从地方“两会”看2012房地产调控路线图

编者按：自河北省政协十届五次会议5日开幕以来，2012年全国地方两会大幕陆续拉开，与房地产相关的民生问题成为焦点。限购令会不会松绑？保障房覆盖范围会不会扩大？房产税试点方案会不会进一步完善？一系列问题在会上屡屡被提及。从目前传递出的信息显示，限购政策短期内难以放松，保障房建设继续推进，覆盖范围有望逐步扩大，不过房地产政策和市场走向仍将面临长期的博弈，2012年房价有望唱响“稳中有降”的主旋律。本报今日特将地方两会与房地产相关的政策与动向做一汇总，已探出今年房地产政策的基本方向与脉络。

北京 坚持“稳中有降”的房价控制目标

对于“外地人购房连续5年社保和纳税将改为3年”的说法，副市长说“这没有可能”

北京市住建委主任杨斌在市人代会参加丰台团审议政府工作报告时透露，北京保障房有望实行“封闭运营”，经适房等只能出售给政府，再由政府重新出售给轮候家庭。至此，北京有望成为继深圳之后，第二个实现经济适用房封闭运转的城市。

2007年，北京市颁布了新的《经济适用房管理办法》。杨斌表示，一旦实行封闭运营，将执行“新房新办法，老房老办法”。“像回龙观等地的经济适用房，出售时政府鼓励个人购买，而且当时的价格与市场价的价差并不大。”杨斌说，如果将那部分经适房也纳入“封闭运营”，是不公平的。

经适房及限价房因可按市场价出售，导致部分非应保障人群进入保障房市场牟利。目前经适房有两种，2008年4月前的经适房再上市只需比商品房多缴10%的综合地价款，这使得最近几年相当一部分超过5年的经适房过户成商品房。

杨斌说，按照目前的政策，经适房等五年后就可以按市价上市交易，用于保障的房源有可能成为牟利手段。“所谓封闭运营就是保障房配售、出租、出让都要经过政府，不能由持有者自行买卖。”年满五年的保障房，如果持有者打算转让，只能卖给政府，再由政府重新出售给申请轮候家庭，使保障房在符合条件的轮候家庭“内部循环”。

与此同时，北京市将大力发展公租房，廉租房与公租房并轨建设、分配、运营和管理。公租房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格执行经适房单套建筑面积控制在60平方米以内标准。针对限价房与商品房的价格差异问题，市住建委提出将改进和完善限价房建设和定价机制。在分配管理上，将建立统一的保障房申请家庭经济状况和住房状况等审核管理信息系统，实现数据动态化管理和实时审核。

正在进行的房地产调控政策，同样不会放松，北京市市长郭金龙在做政府工作报告时指出，2012年将继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。同时，北京市副市长陈刚明确表态，今年房地产调控政策不会变化，北京将继续坚持“稳中有降”的房价控制目标。对于“外地人购房连续5年社保和纳税将改为3年”的说法，陈刚表示“这没有可能”。

北京已经提出在2012年开始研究推出"居住证"制度。根据这一制度，持有北京市居住证的购房者只要在北京工作年限符合规定，又有稳定职业，都可以按北京市居民的标准来购买首套或改善性需求的住房。

上海 实现新建住房价格稳中有降

调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点

“稳中有降”是去年北京市首先提出的房价控制目标，今年，北京不再是孤军作战，上海也加入了这一队伍。

在日前召开的上海市“两会”上，上海市市长韩正表示，“今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。”　

韩正指出，上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于房地产市场调控的一系列政策和举措。

至于限购，上海市也将继续严格执行。此前上海市政府新闻办就发布消息，2012年上海将会继续加大房地产调控力度，继续执行住房限购政策。不过，两会期间上海市宣布将对普通商品住房标准进行调整，内环线以内的普通商品住房标准调整到每套330万元以下，内外环之间调整到200万元以下，外环以外调整到160万元以下。

普通商品住宅标准调整将直接降低买卖双方税费，激发楼市活跃度。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，上海等地的普通商品住房标准调整，体现了楼市调控“外紧内松”的特点。也有一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为是地方政府“救市”的措施，也不必过分担心会助推房价上涨。刚性需求的适当释放不会造成市场的供应紧张。

在继续严格落实房地产调控政策的同时，上海市还拓宽了保障房的分配门槛。在上海市共有产权保障房（经济适用住房）供应启动的背景下，今年，上海市共有产权保障房（经济适用住房）的准入标准将再次大幅放宽。上海计划将申请共有产权房的门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。即当三口之家夫妻俩平均月收入在7500元以下，就可以进入到申请行列。这其实是吸引更多工薪阶层和白领青年进入保障体系之中。各区县在去年第二批经适房配售工作完成后，需及时启动今年新标准的申请受理工作。

提高廉租房实物配租比例，市住房保障房屋管理局局长刘海生表示，目前有关部门正会同各职能部门重点推进优质教育资源和医疗资源，以及大型商业设施进驻大型居住区的工作。

与此同时，住房政策向人才倾斜。韩正表示，今年上海会有一些特殊政策来加强住房保障力度，如进一步放宽共有产权房，惠及面将扩大到工薪阶层、小白领。此外，对于一些优秀人才来说，可以实现人才公寓的“先租后售”，“譬如说先在人才公寓住10年后，再用一笔较低的钱买下来”。

广东 不希望房价大起大落 公租房鼓励30平米以下户型

在1月14日广东省十一届人大五次会议举行的首场记者会上，广东省住房和城乡建设厅厅长房庆方指出，目前公租房的面积方案里规定在40平方米左右，但我们希望套型尽量小，鼓励30平方米以下的更好。房间面积小是为了促进公租房的用户在家庭条件改善后能够退出公租房，让有需要的人循环使用。

他还表示，广东的房地产调控已经收到了初步的成效，去年1月到11月份，广东省住宅商品均价是7607元/平方米，比2010年上涨了7.54%，但涨幅收窄2个百分点，广东21个地级以上城市房价都在年度新建住房价格控制目标之内，没有一个城市房价突破调控目标。由于国家的调控方针还没变，估计这种房价下调趋势可能会进一步持续。

房庆方还强调，政府是希望保持市场健康和相对平稳。“我们也不希望房价是大起大落的，这样对整个经济形势、对整个社会恐怕都不一定是个好结果。”

房庆方还介绍道，“公租房的面积，方案里规定在40平方米左右，但我们希望套型尽量小，鼓励30平方米以下的更好，就像香港那些公屋一样，有些只有十几二十平方米就可以了。”他还指出，房间面积小是为了促进公租房的用户在家庭条件改善后能够退出公租房，让有需要的人循环使用。

据广东省住房和城乡建设厅介绍，2011年，广东新开工建设各类保障性住房(含租赁补贴)33万套，超额完成年度目标任务。其中公租房20.9万套、廉租房2.6万套、经济适用房1.3万套、限价房4.9万套、棚户区改造安置房3.3万套、租赁补贴0.91万户。去年广东新竣工的保障性住房11.4万套，大约占新开工建设规模的1/3。

今年政府工作报告要求，广东要再建14.39万套保障房，这个规模比去年少了将近一半。但房庆方指出，去年开工的30多万套保障房今年还要继续建，因此任务还是相当重的。他表示，省里将会加大财政的投资力度，同时各级政府也要加大力度，同时发挥社会资金的作用，多渠道筹建保障房。

目前，广东省正在制定《住房保障制度改革创新方案》，此前广州和中山两地开展了试点，计划在今年一季度出台，各地在今年6月份以前也将出台各自的方案，其中最大的亮点就是公租房制度的明确。

对于公租房的租金水平，房庆方表示，“租金会比市场租金低一些，但总体上要参考市场的价格，不要太低。”他进一步强调了公租房和廉租房的区别，廉租房是给住房收入双特困户提供的，只要1元/平方米的租金。

去年以来，广东出现了很多有历史自留用地的单位开建保障房的现象，这些房子分配如何保障公平，如何避免重蹈福利分房的覆辙？

房庆方对此表示，单位建房必须是按照公租房居住申请的条件来进行申请与核定，而且在当地房地产部门进行登记备案，才能批准建，建了之后怎么分配也要进行监管。“我们注意到社会上对这个问题很关注，会否重复以前的福利分房，我想不会的。我们特别关注的是公平问题，我们一定要把握好这个问题。”房庆方说。

重庆　房价增幅不超过居民可支配收入增幅

重庆市政府工作报告提出，2012年将优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。

重庆市委副书记，市政府市长、党组书记黄奇帆在重庆市第三届人民代表大会第五次会议上作政府工作报告。他说，在住房问题上，重庆健全市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房供应体系，实行“低端有保障、中端有市场、高端有约束”调控。2011年，重庆累计开建公租房2871万平方米，配租11万套，规模、进度和配套水平全国领先。重庆主城房价在全国35个重点监测城市中始终保持中低位。

黄奇帆表示，2012年，重庆将优化房地产市场调控。当地将新开工公租房1350万平方米，配租10万套，同时加强公租房小区综合配套，提高社区管理服务水平，方便群众生活。重庆还将落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求。综合运用规划控制、土地供应、信贷税收等手段，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。

房产税作为以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。2011年10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

黄奇帆表示，房产税是一种相当于国外物业税的税种，是一种财产税。房地产是一个资本品、财产品，对资本品、财产品最合理的税收调控就是征收直接税，也就是房产税。大家要知道，房产调控涉及好几个方面，既有财税调控问题，也有金融调控、土地调控、保障房调控、供求调控的问题。

黄奇帆还指出，“五个调控”各有各的功能，不能用一种调控代替所有调控。从财税调控角度来讲，我认为今后走向应该是征收直接税、物业税，也就是财产税。这种财产税对于保有房产的人，如果需要很大的交税成本，就会减少炒作，减少空关，对各种各样的投机有抑制作用。我们现在的税收过分集中在交易环节的税种上，像所得税、增值税，营业税等，交易环节收了税以后，所有成本会堆到房产成本上，会推高房价，鉴于此，我们给中央建议，重庆政府愿意在征收房产税上先行试点。

财政部部长助理王保安表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。他强调，下一阶段有关部门将针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结上海、重庆两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税实施。

重庆市财政局副局长何志明介绍，截至2011年11月30日，重庆市主城区房产税应税住房有8563套，建筑面积210万平方米，建筑面积均价每平方米10992元。其中，在去年1月28日前购买的独栋商品住宅3457套，建筑面积136万平方米。目前，重庆房产税征缴基本做到“应收尽收”，征收率在99%以上，征收金额超过9000万元，如今已达一亿元。少部分没有缴税房屋的主要是产权证没办结、存在产权纠纷等。何志明说，重庆房产税收入全部用于公共租赁住房的建设和维护。

对于目前房地产方面的税收问题，中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任蔡昌在接受《证券日报》记者采访时表示，目前我国房地产业交易环节的税负较重，有目共睹。可以考虑适当降低交易环节税收。具体建议：营业税减免、土地增值税减免或递延征收。第二是适当的增加持有环节税收。比如在全国范围内普遍开征房产税，对消费者尝试按照占地面积和容积率计算征收占用土地的土地使用税。其次对于调控限购的房产，适当降低税负率。对于不限购的房产，适当提高税负率。最后一点是对于房地产企业购买材料或者工程物资等，目前无法抵扣增值税款，建议考虑抵扣相关税金。

天津 继续住房限购政策

从天津市十五届人大五次会议上获悉，今年天津将继续巩固房地产市场调控成果，通过将住房限购、证后监管、房地产市场监管等有效的管理手段落实到位，实现提高利用效率、增加住房有效供给等目标，确保本市房地产市场平稳健康持续发展。

天津2012年继续大力推进保障性安居工程建设。为确保今年住房保障工作目标顺利完成，全市提前将保障性住房建设用地纳入年度供地计划，确保优先供应，截至目前已落实保障性住房建设用地461公顷，占全年保障性住房建设用地计划的93%。

据了解，2012年全市计划建设保障性住房10.5万套。包括公共租赁住房1.8万套，其中市内六区和环城四区计划建设1万套；滨海新区安排建设0.8万套。经济适用住房7.1万套，其中中心城区“城中村”改造定向安置房1万套、示范镇安置房5万套；滨海新区安排建设1.1万套。限价商品住房1.6万套，其中市内六区和环城四区1万套；滨海新区安排建设0.6万套。

今年，天津要准确把握宏观调控政策和市场变化情况，动态监测分析全市房地产市场运行情况，继续深化证前证后监管。建立杜绝逾期开工的长效机制，对逾期未开工时间长、面积大，连续两次被通报批评的区县，暂停经营性土地出让业务备案。依托监管系统实现监管信息共享，对逾期未开竣工项目，做到早发现早治理。同时，继续强化市场监察。加强中介机构专项治理，规范房地产经纪机构行业秩序，实现从土地交易到房屋销售的全程监管。此外，天津今年还要进一步完善预售资金监管操作规范和标准，对监管资金应交未交等企业违规情况实时监测。规范新建商品房开盘环节的销售行为，确保商品房销售监管工作的规范运行。

据悉，2011年天津新建商品住宅成交1464.5万平方米，同比增长9%，新建商品住宅平均交易价格8272元/平方米，同比下降2.6%。新建商品房预售资金监管实现新突破，监管面积达2403.83万平方米，监管金额累计达到840.63亿元；全市共监管存量房面积达352.97万平方米，监管资金达276.83亿元。

广西 建保障房24.1万套

1月8日召开的自治区十一届人大五次会议上，自治区政府主席马飚在政府工作报告中提出，2012年将筹措资金432亿，继续办好社保、卫生、教育、安居、基础设施、土地整治、农补、生态、文化、计生等10个方面的惠民工程。其中，筹措资金79.23亿元，开工建设保障性住房24.1万套。以解决全区农村中小学教师住房难为重点，加快推进公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房等建设。

严格执行保障性住房建设质量终身责任制。完善保障性住房分配、运营、管理和监督机制，确保住房困难的中低收入家庭受益。改造农村危房（含茅草房）20万户，其中今年6月底完成改造茅草树皮房2.5万户。继续实施农村居民住房政策性保险。

据了解，截至去年12月底，广西保障性安居工程项目开工建设31.95万套（含租赁补贴45785户），竣工住房97774套，完成投资168.62亿元，为48万人解决了住房难题。

(作者：李木子 段 沈明)