多家房企抄底拿地 二三线布局须防政策风险

　　无论是从数据来看，还是从全国各大城市土地市场的实际情况来看，“入冬”已经成为不争的事实，但一些房企近期在土地市场还是掀起了些许波澜。日前，招商地产斥资34亿元在武汉连取3地块，而此前在内地拿地凶猛的“长和系”更是盛传意欲豪掷数百亿在成都“抄底”。与其他房企相对保守的策略相比，这些举动显得颇为激进。

　　在业内人士看来，在目前形势下，土地市场冷清确实提供了一些抄底的机会，但各种信号都表明，中央对楼市调控的决心十分坚定，一旦抄底“过火”，或许会面临资金上的较大压力，房企逆势扩张更需采取对应的措施规避政策风险。

　　多家房企逆市拿地

　　土地市场一片哀鸣，开发商年底拿地热情反而不减。

　　12月21日，招商地产发布公告称，已斥资34亿元购得武汉的三幅地块。

　　公告显示，招商地产此次竞得位于武汉市的编号为P(2011)127号的墨水湖南岸B地块、编号为P(2011)128号的墨水湖南岸C地块和编号为P(2011)129号的墨水湖南岸A地块的土地使用权，数据显示，3幅地块的土地使用面积分别为142800平方米、177200平方米和199700平方米，为此，招商地产共支付土地款34亿元。

　　这已是今年内招商地产第二次在武汉拿地。

　　4月30日的公告显示，招商地产以4.1亿元购得武汉市洪山区的另一地块，该地块用地面积43920平方米。

　　与其他开发商的 “静默”相比，招商地产今年在土地市场颇为活跃。

　　《每日经济新闻》记者根据其发布的公告统计，从今年1月份在佛山顺德拿地开始，招商地产共4次出手，分别在佛山、武汉和镇江拿地，4次共购得7幅地块土地面积共计91.2万平方米，而4次拿地的土地款共计74.25亿元。

　　招商地产的“活跃”代表了在市场低潮期的这样一类开发商——他们似乎并不畏惧调控风险和市场的低迷，而是逆市出手，动辄豪掷数十亿购入大体量地块。

　　“长和系”逆市抄底的声音不绝于耳。近日，业内盛传和黄欲拿出数百亿元抄底成都，且有意收购成都的某开发商，此消息尚未得到其确认，但其近期在内地楼市和土地市场的动作确是有目共睹。

　　与“财大气粗”的港商相比，内地房企也丝毫不落下风，据悉，融创近日已与方兴地产联手，以30亿元的大手笔在北京拿地，楼面地价过万。

　　看准二、三线抄底良机

　　开发商拿地之“热”，与土地市场之“冷”，对比鲜明。

　　根据中国指数研究院提供的数据，今年11月份，全国133个城市共推出土地2371宗，已较去年同期大幅减少10%，其中尤以住宅用地下降幅度最为明显。成交方面，全国133个城市仅成交土地1537宗，环比、同比均出现减少，而住宅用地成交量则较去年同期减少了55%。

　　地方政府的土地出让收入也在缩水，公开数据显示，今年1~11月，北京市各类用地出让金总额为921亿元，同比减少14%，其中住宅类用地出让金为373亿元，同比减少52%，而广州今年的土地收入恐怕也将缩水36%。

　　土地市场之冷与相当一部分开发商的保守态度相呼应。

　　此前，恒大和雅居乐就已经公开表示近期不会再拿地，此外，例如万科，目前的注意力主要集中在卖房上面，在土地市场则保持相对谨慎。

　　由此不难看出，在应对调控的策略上，房企已经开始了“保守”与“激进”的角力，虽然楼市前景依然不乐观，但不少房企则采取了“积极过冬”的策略，一方面积极卖房迅速回款，同时减缓拿地，增加资金储备以应对来年的调控；另一部分则嗅到了在二、三线城市开始显现的抄底机遇。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，可以将现阶段房企的开发模式分为保守型与扩张型；如万科和恒大，在销售业绩已经完成且开发模式逐渐成形的情况下，一味追求规模将导致经营风险增加，这也决定了企业在近期的战略模式较为保守。至于扩张型房企，其根本原因在于企业资金链相对充裕，且融资渠道非常广阔，希望在市场竞争低迷阶段进行扩张，以此获得后期市场利好。

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫则认为，从扩张性房企的扩张路线来看，一般都集中在二、三线城市的中心区域，且拿地价格均偏低，由此不难看出，在土地市场低潮期给这些房企带来的抄底良机，一方面可以减少开发成本，另外一方面，目前二、三线城市没有完全限购，这里集中了大量的购买需求，具备一定程度的利润空间。

　　需警惕政策风险

　　在谢逸枫看来，由于一线城市的开发成本过高，且市场需求减弱，所以在这些区域进行开发的资金周转速度过慢，从而导致一些扩张型房企纷纷选择二、三线城市。

　　不过，也有分析指出，房企在二、三线城市布局，看中的不仅是短期内聚集的大量购买需求，更是房企的一种长远计划，二、三线城市仍然需要进行大规模的城镇化建设，从长期来看，这些城市的房价仍然具备上涨的空间。

　　但针对一线城市的调控政策未必就不会降临周边地区，以广东为例，除广州和深圳两大一线城市之外，佛山、中山、珠海等城市均选择了“主动”调控，有城市甚至祭出了“双限令”，此外，从近期中央释放出的信号来看，对楼市的调控显然是一项长期和坚定的决策。

　　一旦二、三线城市遭遇严厉调控，开发商在此投入的大量资金将面临“欠收”的风险。

　　但谢逸枫认为，从决策层传递出的信息来看，调控“不放松”未必就意味着政策会收紧，所以从目前来看，二、三线城市还是相对的“安全地带”。

　　但韩长吉则不以为然，他指出，从房地产对中国经济的促进作用以及反噬影响来看，调控政策会发生两极化，即限购、房产税等措施依旧进行，但是融资渠道将逐渐畅通，以此维持房地产行业生存。按照这样的趋势来看，逆市拿地的房企也将长期面临调控压力，其中长期利润率也将有一定量下降。