楼市看跌预期加重 行业洗牌加剧

　　去年底，中央已明确表态，今年调控不放松，限购不取消，这就意味着今年的房地产市场压力依旧巨大。而对于今年的房价，百姓则普遍有所期待。

　　业内分析指出，随着调控的深入，未来房地产市场将面临进一步调整，看跌预期加重，随之而来的，行业洗牌将不可避免，市场的兼并、重组、整合将愈演愈烈。

　　◆龙年房价走低成共识◆

　　龙年春节期间，全国房地产市场一片惨淡，量价齐跌，部分城市甚至出现节日期间住宅“零成交”的局面。

　　业内分析，对今年的楼市来说，开年的惨淡景象或许只是一个开始。从各方反馈的意见来看，龙年楼市普遍不被看好。“说实话，我对今年的市场看悲。”某大型房企济南公司的负责人透露，基于2011年的总体表现和对今年市场的判断，在制定2012年计划的时候，他们非常谨慎，将今年的开工量降了下来。“考虑到今年的大环境，一些同行的做法跟我们差不多。”“我们也觉得市场形势很严峻，甚至有可能比去年还差，大家已经做好了心理准备。”另外一公司的开发商说。

　　记者了解到，地产巨头万科日前也表态称，市场已经明显降温，进入买方市场状态。万科表示，将采取各种办法积极促进销售，加快存货去化。

　　中原地产市场分析人士表示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部表态调控不放松，这对购房者的心理影响非常大。目前购房者已经对房价下调持有非常坚定的信心，这将影响后续市场加快下调。他认为，当前数据显示，楼市已经进入了明显的下调周期，上半年回暖可能性不大。

　　去年底召开的中共中央政治局会议上曾明确，2012年“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。中国科学院预测科学研究中心日前发布2012年中国经济预测报告显示，2012年商品房价格将转入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降5.3%左右。

　　还有分析人士认为，2012年房价的下行窗口已打开，一旦进入下降通道，只要没有政策因素的转向支持，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求将更加难以提升，房价也就无法止跌企稳。在现金流压力下，房企迫切需要加速开盘回笼资金。目前越来越多的开发商开始认清形势，众多项目均抢在今年上半年推盘，而供应激增则将加速推动房价下行。

　　◆房地产行业洗牌加剧◆

　　量价齐跌的态势，市场前景的普遍不被看好，让房产开发商的资金和心理压力都越来越大。

　　专家指出，在调控的背后，房地产企业悄然迎来了行业的调整。2012年，房企偿还债务的压力骤增，处处缺钱，房地产行业洗牌趋势明显。目前，在楼市调控和信贷收紧双重加码的压力下，中小房企虽未严重到苟延残喘的地步，但种种迹象表明，随着脆弱的资金链日渐瓦解，大量的库存不断积压，中小房企的命运似乎“凶多吉少”。

　　而事实上，伴随着2011年12月销售业绩的陆续出炉，房地产企业在剧烈的行业洗牌中进一步形成了超大型房企领跑、大中型房企群雄逐鹿、部分小型开发商偃旗息鼓的格局。中国房地产企业阵营分化加剧，市场集中度继续上升。

　　继2010年销售额突破千亿之后，国内住宅开发龙头万科在2011年以1215.4亿元的销售金额再创历史新高，并蝉联行业销售冠军。而恒大地产则以1219.9万平方米的合约销售面积，超过万科的1075.3万平方米并蝉联国内房地产行业销售面积第一位。这与2010年的情况基本趋同。

　　以万科、恒大地产为首的大型房企成为淡市下的赢家。根据中房产信息集团和中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》分析，2011年度全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点；前三十强企业集中度达到了16.7%，自2009年以来持续提升。

　　2011年国内房地产行业前五十强销售金额门槛达到了78亿元，均较2010年上升50%，说明房地产企业规模依然逆势增长。

　　值得关注的是，周转速度型房企和品质利润型房企在新的市场环境下加剧分野。高效率高周转企业在2011年非但没有降低净资产回报率，反而加快了资本使用效率，并降低了财务风险。而品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制。高周转房企中的恒大地产，排名从2010年的第五位一举跃升至销售金额榜的亚军。

　　与此同时，城市布局对房企生存环境产生了决定性意义。根据中原集团市场研究部的研究，恒大、金地的主要销量来自“成交量上升或平稳”城市，这是其整体销售能保持平稳的主要原因；中海、万科、保利、富力的主要销量在各类城市平衡分布，外部政策冲击对其的影响较小。

　　◆价格或将理性回归◆

　　对于2012年楼市的整体走势，业内普遍认为，先抑后扬，在价格下降中逐步迎来交易量的回暖，很可能是市场的大致轨迹。究其原因，一方面，目前市场等待在“限贷限购”基调不变的前提下，对于首次置业等合理的自住型需求有所松绑；另一方面，在价格回落的大趋势下，购房人正等待住宅价格下降到自己的心理预期和承受范围。

　　专家预计，今年二季度，政策的进一步细化将逐步明朗，大量支持开发商资金链的基金和民间借贷逐步进入到还款期，从而进一步推动销售价格回落，这无疑将逐步促使市场交易量的回暖，届时合理的自住型需求将有所释放。另外，随着调控更加深入和科学，加上大量保障房入市，住房资源将逐步得到合理配置，房价可能会逐渐向理性回归。

　　专家认为，市场大环境下，房地产开发将从原来的卖概念、卖形象回归到产品本身。相应的，企业在经营战略方面需要作一定的调整：首先是保证现金流，控制项目投资。其次，在现金流允许的条件下，不妨重新选择市场，制定战略。旺市卖势，淡市卖质。对淡市中的消费者而言，他们买房主要是针对产品价值的投资，而不是产品趋势的投资。因此，对开发商来说，应该从竞争角度来看产品的价值超越，不求完美，但求最好。只有切准细分市场，才能赢得市场。记者 苏茂华