房闹新招“退按揭” 开发商头有点大

　　眼见房价节节下跌，老业主们都坐不住了。和前去售楼部抗议的业主不同，某品牌房企旗下一楼盘的部分业主选择了撤销按揭贷款申请。按揭贷款申请真能撤销吗？撤销后，业主需要付违约金吗？接下来是不是可以选择退房？近日， 这事，引起了关注。

　　房价跌了，业主们要撤销按揭贷款申请

　　提出撤销按揭贷款申请的，都是已向银行提交按揭贷款材料但尚未正式审批下来的业主。记者联系到了事件发起人洪先生，他说，目前有30多个业主已提出撤销按揭贷款申请。

　　洪先生说，有两个理由让他们不想买现在的房子了。首先是地铁问题。当初说800米内有地铁在建，但事实上，那里的地铁规划取消掉了。如今，最近的地铁距离楼盘约4公里。其次，是楼盘所说的 “住宅科技体系”，当初老的宣传册上有介绍，现在新的宣传册上取消了相关介绍，业主担心品质会有所下降。

　　但事实上，还有个最关键的理由洪先生他们没跟开发商讲，就是房子降价了。洪先生是去年10月买的11楼的房子，当时价格约在9000多元/平方米，但现在开发商在卖的，位置更好的同楼层房源价格只有7000多元/平方米，价格降了15~20%。

　　业主多次找开发商调解商量，希望能给个说法。但开发商的态度很明确：不可能退、补、换。着急之下，洪先生想到了提出撤销按揭贷款申请：按揭撤销了，开发商拿不到钱，双方就有了对话的可能。

　　撤销贷款申请，业主的违约成本并不高

　　去年12月底，开始有业主正式上门向银行提出拿回材料，撤销按揭申请，贷款银行涉及到农业银行、中信银行、兴业银行等。本以为银行可能不同意，没想到一切很顺利，贷款马上撤销了。不过，随着人数的增加，一周后再有业主去申请时，有银行表示很为难，需要开发商同意才可以撤销申请。

　　记者联系到为该楼盘部分业主办理贷款申请的中信银行余杭支行信贷部。办理该楼盘业务的工作人员不在，另外一名工作人员表示，如果是商业贷款，且尚未批复下来，按理应该是可以撤销的。杭州市公积金信贷处的工作人员也表示，如果要撤销，需要先递交一个书面的申请，表明撤销理由，在贷款没有批复下来之前，是可以撤销的。

　　按照洪先生的说法，目前已有20多人申请成功，还有10多人正在办理中。

　　撤销按揭贷款申请，涉不涉及到违约呢？浙江浙联律师事务所的舒军律师表示，只要申请人和银行还没有建立起合同关系，因故要求撤销贷款申请，银行没有理由不允许。

　　和银行不涉及到违约，那么和开发商之间呢？这也是洪先生他们迫切想知道的。记者看到购房合同上面的违约责任是这样约定的：“如果因业主自身原因或者在规定的时间内无法取得贷款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金：出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”

　　按照这样的购房合同，业主若提出撤销申请，导致无法在规定时间内取得贷款的，确实需要承担违约责任。不过，在洪先生他们看来，只要能成功退到房，这样的违约责任和跌价比起来，代价并不大。

　　业主们的分析是这样的：一套总价格100万元左右的房子，目前房价已跌去十多万元，但退房的违约金，按照30%的首付算，未付款为70万左右，赔2%的违约金就是1.4万元左右，业主绝对是退了更合算。

　　如果开发商不退房，每日万分之一的违约金，也就是每一万元一天赔1元，业主们觉得，和钱存在银行的利息相当，比7%左右的贷款利率要低。但其实这样一来，双方都双输，开发商拿不到余下房款，业主们也是白白付了违约金，也没啥好处。

　　由此退房，是否可行

　　显然，在这一事件中，开发商是比较被动的。该楼盘某位负责人表示：业主因为降了价就找理由想退房，是不可能的，就算撤销了银行贷款申请，开发商也不可能解除购房合同。

　　但话虽然这么说，假如业主们真的不去办按揭了，开发商依然是束手无策的。

　　而对于业主们的做法，律师们也有不同的意见。

　　浙江浙联律师事务所的舒军律师认为，就算起诉到法院，业主提出的两条退房理由很难得到法官的认同。地铁属开发商的红线之外，哪怕楼书上标明了地铁在建，也无法律效力，最多也就只能对开发商进行行政处罚，与业主并没有利益关联。而业主所说“住宅科技体系”，也要等建成后，看是否与楼书有明显不符，目前这一理由只是猜测不能成立。

　　因此，舒军律师认为，业主以此要求退房，很难得到支持。而购房合同只约定了开发商有权选择退房，因此，业主没权利退房，否则就违背了契约精神。如果开发商不同意退房，业主即使撤销了贷款申请，也无法解除合同。

　　而浙江腾飞金鹰律师事务所的陈钟律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，有5种情形之一的，可以解除合同，其中第二条为“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。该楼盘的业主只要书面通知开发商，已经撤销了贷款申请，就已经尽到了告知义务，双方可以解除合同。当然，要解除合同，违约方肯定要承担违约责任，因此本着公平原则和对等原则，应该参照合同中“开发商选择退房，业主需承担2%的违约金”。不过，陈钟也表示，业主要解除合同，还是要有充分的理由，比如向法院提供确实无还贷能力的证明等。

　　而对开发商们来说，也许下一步他们要考虑的，是如何提高违约的成本。在接下来的购房合同中，哪怕有楼盘出现“10%的违约金”的约定也并非没有可能。(赵红燕)