天津滨海二手房成交陷低谷 租赁市场淡季不淡

　　滨海节前二手房成交陷低谷

　　临近春节，随着消费者的购房欲望进一步下降，各个中介公司的二手房成交量都出现了显著下降，滨海新区的二手房市场提前进入到了"冬眠"状态。和二手房成交量的大幅萎缩不同，租房市场却出现了"淡季不淡"的情况，成交量同以往持平或者出现了略有上升的情况，"避年后租赁高峰"成了很多有经验的老租客年前找房的重要原因。经过2011年，新区不少中介公司将希望寄托在节后年初有可能出现的二手房成交以及租赁高潮，通过做好宣传、储备房源等各种方式做好充分准备。

　　二手房成交"陷低谷"

　　"进入1月份，二手房成交量下滑得挺厉害，半个月仅仅成交了7套，同比12月份上旬下降了一半左右。"我爱我家中介滨海区域经理王先生介绍，这半个月成交的几套几乎全部是刚性需求客户。成交的客户中有的是购买婚房，为了今年"五一"左右结婚准备的，成交量大的则是学区房，为了孩子在8、9月份上学购买的。同前几个月相比，节前成交的户型面积也出现了减少。"购买的几乎都是一室或者两室户型，一室的面积在40平方米左右，两室的面积则集中在60至80平方米"。

　　和成交量的大幅"缩水"相比，春节前的成交价格并没有出现很大波动。"成交均价在9500元每平方米至11000元每平方米。"我爱我家滨海区域经理王先生表示，经过2011年下半年的持续下行，进入年末节前的销售淡季，价格已经相对稳定了。不少不急于卖房的消费者选择继续观望或者"转售为租"，不会贸然选择大幅降价销售。

　　同我爱我家的情况相类似，在塘沽和开发区具有多家连锁的大型中介公司万业源在1月上旬成交量同样出现了大幅下降。"相比2011年12月份，成交量出现了20%至30%的降幅。"该中介公司市场部门工作人员介绍，春节前本来就是二手房成交的淡季，加上新政对二手房市场的持续影响，让今年的淡季成交下滑更为明显。该名工作人认为，2011年下半年，随着新房二手房价格的不断下降，很多购房者寄希望于年底价格出现进一步下调可以实现"低价抄底"的目的。但随着国家调控政策的持续，购房者对于2012年二手房将进一步下行的预期增加，因此虽然年底价格确实出现了一定程度的下降，但是并没有出现"抄底"的购房潮。

　　"就成交情况而言，开发区下降幅度更大，这主要是因为节前购买改善型房源的客户进一步减少导致的。"万业源中介公司市场部人员表示，节前购买二手房以刚性需求为主，开发区因为房源普遍户型较大，因此总价很高，一些本来计划购买开发区房子的购房者将目标转移至了塘沽，开发区成交进一步减少。

　　虽然春节前二手房的成交价格并没有太大变化，但是不少二手房的挂牌价格却出现了悄然的下调。我爱我家区域经理王先生表示，从几家门店的情况看，节前二手房挂牌量出现了下降，挂牌价格也出现了5%至10%的下调，不少卖房人的价格定位更为"实际"。"由于对今年二手房的价格预期并不乐观，一些二手房卖房者希望可以通过调低价格的方式促成成交，特别是一些在中介挂牌很久没有实现交易的客户也会酌情降低价格，防止延长卖房周期。"此外，由售转租也成了部分不着急卖房人的选择。"大约有不到10%的客户选择了将房源由售转租。"王先生介绍，这部分客户大多希望通过租赁的方式继续观望，待价格合适再行出手。

　　春节前的二手房成交惨淡让不少中介选择了提前放假回家过年。"有的中介甚至从1月开始就已经处于歇业状态。"我爱我家中介的王先生表示，提前放假让一些生意不好的中介可以减少房租、水电以及人工等成本，也可以积蓄力量为节后做好准备。一些中介将在节后加强宣传力度，及时回访老客户，深入社区进行品牌营销，以期抓好有利时机争取更好的成交量。

　　业内人士认为，新政影响遭遇楼市传统淡季，让今年春节前的二手房市场更加惨淡，但是这种成交"冬眠"的状态有望在年后的2、3月份得到改变，届时有可能会出现一波二手房成交的小高潮。"除了很多在节前处于观望状态的购房者将于节后重新回到二手房市场之外，因为社会保险时间达不到一年等限购原因抑制的部分刚性需求客户也有望在条件达到后进入二手房市场，这部分刚性需求的释放也将有助于二手房市场的回暖。"

　　年前租赁"淡季不淡"

　　和二手房市场的年前成交惨淡状况不同，今年的租赁市场并没有随着春节的临近而陷入低谷，有的中介在这个以往的租赁淡季甚至取得了成交量上升的好局面。

　　"1月前半个月的租赁成交量同比12月份出现了小幅上涨，幅度在10%至15%左右。"某中介公司的负责人表示，很多确定年后租赁意向的客户选择年前租房，避开年后的租赁高峰，防止出现"房选客"的情况是今年节前租赁市场行情不错的原因。该负责人介绍，虽然租赁成交情况有所走高，但是租赁价格仍然十分平稳，一居的价格在1100元至1400元左右，60平方米左右的小两居租赁价格则在每月1500元至1600元左右。目前塘沽租赁成交较好的区域仍然集中在新村以及河北路杭州道附近。"新村是一直以来的租赁热点，生活配套成熟、周围学校云集是很多租户看好这里的原因，而由于该区域很多房子是一些客户为了上学而买的学区房，空置率很高，因此提供了充足的租赁房源。"

　　万业源中介在1月份上旬的租赁成交量同去年12月份同期实现了基本持平。和之前几个月相比，工农村等新兴居住区由于价格较低，成了很多人选择的租赁热点。"目前工农村地区部分80平方米左右的房源租金价格仅为每月1400元至1600元左右，这个价位在塘沽核心一点的区域仅能租赁到50平方米左右的一室户型，相比开发区同等面积户型动辄2500元左右的月租金，差距很大。随着该区域交通环境日益改善，价格低廉的优势更为凸显，成了很多收入不丰家庭的选择。"

　　业内人士认为，按照往年的惯例，年后的2、3月份将掀起租赁的高峰期，成交量有望比目前提升30%至50%以上，价格也将出现小幅上扬，每平方米出现100至200元的增幅。租赁市场的高峰期到来将缓解部分中介二手房成交惨淡的窘迫局面，成为这一段时间内中介业务的重心。