万平方米。2011年住宅市场的调控政策和紧缩的市场流动性大大减少了开发商的融资渠道焦点房地产网，相较先前的南京写字楼市预测，目前趋向于保守的看待未来一两个季度的走势。

　　2012上半年商场租金相对稳定 下半年或有所上升

　　与上个季度的租金小幅走低相比，本季度的租金有所反弹，在DTZ戴德梁行所选取的高档商圈中，2011年第四季度整体平均租金环比上涨了2.32%，为每天每平方米31.47元，全年同比增长3.89%搜狐网，这应该与各大商圈内的商场部分完成品牌调整有关，例如夫子庙的水游城在本季度就出现了9.29%的增长。

　　本季度的空臵率相对上季度有所上升，平均入驻率环比下降4.75个百分点，目前达到91.5%，在快时尚个体零售商异军突起的时代，传统百货和老旧商场开始寻求转型来留住消费者和进一步扩大市场。这将影响全市的商铺入住率，若有新的百货商场开业，将进一步拉高空臵率。

　　工业租金水平将继续持平

　　南京市工业市场各物业类型再现停滞不前的情况。研发办公楼在2011年第四季度的租金报价维持在每月每平方米35元；仓库和厂房租金与上一季度保持一致nj.focus.cn，仍为每月每平方米14元。DTZ戴德梁行工业部华东区主管苏智渊先生指出：“我们观察到西方经济的放缓已致使一些外国企业和跨国公司迫使业主方调降其租金水平，但由于相对较长的租期和定制的工业物业的性质及经济开发区对于供应层面的掌控优势，相信工业租金水平将继续持平。但是，任何超出预期的经济放缓都可能瓦解这一现状。”

　　住宅市场 房价转折点已到来

　　2011年尽管市场上充沛的存量住房数量nj.focus.cn，南京的11月商品房成交量依旧出现环比下跌15.9%，至311,008平方米。这表明诸多购房者依然相信房价持续下探的趋势，就在开发商大走“降价换量”的策略并在南京市场中展现效益之时，人民银行在12月初，意外的降低了国家存款准备金率，顿时增加了市场、尤其是面临严峻财务状况的开发商对于房市政策松动的猜测。但中央政府却再次做出了“维持目前的房市调控校友录，以确保房屋价格回归到一个‘合理的水平’”的明确表态。

　　策略调控和收紧市场的流动性伴随着经济放缓的态势，带动南京高端住宅市场价格的进一步贬值。特别是高档别墅，其平均价格下降至每平方米人民币20,865元环比下滑11.29%。同样，高档公寓均价同比上个季度下跌4.87%。在经济前景恶化的和通货膨胀的风险降低的情况下，服务式公寓的租金再次出现调整，环比下降11.29%。

　　“总体来说，房价的转折点已经到来，今年住宅土地交易市场40%的大规模减缩，诉说着南京的住房市场正处于下行修正的趋势上。”DTZ戴德梁行预估，随着政府的承诺，维持当前调控政策并推动对住房市场的一个新的结构改革，以确保一个长期健康发展的道路，“来年房市价格和成交量将进一步走落。”