望京新盘二手房价格均跌 唯独租金同比上涨

　　或成第二CBD“高端”需求潜力大

　　望京，这个已经沉寂楼市多年的区域去年再次引发业内关注，2010年3月15日，远洋地产旗下的远豪置业，经过84轮角逐，以40.8亿元拿下朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，随后大望京3号商业用地总价为25.8亿元，创楼市新政出台后地块总价最高纪录以及2010年以来商业地块最高成交总价纪录。

　　虽然区域楼市红极一时，但却无法抵抗调控新政带来的压倒性打击。今年望京新盘二手房交易量纷纷坐上过山车，房价也有不同程度的下跌，唯独租金同比上涨14%，居朝阳区之首。

　　租赁热

　　　　平均租金超5000上涨一成

　　望京中高档楼盘的租赁价格可不是一般的贵，由于当地租户多是韩国人，其对房间成色要求比较高，而且即便贵，韩国人也不惜血本。

　　所以现在很普通的一个楼盘只要家里装修好、干净，两居室租金都在5000元以上，而这个租金水平相当于寸土寸金的东三环国贸、三元桥附近的水平。

　　据链家地产数据显示，2011年望京区域租赁成交量同比上涨11.2%，当前望京区域平均租金5045元/月，同比去年上涨了14%。

　　　中介公司靠租赁业务撑日子

　　昨天，位于望京花家地一家小中介公司业务员对记者表示，对于一般中介公司来说，新手先从租赁做起，因为租赁业务合同简单，也容易成交，所以被拿来练手。时间长了，业务员慢慢开始做买卖业务。但对于望京的中介来说却不是这样，在这个特殊的区域，租赁是无论如何也不能放弃的。

　　任何一个看着顺眼的楼盘租金都是3500元起，如果是两三居，那就更贵了。所以成交一单租赁收益也不少，况且交易市场受到限购影响一直没有起色，但租赁却与此相反。房主的房子几乎没有空置期，走了一个，又来一个，不愁租。

　　记者随后走访了望京地区的多家中介了解到，在二手房交易日渐冷清的形势下，中介业务员每月的收益有半数来自房屋租赁业务。而在北京市的其他区域，租赁一般只占中介总收益的两到三成。

　　　买卖冷

　　　　成交骤减单月仅售25套新房

　　相比租赁市场的火热，望京地区的二手房买卖市场则逊色很多，2011年望京区域的商品住宅成交经历了过山车式的增长与衰落。

　　年度开局的1月份，该区域共成交住宅636套，环比之前一个月增长285%，而这一数字在2011年的之后11个月中也从未被超越。2月份受到调控政策的影响，该区域的成交量开始出现下滑，由于政策的滞后性，当月253套的成交套数与去年相比来看还算不错。

　　但自3月份开始，政策的效应开始逐渐发挥，该区域的成交量也随着大势出现较大幅度跌量，而最少的一个月出现在6月份，当月仅有25套住宅成交。

　　而进入到8月份，随着大望京区域纯新品质大盘保利中央公园的入市，该区域成交量也开始出现反弹，8月份一度跃升至216套，环比之前一个月上涨幅度为300%，而这其中仅保利中央公园一个项目就实现成交109套。

　　但随着保利中央公园项目首期销售季的结束，望京区域的成交量也开始出现回落，11月即跌落至59套。

　　在售楼盘少价格波动大

　　要说望京新盘市场沉寂的主要原因，就是在售项目较少，包括老望京区域的中广宜景湾、大西洋新城、合生麒麟社、首开国风上观以及大望京区域的保利中央公园、东湖湾以及华彩国际公寓。

　　不过，虽然在售项目不多，但是基于产品品质的不同，这几个项目却明显地分为三个阵营，每个阵营的售价也相差甚多。

　　亚豪机构副总高珊分析，正是因为望京的新盘少，因此任何一个项目的入市成交都会对区域成交均价的走势造成明显的影响。

　　例如1月份由于酒店式公寓项目昆泰嘉诚广场的集中成交，其20000元/平方米左右的成交均价也致使区域价格出现26341元/平方米的低位。

　　而自7月份开始由于高端项目的入市成交致使月度成交价格开始出现向上弧度，从7月份的31402元/平方米，每月梯度上涨至10月份的37025元/平方米。

　　而进入到11月份之后，高端项目成交所占份额开始下降，因此区域成交均价也开始下滑，当月成交均价为34241元/平方米。

　　二手房成交价连降仨月

　　新盘不能逃脱限购的厄运，同样二手房市场也是如此，从今年2月份后，成交量连续10个月维持低位，而整个11月份，成交量也不到200套。

　　据“链家地产”市场研究部统计，近3个月，望京区域房价连续下降，降幅均在2%左右，目前的价格是23963元/平方米，预计随着整体市场的走低，未来望京价格仍有继续下降的空间。

　　　劲头足

　　　　高品质楼盘将成主导需求

　　望京区域居住人口数量庞大，最初承担着分散城市中心人口的功能，属于大型国际居住社区。近两年引入了西门子、摩托罗拉等大型外企，且城市配套不错，学校、产业、商业等配套相对齐全，属于城市中心功能复合的区域。

　　2010年，根据北京市规划的公示，以国际现代先进商务区为发展理念，在未来5-10年里将大望京打造成北京先进国际商务区典范，成为北京第二CBD；拟规划其为以商业、商务功能为主导的城市综合区。

　　大量高知、高收入及涉外人士聚居，500强国际企业总部和研发中心基本设立在望京区域，多家大型商业中心环绕，加上望京SOHO的启动，都为望京区域的经济发展与价值提升带来足够支撑，后期发展潜力将更加巨大。

　　亚豪机构副总经理高珊分析认为，望京区域住宅市场已经进入第三阶段开发规模高速增长期，并趋向高端物业开发，大量高端人群聚集必将释放大量高端住宅需求。

　　而从保利中央公园项目近期的销售情况也可以看出，该区域虽然在目前的宏观调控形势下也受到很大影响，但是真正高品质产品的需求仍然非常可观。

　　望京区域目前房屋租金价格（元/月）

　　居室 2011年 2010年

　　平均租金 平均租金

　　一居室 3268 3440

　　二居室 4448 4124

　　三居室 6457 5073

　　四居室 9740 6954

　　（注：数据由链家地产提供）

　　望京区域商品住宅成交变化走势

　　日期 数量 面积(万㎡) 均价(元)

　　2011年1月 636 10.27 26341

　　2011年2月 253 2.93 29986

　　2011年3月 59 0.64 25002

　　2011年4月 68 0.71 29307

　　2011年5月 35 0.38 36227

　　2011年6月 25 0.35 39656

　　2011年7月 54 0.63 31402

　　2011年8月 216 3.05 35791

　　2011年9月 291 3.83 36431

　　2011年10月 140 1.78 37025

　　2011年11月 59 0.85 34241

　　（注：数据由亚豪机构提供）