贵阳开发商年底齐推商业地产抢跑冲量

　　面临最后一个月业绩冲刺，推出不限购、不限贷的商业项目似乎成为当下贵阳不少房企年末冲量的杀手锏。记者日前走访市场了解到，不少房企如保利贵州、花果园、美的地产、利海等多家大型房企也纷纷放弃推住宅转而加大了商业项目的推货量，以此抢跑冲量。有业内人士分析认为，在当前住宅市场遭到调控预期难测的情况下，开发商转推商业可以规避调控政策，以达到快速回笼资金的目的。

　　本月商业放量达全年之最

　　在楼市频频调控的大背景下，住宅市场陷入波动，而不在楼市调控之列的商业地产悄然成为投资客和开发商们关注的新焦 点，不少本以主推住宅为主的楼盘都转向推商业，使众多投资客开始眼花缭乱起来。

　　从贵阳近期商铺的入市情况来看，不少新盘或是老盘或多或少都加强了商业地产项目的推售力度，仅11月份以来共有十余家楼盘推出商铺产品。其中如融创名品城在11月底进行开盘认筹，推出600余套户型面积区间在12—110平方米商铺，起价20000元/平方米；金海洋美居饰品广场也将在月底推出一批6—12平方米的全装修小面积商铺，起价8万元起；银海元隆广场也预计近期内推出2万多平方米的写字楼，该项目高达165米的40层，共4万余平方米。

　　值得注意的是，一些产品比较多元化的楼盘也开始收缩战线，暂时放弃住宅或者别墅部分的推售，而是将主要精力集中到了商铺上。例如一直以来主推住宅的花果园，日前也推出了其临湖商铺，首批推出200余套面积为10—2700平方米的商铺，单价12000—25000元/平方米，在开盘当日就吸引了大批的投资者；利海米兰春天推出11间临街双层商铺，面积70-120平方米，1.2万/平方米起价，其打出的“宜商宜住”的口号，吸引了不少投资客的目光；美的林城时代推出位于轻轨出口站上的临街商铺，面积为30-110平方米；臣功新天地在岁末推出清仓住宅产品之外，也推出2000余平方米的临街商铺，价格为9500元/平方米……

　　事实上，近期贵阳商业项目放量较为密集，仅11月份至今，就有近40万平方米的商铺上市，达到了今年以来放量最高峰，而且这些项目的商铺面积小到10平方米，大到2000多平方米，适合各种购买者需求。记者观察发现，相对于大面积的商铺，中小户型的商铺更受购房者青睐。“我们项目一批商铺从11月起开始上市销售以来，现在已经消化了70%左右。”臣功新天地的相关销售负责人表示，由于商业地产不受政策限制，在目前的行情中更容易出售，这些商铺产品不仅能迎合投资客需求，同时也能顺应当前的市场形势。“商铺销售好的原因有两个方面，一个是我们推出的小户型商铺总价低，另外一个是市场上对商铺有潜在需求。”

　　低总价精装小公寓推售两旺

　　除了商铺的集中上市，推出低总价、商住两用的小户型公寓同样也成为了开发商抢占市场的方式之一。据记者初步统计，从11月份至今不到两个月时间，贵阳市场就集中推出3000多套公寓产品。除了保利国际广场、花果园、绿地伊顿公馆等有公寓产品在售外，美的林城时代等楼盘也将在本月推出此类产品上市销售。

　　其中，中心区项目花果园SOHO公寓于11月下旬正式推向市场，首批推出了1000多套房源，户型面积在36-53平方米之间，起价5050元/平方米，截至目前为止已经销售过半；绿地伊顿公馆首批产品也推出了1000多套，户型面积多集中在60平方米左右，3800元/平方米，该项目刚一推出不久就被内部认购近600套……与此同时，一些全新带有公寓的楼盘也在近期崭露头角。位于金阳新区的美的林城时代也推出了400多套精装小公寓，户型面积全部为46平方米和63平方米，总价24万左右，预计将于本月上市销售，也受到不少购房者的关注。

　　“这种精装小公寓，我既可以出租也可以自住。”在花果园售楼部，一位正在选购其SOHO公寓的林小姐说道，由于刚从股市获得一笔款项，她正打算拿这笔钱来投资。“我选中的那套公寓总价在25万左右，不到30万，我还能一次性付款。”林小姐向记者说道，以公寓的交通环境和精装修条件来说，40多个平方的房子月租金现在可以达到1000元以上，而且未来还有很大的上涨空间，投资前景很可观。

　　“来购买SOHO公寓的客户一半以上都是用来投资，而且由于总价相对较低，多数客户都选择一次性付款。”花果园项目相关营销负责人表示，由于低总价降低了入市门槛，所以这类小公寓的销售情况都比较好。此外，一些前期推出的商务公寓产品的楼盘，消化速度同样可观。如保利国际广场时代星座今年8月份推出了500多套50平方米左右的商住两用公寓，目前销售已基本售罄。

　　对此不少业内人士认为，公寓产品较低的入市门槛，更能吸引诸多买家入场。在当前住宅市场调控严厉的情况下，部分投资者开始选择一些商用性质的物业作为投资渠道，而公寓产品则介于投资和自住产品之间，自然备受欢迎。“相比住宅产品，开发商在公寓产品的投资属性上进行了一定的包装和挖掘，加上较低的总价和入市门槛，更能促使投资者前来购买。”

　　商业地产投资未来仍被看好

　　自今年年初以来，政策调控层层加码，贵阳住宅市场成交量下滑明显，而楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。据贵阳筑房网统计数据显示，1—11月贵阳商业项目(商铺和写字楼)共成交67.74万平方米，与去年同期成交32.46平方米相比，上涨100%。仅近几个月来看，不少开发商的住宅销售套数均不多，有些甚至是个位数，但推商铺、商务公寓的楼盘业绩则是较为突出，有的达上百套。

　　“楼市调控政策几乎卡死了住宅市场中的投资需求，这部分需求自然转移到了商业项目。特别是看好贵阳发展的外来投资客，都纷纷转战商铺。”贵阳创美地产经纪公司副总经理田军成表示，据我们初步统计，针对于商业投资，来自贵州各个县市的投资客所占比例正在不断攀升，其中六成比例是来自遵义、六盘水等区域。

　　“本轮房地产宏观调控是一个长期的过程，认为‘熬一段时间就会反弹’的经验，不再适用于本轮调控。”鸿宇世纪南山项目总监罗泽广表示，在巨大的市场压力之下，部分开发商就开始寻找新的销售途径。“开发商对商业地产销售比例的加大，关键因素是因为现在‘住冷商热’。”业内人士表示，住宅表现平平，而商业相比之下更为热门。在以前，开发商开发的住宅产品行情好，而商业地产需要专业的运营公司长时间经营，反而存在很大的风险，“如今风向变了，住宅市场遭到调控，预期难测，而商业地产目前不受调控影响，以及可以自持降低风险，开发商便开始转变策略将目光转向商业地产。”

　　那么，在当前商业项目扎堆上市的情况下，对于普通投资者来说，现在是否是购买商业项目的最佳时机？

　　“商业地产的整体大环境并没有什么变化，所以说现在是投资商业地产的好时机，也算不上。但是如果购房者本来就打算投资商业项目的，有些个盘又价格适中，那自然是入场的好时候。”对此，合富辉煌贵州公司总经理燕文明表示，住宅跌价，可能观望气氛会越来越浓，但商铺不存在这个问题。因为商铺的保值能力更强，所以一般来说买入后跌价的可能性不大，还是可以下手的。

　　“当然，如果从纯投资回报率来看，商铺出租回报率平均仅8%左右，所以还是需要购房者有比较不错的资金实力，能长期持有。尤其是对于地段不太好，周边商业环境也尚未成熟的楼盘来说，前两年空置的可能性较大，这块成本显然是额外多出来的，因此投资者也虚谨慎对待。”