地产基金 楼市的大款伙伴还是“镜中花”？

　　住宅因调控进入"寒冬期"，而商业地产则表现的格外红火。调控以来，一方面是以招保万金为代表的传统住宅房企宣布要转入商业地产，另一方面原来进行商业住宅综合开发的房企从中格外受益--龙湖地产的商住项目在2011年表现得尤为给力。

　　有鉴于此，在城市观点论坛上，各界人士对商业地产的发展进行剖析和探讨。

　　　　"基金+商业地产"

　　　　有望解决两大难题

　　一直以来，商业地产以投入大、回报期长和高风险而著称。在国内，除去万达、华润等少数几个开发商具备相当的运营能力之外，大部分开发商并非纯粹的商业地产运营商。

　　"商业地产怎么赚钱？实际上关键就是通过资产改造和运营、提高租金收入，从而提升资产价值，出售获利"，12月25日，高和投资董事长苏鑫在城市观点论坛上表示，"简单来说商业地产的核心是运营能力。"

　　而除去运营外，商业地产面临的另一个问题就是融资难。在苏鑫看来，商业地产的资金来源，应当是那些追求长期稳定回报的资金，而保险基金是这一类型资金的典型代表。

　　而目前，国内的开发商遇到的问题，"一个是缺钱，一个是缺运营能力"，而能够将两者结合起来的，就是结构化基金。

　　"关键问题是基金应该有长远的发展"，苏鑫表示，"从房地产未来发展来看，间接融资比直接融资简单，这是未来的大趋势。"

　　地产基金只是镜中花？

　　与高和投资宋鑫的乐观相比，河山资本创始人曹少山显然更为实际："中国私募地产基金远没有媒体和大家想象中的那么差，也没有想象中的重要。"

　　曹少山表示，据其调查，目前私募基金的规模大概是500亿左右，而中国的房地产投资5万亿，"这500亿私募基金中，真正为地产有帮助的最多不过200亿。"

　　在曹少山看来，地产基金的出现和发展，是中国房地产行业投融资模式和行业格局发生重大调整中一个局部的局部表现。"私募基金是襁褓婴儿"，曹少山如此表示，"现在我们还没有能力拯救开发商。"

　　而地产基金作为市场力量，在市场当中优势、强势力量结合，强者更强，对绝大多数这次大调整被调整的对象来讲，地产基金的出现不见得是一个福音。

　　在对国内房地产行业的未来发展预期上，曹少山相对悲观："中国房地产的业务模式在未来十年开始不可逆转的大调整，以前就是追求规模、享受资源，土地增值的模式，今后要差异、特色化转变。在很多场合我都谈到房地产十年不会那么有钱了，价格去泡沫化，现在是限购、限贷，以后就是房产税。"

　　而此轮调控之下，"一定有人流血的"，曹少山表示。除去私募地产基金，包括信托、资产管理公司等各类金融机构都在密切关注行业的调整。"明年一定会看到行业并购、整合的出现"，曹少山很是笃定，"地产基金在行业洗牌当中是积极的参与者。"

　　至于商业地产，"目前普遍运营不高，留一部分物业在资本市场也不那么容易"，曹少山认为，"地产基金肯定关注这个领域的机会"。但是，"也只有某一类型的地产基金可在商业物业有大的作为。"