北京高端自住型住宅成交“翘尾”

　　12月16日，朝阳区来广营乡一块土地以约30.7亿元的价格成交。值得注意的是，该地块竞得人为融创中国和中化方兴的联合体。而今年在北京市场上，融创旗下西山壹号院和中化方兴旗下金茂府，都是表现抢眼的高端项目。楼市调控下高端项目的热销，也给了两家企业拿优质地块、开发高端项目的信心。

　　渐近年末，不少中高端住宅依然延续走俏势头。东四环外姚家园路和青年路交会处的御翠尚府本月初开盘，据开发商统计，10天认购超过250套。京西板块的五矿万科·如园开盘半个月认购近半。

　　在调控洗礼的市场中，部分高端住宅却逆市走强，成为近期甚至今年北京楼市的一大风景。

　　核心区高品质住宅受青睐

　　日前，记者来到御翠·尚府售楼处，看到多组购房人正在办理签约，还有几位看房人正在沙盘附近了解项目。看房人王先生告诉记者，自己现在还有一次购房资格，考虑到夫妻俩上班、老人居住等，就想买一套综合性价比较高的大房子，“一时半会儿也不换了。”

　　一位售楼员也介绍说，不少买房人选择御翠·尚府，主要是因为御翠·尚府自住特点突出，可以满足不同人群的需求。一方面，靠近东四环，交通便利，适宜上班人群；另一方面，低密社区的四季园林景观，又能满足老年人的生活需求。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰则认为，从上半年热销的金茂府到年底的御翠·尚府，城市核心区的中高端住宅拥有多种城市资源，因此在限购背景下，这些楼盘更容易吸引买房人手中的“房票”。诸如御翠·尚府等中高端楼盘本身拥有的低容积率、户型设计上大尺度、短进深、南北通透等也为产品本身加分。

　　位于东三环的高端项目世茂宫园有关人士介绍说，目前项目已签约9.6亿元，总认购额接近11亿元，圆满完成全年10亿元的销售目标。世茂宫园有关人士也表示，根据对买房人的分析，不少人士都是看中了项目居住的便利性。周边希尔顿康拉德顶级酒店的问世，也拉升了世茂宫园的配套水平。“当前市场环境下，对楼盘选择更谨慎，会优先考虑城市核心区的高品质住宅。”

　　与此相类似，记者走访了解到，包括朝阳公园附近公园1872、御汤山等多个项目，高端配套都成为吸引买房人的重要砝码。

　　9月以来成交稳中有升

　　12月以来，除御翠·尚府外，还有包括五矿万科·如园、瑞安君汇等在内的高端公寓开盘。如园推售93套，目前认购数字达到45套，认购近半。思源经纪认为，除拥有城市稀缺资源外，高端住宅项目在楼市萧条中可以表现出强有力的抗跌性，这都会成为购房者出手的主要考量因素。

　　思源经纪的一份统计显示，从9月到11月，全市报价在40000元/平方米以上的高端公寓，成交量从219套平稳增加到225套。12月上半月，成交量达到135套。而在本月上半月， 成交均价在70000元/平方米以上的为88套，40000-70000元/平方米的47套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，“金九银十”成交折戟后，普通住宅供大于求导致这一类降价项目范围扩大；但是高端公寓在经济震荡中表现出强劲的保值能力，因而在财富阶层的投资组合中始终占有一席之地。

　　年末高端住宅集中放量

　　受高端住宅成交走强影响，年末也进入了高端住宅密集供应期。记者从北京市住房和城乡建设委员会官网统计发现，从12月1日至12月18日，共有19个项目获得预售许可证，单价在35000元以上的高端楼盘包括保利中央公园、五矿万科·如园、紫御华府、瑞安君汇、鸿坤花语墅。

　　亚豪机构统计数据显示，今年四季度，高端公寓住宅供应显著增长。除已经开盘项目外，包括凯德锦绣、PARK北京、山水文园等项目也计划在年末放量。而在明年1月预计开盘的6个项目中，包括海淀区的戛纳35号和塞纳维拉·永定华庭等5个项目在内，开盘报价在3.5万-4.5万元/平米。

　　开发了御汤山项目的顺天通集团地产项目总负责人薛锐表示，高端项目扎堆入市属正常行为，主要是上市公司年底需要业绩支撑，此外还有结算回款的要求。

　　而在高端住宅的供应中，可售房源以大面积户型为主。记者了解到，诸如如园在售主力户型为280-300平米；御翠·尚府目前正主推200和240平米三到四居花园洋房。招商嘉铭·珑原计划在明年1月推出的观景平层产品也在300-400平米之间。

　　开发商说

　　顺天通集团地产项目总负责人薛锐

　　明年定价“稳”字当头

　　今年销售比较好的高端项目最大的特点是价格优势，像中海尚湖世家和誉天下，都比周边项目有很明显的价格优势。御汤山明年预计在三季度推出新楼座，开盘价格以“稳”为主，与今年基本一致，但会作出微调，根据市场状况向上和向下调都有可能。

　　联达机构策划总监夏斌

　　旅游地产发展重在产业支撑

　　旅游地产发展不仅要有居住功能,更重要的是有产业支撑，产业链决定区域的升值潜力，从年初《山东半岛蓝色经济区发展规划》上升为国家战略至今，青岛旅游地产各方利好不断。受益《规划》，青岛将建成蓝色经济区“蓝核”城市。明年中期，公司代理销售的紫檀山也将入市销售，项目最终定价还未确定，预计在4万元/平米。

　　世茂宫园销售负责人金媛媛

　　有竞争力的产品未来前景看好

　　世茂宫园目前还有20多套房子，大概2个多亿的货值。对于明年市场，我们依然相信，拥有竞争力的产品前景看好。核心城区物业的稀缺性，决定了高端物业价格不可能出现郊区那样的松动。与此同时，自住型买房人的增加，更坚定了房企对高端物业的信心。越是理性的群体，越会关注地段、配套、装修品质等产品因素。

　　市场看点

　　部分高端住宅定价随行就市

　　本月16日，被视为业内“标杆”的高端住宅项目星河湾则将上海的两个项目价格下调15%-20%，同时对老业主进行差价补偿。

　　高端住宅调整价格的现象受到更多关注。记者采访的高端楼盘开发商认为，在政策调控下，高端楼盘销售肯定受到影响。一方面，项目价格有品质的支撑，另一方面，高端楼盘也会在推盘、定价上适度地随行就市。

　　位于小汤山的御汤山项目，截至12月中旬已签约41套，成交金额约5.4亿元。目前御汤山销售单价在27000元/平米，根据薛锐介绍，御汤山定价强调“稳”。公司仔细研究了奥北别墅区市场，因为购房者观望，周边很多项目价格都做了适当的调整，所以他们也随行就市，在价格上略微调整，同时在推盘上也更加谨慎，以小户型为主。

　　东三环内核心地段高端公寓项目瑞安·君汇，于12月3日取得了预售许可证，户型以70-400平米户型为主，根据北京市住建委官网显示，截至12月21日，已签约3套，成交均价53619元/平米，精装修交房，相比周边楼盘，该价格颇具优势。

　　此外，中海的两个项目中海尚湖世家、中海九号公馆，根据政策调整，以高性价比获得了热销。

　　高端旅游地产寻找入市良机

　　在限购令的“肆虐”下，市场总体成交量低迷，而不少高端旅游休闲地产则开始准备入市淘金。

　　2012年年初，春光集团在三亚开发的呀诺达·那香山项目即将开盘。“性价比极高，我对产品销售非常有信心。”据春光集团营销策划中心副总经理刘梁介绍，那香山目前来电来访接近4000组，开盘均价40000元/平米。据了解，每年冬季海南房地产进入传统旺季，呀诺达·那香山成为旅游地产中山居项目的典型代表，明年元月开盘拟推出92平米至667平米的精装修别墅。

　　位于青岛的紫檀山项目，也将在明年年中入市，目前正在蓄客，客群主要以青岛本地和山东本省为主，北京、内蒙古、山西、江浙都有买房人，产品涵盖110-360平米的住宅，50-120平米的酒店式公寓。

　　对旅游地产的未来，不少开发商都表示很有信心。福布斯《2010中国私人财富白皮书》显示，2010年可投资资产过千万人士达38.3万人。其中，可投资资产过亿的超高净值人士超过2万人。经济发展和财富水平的提高，使财富阶层拥有更多的休闲、旅游置业需求。

　　展望

　　明年伪高端楼盘或量价齐跌

　　一些业内人士认为，高端产品向来被视为市场的最后“堡垒”，即使降价，也肯定是挺到最后。但说到明年市场，部分业内人士预期都较为悲观。

　　“宏观经济政策我们没法控制，在市场经济条件下，高端楼盘就如汽车市场的宝马、劳斯莱斯，也应该按照市场经济规律，顶级豪车也有打折促销的时候。”春光集团营销策划中心副总经理刘梁认为，在明年，会有更多高端楼盘开发商加入促销行列。在销量上，虽然说高端楼盘的购房人资金实力都很雄厚，但同样是这些高端人群，也会受到宏观调控影响，观望性同样存在。

　　亚豪机构副总经理高姗此前在接受本报记者采访时也表示，除受到“限购、限贷”政策影响之外，在财富人群投资多元化的需求下，近期房地产信托、黄金、私募等非传统类别投资方式成为高净值人群的投资热点，此外，境外投资移民热潮不减，这些都在很大程度上分流了国内豪宅的投资热情，对公寓豪宅交易量的向上形成阻力。

　　联达机构策划总监夏斌表达了相似的观点，明年高端楼盘市场不容乐观，顶级高端楼盘也许更能抗跌，部分高端楼盘会随行就市，而中端特别是伪高端楼盘很有可能量价齐跌。(记者 曾慧娟 张旭 牛紫千)