下调房价致业绩逆势回升 绿城上演“不倒翁”

　　　　11月，龙头房企销售齐齐回落的当下，绿城销售业绩居然逆势环比上扬。虽然券商认为绿城的表现依旧弱于同业，但有信托界人士认为，绿城不会倒下

　　近日，绿城中国（03900.HK）发布月度销售业绩。出乎意料的是，一度被认为销售不力、资金回笼困难的绿城集团在一众龙头房企销售业绩齐齐下滑的当下，居然“逆势”实现销售环比的大幅增加——在11月份这个销售淡季取得比传统“银十”更好的销售业绩。

　　与此同时，12月11日，有信托业内人士对《证券日报》记者表示，从各方面来看，以及此时中投汇金的入驻，“绿城不会倒下”。

　　然而，仍需投资者注意的是，体现在绿城中国权益内的销售业绩并没有那么靓丽。有鉴于此，包括交银国际在内的券商分析人士认为，绿城中国“疲弱”的销售趋势短期内难以改善。

　　销售均价环比下调三成

　　公告显示，11月绿城集团实现销售金额30亿元（包括人民币8亿元的协议销售额），环比上扬42.86%；实现销售面积17万㎡，环比增长54.55%。

　　以此计算的话，绿城集团11月的销售均价为17647.06元/㎡，较之10月份19090.91元/㎡的均价，每平米绝对值下降1443.85元，环比降幅则为7.57%。

　　对于11月的业绩表现，“我们的促销措施起到了一定的效果”，12月11日，绿城中国有关人士接受《证券日报》记者采访时表示——如以往一般，绿城依然讳言“降价”。

　　不过，值得投资者注意的是，归属于绿城中国权益内的销售业绩却并不如集团整体利益“耀眼”：11月，绿城中国合约销售收入仅为15亿元，环比增幅仅为7%。与此同时，交银国际发布的研报称，绿城中国期内合约销售均价为12941元/㎡，环比跌幅高达32%，同比跌幅为29%。

　　销售均价环比回调三成，与绿城推盘结构有关：11月绿城中国主要新推的8个楼盘中，有5个为高层、多层公寓。包括无锡蠡湖香樟园、青岛理想之城等多个项目，其中尤以郑州中牟百合花园的销售均价最低，为5799元/㎡。绿城中国“公寓销售比例增加”，交银国际研报认为，且大多数来自二线城市，这是上市公司平均售价下滑的重要原因。

　　那么，未来绿城中国是否会加大二、三线城市项目的推盘比例？“我们依旧会以杭州的项目为主”，绿城中国的有关人士表示，主要是因为公司的项目大多数仍旧位于杭州。

　　彼时，在绿城陷入“破产门”之初，阿里巴巴马云曾提及要动员员工购买绿城旗下项目。此消息得到绿城中国的证实，“团购9.2折”一事亦属实。不过，记者在采访中了解到，马云的“拔刀相助”对于绿城中国的整体销售影响有限，更非主要原因。

　　销售表现依旧弱于同业

　　截至11月30日，绿城集团前11个月累计取得销售金额307亿元，归属于上市公司权益金额为人民币202亿元。去年同期，绿城集团在11月单月实现合同销售金额51亿元，1-11月累计实现销售金额468亿元，归属于上市公司权益内的金额为291亿元。

　　这意味着，1-11月以来，绿城中国销售金额同比减少了30.58%，而整个集团的销售金额则同比减少了34.40%。

　　时间已经走到年底，而一直到明年一季度都被认为是房地产销售的淡季。未来，绿城中国将会有怎样的策略来进行应对？绿城中国的有关人士在接受《证券日报》记者采访时，表示对于明年的策略部署，包括与中投的合作以及业内纷纷传言的土地项目转让事宜，“均尚未完成。”

　　事实上，有分析人士认为，至今绿城亦未能向市场传递出有力的应对手段来缓解公众对其的担忧和质疑。而交银国际则认为，绿城中国的“表现弱于同业”。同时，“尽管公司至今尚未公布2012年的销售目标，我们暂时并未遇见管理层有任何策略可改变疲弱的销售趋势。我们重申‘沽售’评级，目标价2.71港元。”

　　绿城不会倒下？

　　事实上，绿城的危机，是因大手笔的进行信托融资而被引发。而绿城的高财务杠杆，被认为是“致命伤”。在绿城中国发布半年报之后，大元证券出具的报告显示，截至上半年底，绿城中国净杠杆率为191%，高于去年年底139%。此外，关联方应付到期债务由2010年底的19.5亿元增至169亿元。绿城中国的年均利息支出就高达34亿元。

　　“绿城的负债率还在上升”，12月11日，某信托公司人士对《证券日报》记者表示。据其透露，受绿城一系列负面消息以及公司自身的高负债等因素影响，该信托公司拟于绿城合作的无锡某项目一度暂停。

　　然而，上述人士认为，这并不意味着绿城就会“倒下”。在其看来，作为杭州当地知名房企，绿城容易获得政府的支持；另一方面，市场所传的中投汇金与绿城的合作，也为绿城注入了信心，双方存在以股权合作注入资金的可能。

　　即便是信托合作，一旦出现到期无法偿付的情形。一般而言，信托公司会选择合作展期，或是发行新的信托产品来进行替代，“基本上，我们不会选择极端的方式”。