送房贷送房税降价补偿 楼市万花筒促销再升级

　　最近一个叫"PM2.5"的新词汇引起了大众的广泛关注。PM2.5是指空气里直径小于2.5微米的浮游状颗粒，也称为可入肺颗粒物。人体对PM2.5没有任何过滤和阻拦能力，更让人沮丧的是，有关人士预测，如果将PM2.5纳入指标，国内8成城市将不达标。

　　在此背景下，"PM2.5时代的居住选择"成为大众讨论的焦点，"PM2.5时代，我们住哪里？"也越来越多出现在地产项目的广告语里。

　　SOHO中国董事长潘石屹就在推广新概念时不忘替自己在售的望京SOHO做了一回广告，称该项目"将空气净化器及水处理设备在建设阶段开始装置，生命第一，成本第二"。与此同时，一些主打生态宜居牌的项目如招商嘉铭珑原、金茂府等，也均提出其所在区域的PM2.5浓度显著低于CBD区域。二三线城市更是趁机抢夺客源，位于重庆、苏州、成都等地的多个高端盘开始叫卖"空气"。

　　■点评

　　房地产业从来也不缺乏创新与创意，运用新概念速度之快也让人叹为观止。当PM2.5成为一种公众话题被全国人民广泛关注时，开发商能够巧妙运用并为自己的项目服务，这种变通能力确实值得称道，不过，需要警惕的是，如果一些企业将这种公共环境的差异演化成自己项目涨价的借口和理由，那就非常不"厚道"了。

　　替业主还贷20个月

　　上周，北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，首付三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。

　　按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。

　　■点评

　　购房者并不一定能够得到满20个月的房贷优惠，因为期房办理贷款一般最少需要1-2个月的时间，部分贷款甚至可能需要半年左右，尤其是年底可能因银行额度问题转移到明年才开始放贷，这样购房者获得的优惠就可能没有20个月。

　　溢价回购

　　近日，位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。

　　不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。

　　■点评

　　这其实就是开发商以年利率5%向购房者借钱，与银行三年期整存整取的存款利率基本一样，对开发商来说，这个借钱成本比银行贷款或其他民间融资的成本低得多。

　　无理由退房

　　恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。

　　■点评

　　钱拿出去的时候容易，但想再拿回来可就难了。类似的案例也有不少前车之鉴，有多少退房款和降价补偿款是如期、如数回到购房者腰包的？更何况此情此景，让缺钱的开发商痛痛快快退回买房款，估计很难。

　　不理想的销售业绩、空前的库存和年底资金压力，让整个楼市迅速入冬。为了吸引更多眼球、尽快结束购房者举棋不定的观望情绪，开发商们在卖房时越发使出浑身解数，除了常规的打折、总价优惠、赠送面积外，还出现了不少奇招怪招：替业主还房贷、网上拍卖零元起价、降价补偿、溢价回购等。不过，对于这些花样百出的营销手段，购房者是否能得到真正实惠、高调营销背后有哪些玄机、开发商能否得偿所愿，还需一一道来。

　　降价补差价

　　根据链家地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市"降价补偿潮"初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的升值空间。

　　■点评

　　项目降价的标准如何制定？同质性房源如何界定？退回补偿款的期限有无规定？如果项目销售清盘，或者虚高标价，而周围其他项目明显降价，开发商如何补偿？如果开发商宣告破产或卷款跑路如何兑现承诺？不用解释也知道开发商降价补偿承诺背后的风险性，购房者只能擦亮眼睛就这些细节进行确定。

　　零元起拍

　　近日，包括潘石屹、任志强等在内的20家房地产开发商发起了"房地产电子商务联盟"，打出将房地产定价权交给购房者的口号。时隔不久，万科也史无前例地启动了一场涉及10亿房源的网购行动，涵盖深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14个城市，以在线专卖的形式实行全程网络销售。

　　■点评

　　购房者看似当了一回"上帝"，但其实是一种象征意义远大于实际意义的营销噱头。通过网上竞拍购房，一方面利用网络资源增加了对房源感兴趣的人群基数，也就是"造了势"，另一方面，开发商试图通过网上竞价来试探购房者心理价位也"得了逞"。有参与过网上买房的人士称，拍卖过程看似透明实则"暗潮汹涌"，最终的价格很可能比市场价还高，同时一些宣布已经卖出的房子最终并没有成交，参与网上竞拍的购房人无形中替开发商当了一回抬升房价的"刽子手"。

　　买别墅送洋房

　　近日，广州颐和盛世推出买别墅送洋房活动。根据"买别墅送洋房"的促销活动，现在只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。

　　这一促销手段，在2008年的北京也曾出现过。位于北京怀柔宽沟的玖号院，就曾推出买叠拼别墅送洋房的促销活动，凡购买总价在200万-210万元的叠拼别墅，就能获赠50万-60万左右的洋房。

　　■点评

　　说白了，这就是一种"搭售"行为，即销售商要求购买其产品的买方同时也要购买另一种产品，并且把购买第二种产品作为购买第一种产品的条件。名义上说的是"赠送"，但试想，有多少人会在购买一栋别墅后再买一套洋房？换句话说，这也可以叫做"强买强卖"。无论如何，天下没有免费的午餐，还是先看看房屋质量再说吧！

　　送房产税

　　今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按最高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。

　　随后，上海又有两家楼盘打出"买房送房产税"的广告。

　　■点评

　　在限购加房产税的政策影响下，上海地产企业的压力似乎更大。为购房者代付房产税的名义吸引更多眼球、打消购房者的观望情绪，很可能是上海开发商应对房产税政策的最好办法。只是政策的制定者可能没有想到，本为调控房价的房产税，一夜之间却成为房企的促销手段。