退出多宗新房代理业务大幅收缩 世联地产扩张受挫

　　楼市大调控背景下，出现资金饥渴的不仅是开发商，代理行也面临同样的难题。世联地产连续数月代理额增速下滑，先后退出多个在售新房项目的代理销售业务，涉及北京、东莞、武汉等多地。再加上年初居善网上线难产、三季度净利润下滑超三成，股价暴跌，世联地产可谓“流年不利”。

　　世联地产董事长陈劲松表示，退出多个代理项目，主要是为应对不理想的市场，“开发商要‘猫冬’，总不能把我们也‘冻死’”。但业内人士认为，世联连连受挫，除了大环境的因素，也与世联过去一年多以来的大肆扩张有关，扩张让世联地产费用大增，但收效甚微，不得不“节衣缩食”，应对寒冬。

　　退出多宗新房销售代理

　　近日，记者从多位知情人士处获悉，从今年下半年开始，世联地产集中退出了多个在售新房项目的代理销售业务。就在上周，世联刚刚退出位于北京通州的华业东方玫瑰项目的代理销售，由伟业接管。这一现象同样也出现在北京其他几个项目上。

　　“只是正常的调整”，12月13日，世联地产董事长陈劲松对本报记者表示，在整个住宅市场销售不理想的大形势下，对于那些“没有动作”的开发商，世联不得不做出调整，“开发商要‘猫冬’，总不能把我们也‘冻死’”。

　　不过，据了解，并非所有由世联代理的地产项目都“没有动作”。仅以华业东方玫瑰为例，根据北京市房地产管理交易网统计，该项目今年内共有两批房源入市，今年4月底开盘的首批1478套，截至12月13日签约率为44%，成交均价为15633元/平方米；而最近一批房源于11月25日入市的277套，目前已签约28套，开盘仅半月签约率为10%，成交均价为12890元/平方米。可以看出，华业东方玫瑰“低价跑量”的策略已经取得一定的成效，在市场整体惨淡的背景下，成交量已出现回升势头。

　　事实上，除了北京，世联地产在其他城市也遭遇了各种原因的“退出”。据公开报道，位于东莞的万科紫台和翡丽山项目，于今年初引入联合代理。但在代理过程中几家公司因争夺客源发生不同程度的冲突，7月初合富辉煌退出紫台、8月世联退出翡丽山，两楼盘现由中原独家代理。而在此前不久，世联在武汉也曾与思源发生类似的争抢客源事件。

　　“一方面可能是由于开发商对销售的进度不满意，但同时也可能是代理公司对项目进行的主动舍弃”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“譬如对于死活不降价的项目、拖欠代理佣金的项目以及成交太少代理成本过高的项目，代理商在年底也会进行一轮筛选。”

　　业务扩张导致支出大增

　　据华业东方玫瑰项目内部人士透露，世联退出的主要原因是“公司内部问题，跟业绩考核有关”。而一位不愿具名的房地产研究人士表示，世联集中退出多宗新房代理销售，很可能是在其大肆扩张后遭遇市场突变，不得不采取业务收缩、资金节流的应对措施。

　　从世联地产发布第三季度财报，不难看出其扩张迹象。数据显示，今年前三季度公司人力成本、差旅费比去年同期增加约50%，而收入增速约为40%，收入与成本的不匹配导致前三季度的成本费用率达到73.6%，比去年同期增加7个百分点，净利润也因此低于去年同期。第三季度单季更是以30.89%的净利润同比降幅，引起股价暴跌。同时，世联的代理销售额增速也有所放缓，完成代理额增速从7月以来连续3个月下降，其中9月完成代理额同比下降约29%。前三季度世联代理业务实现营业收入7.8亿元，为去年全年的86%，三季度单季营业收入2.4亿元，低于前两个季度的均值。

　　“代理行也存在着扩张与收缩的问题，如果在市场好的情况下盲目扩张，管理半径过大，会面临人才与管理的问题，如果再与市场低迷叠加，很有可能选择收缩。”亚豪机构市场总监郭毅表示。据世联地产内部人士透露，调控以来，开发商给代理商的结算佣金，从原先的1到3个月变成了3到6个月，导致佣金回收周期拉长，临近年底，开发商在佣金结算上的分化更是严重，不少项目拖欠佣金甚至少返点数。这对于以代理销售业务为主要收入来源的世联地产，无疑直接拉低了报表上的净利润。

　　转型电商上线难产

　　当易居中国董事长周忻联手SOHO中国董事长潘石屹、华远地产董事长任志强等地产大佬，将房地产行业的电商做得风生水起之时，世联地产的居善网员工们却“五味杂陈”。

　　从今年年初开始，世联地产开始着手打造自己的内部网络运营平台——居善网，一家房地产导购和电子商务网站。据报道，该项目启动前，世联做了大量前期调研工作，反复调整商业模式，并“以高于行业2倍的薪水”大规模招聘网络人才，9月，世联还注资1000万成立了深圳先锋居善科技有限公司。但10月中旬网站内测后，形势却急转直下，仅半个月后便对项目团队进行大规模裁员并暂缓推出网站。“当时房地产调控进一步收紧，上线后世联需要投入的推广和运营费用将难以估量”，业内人士表示，由于严峻的市场形势、强大的业绩压力以及资本市场影响，被陈劲松视为“用来深化地产代理业务”的居善网不得不被暂缓实施。而对于外界传闻的“世联为该项目投入超5000万元”，事实上开发支出总额仅为532万元。

　　“居善网并非为短期转型所用”，对于居善网的“难产”，陈劲松表示，目前该项目只是暂缓推出，“而且也不能花太多钱”。

　　行业整合大幕开启

　　公开资料显示，世联地产发家于深圳，以一手房顾问咨询和销售代理为其主营业务，二手房经纪业务占比尚不足1%，且主要集中在深圳。

　　“在市场整体低迷的大环境下，代理商的日子普遍都不好过”，一位业内人士对记者表示，尤其对于像世联地产这样没有丰富二手房渠道资源的代理企业，可能亏损风险更大。在楼市很好时，可能看不出代理企业的差别，但在楼市不好时，代理企业的运营模式以及是否拥有健全的产业链，变得尤为重要。

　　在本轮调控背景下，代理行业已经发生变局，11月底易居中国收购21世纪不动产也已经宣告代理行业拉开整合大幕。

　　业内人士认为，作为房地产中介机构，未来经纪业务的发展必然是一手和二手联动，不可能只发展某一个业务，与易居中国拥有完整的产业链相比，世联地产目前还只是关注于一手房领域，竞争对手的强强联合势必会对世联造成一定的影响和冲击。

　　年初居善网上线难产，已经失去发展电商的先机，任由易居中国独大，如今再想进入难度增加，虽然陈劲松表示，居善网只是暂缓推出，但究竟何时推出，如何推出，如同世联地产如何提振销售代理业绩一样，至今仍是一个谜。