案例：宿舍绿地变高楼，是否有权索回

案例

1991年，A蚕丝厂通过划拨方式取得B市中心地带一宗国有土地使用权，用途为工业和住宅。按照规划设计条件，A厂在该宗地上修建了厂房和职工宿舍。为方便职工休闲娱乐，又将宿舍楼前3000平方米绿化用地建成一个具有健身、休闲功能的花园。2007年年底，A厂领导在职工不知情的情况下，以960万元价格将花园转让给C房地产开发有限公司。2008年1月，C公司将花园土地平整后开工建设，计划建成15层商品房两栋。A厂职工认为此举侵犯了其对花园的使用权，向法院提起诉讼。2008年4月，B市国土资源局依法作出行政处罚，没收在非法转让的土地上建到4层的在建建筑物，并没收A厂非法所得。A厂不服，提起行政复议。

【疑惑】

1.A厂将划拨取得的住宅用地中的绿化用地转让给C公司是否合法?

2.A厂职工对绿地是否拥有使用权?

【解析】

本案中，A蚕丝厂是通过划拨方式取得住宅用地国有土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”

由此可见，A厂转让花园国有建设用地使用权行为未经市、县人民政府国土资源主管部门批准，属于非法转让行为，转让合同无效。C公司未经批准在划拨绿地上修建商品房，属违法用地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”因此，本案中B市国土资源局依法作出行政处罚，没收在非法转让的土地上建到4层的在建建筑物，并没收A厂非法所得的处罚决定是合法的。

本案中，A厂职工应视为该厂宿舍的业主。根据《物权法》的相关规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。对于绿地修建的花园，A厂职工共同享有使用权。A厂未经职工知情就将该花园私自转让给C公司，侵犯了职工对花园的共有权。同时，《物权法》还规定：业主大会和业主委员会，对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

综上所述，A厂职工可依法就该厂非法转让绿地、C公司违章建筑侵犯了自身合法权益为由，向法院提起诉讼，法院对其诉讼请求应予支持。

(作者：中国土地矿产法律事务中心 雷笑 王亚光)