2011年北京租赁市场：外地人租赁占比提高3个百分点

　　2011年北京租赁市场继续保持去年量价双涨的趋势，全市成交规模超过百万套，租赁成交量的波动性相对稳定，平均租金3280元，同比涨幅回落。但随着限购的持续，使得被抑制到租赁市场的需求以及每年不断增长的人口都会促使租赁市场承受的压力不断增大，并且当前全市平均出租率远不及30%，因此明年租金上涨压力依然普遍存在，但随着租赁市场调控措施的不断深入，预计明年租金涨幅很难超过10%，或将创下近三年新低。

　　一、2011年租赁市场需求压力进一步增大

　　北京每年人口快速增长，租赁市场承担的需求压力属一线城市较大

　　根据全国第六次人口普查数据显示，北京2010年常住人口1961.2万，仅次于上海，较广州和深圳分别增加54.4%和89.3%。北京平均每年75万人的新增常住人口，与上海并列一线城市首位。北京常住人口规模大、增速快，导致居住需求的总量不断增加，促使市场需要承担的租赁需求也不断扩大。此外，从常住人口与存量房套数的比值来看，2010年北京存量房规模大约为509万套，人口与住房的关系为3.9:1，仅次于广州。而人口数量最多的上海因建设规模较大，该比值仅为3.2:1。表明从北京现有的住房规模上看，不仅需要承担的租赁需求较多，因居住容量上导致的租赁压力也明显在一线城市中处于较高的水平。

　　2011年租赁市场成交量超过100万套，波动性稳于2010年

　　根据链家地产市场研究部统计，从全市前10个典型租赁热点小区来看，平均出租率为33%，而一些典型的租赁冷盘，出租率一般也会在5%-10%左右，因此预计全市出租率大约在20%-25%范围内，按照全市509万存量房规模看，成交规模将在100-130万套之间，而去年成交规模大约为100万套左右。从租赁需求的人口构成角度来看，北京租赁市场需求的增量主要集中在外来人口当中。每年新增的常住人口中，新增外地人口占比达到64%。今年的限购政策对外地人购房的限制使得新增的外来人口基本上都无法进入买卖市场。因此外地租赁需求是导致成交量上涨的主要原因。

　　2011年北京租赁市场波动性明显小于去年，各月成交量落差缩小，意味着在需求量一定的情况下，租赁需求相互抵扣或叠加的情况有所转变。尤其是今年春节前后的租赁高峰期，3月成交量环比上涨45%，涨幅较去年减少一半之多。主要原因为去年年底和今年春节前的一段时间，部分人群提前换租，促使节后的租赁需求并没有出现去年爆发式的增长。

　　租赁市场的淡旺季租赁需求的起伏通常也会导致租金的波动，高峰期短时间内租赁需求集中释放，很容易引起租金的大幅上涨，以及业主跳涨租金，尤其是当前业主也逐渐具有出租的投资意识。而今年租赁旺季需求的增长幅度相对缓和，也在一定程度上缓和了租金的大幅上涨，减缓租金上涨的动力。

　　图：2010年和2011年租赁成交量环比变化