预售资金监管缩紧了房企的“钱袋子”？

　　11月21日，已试运营半年的西安市商品房预售资金监管开始正式实施，并启用“西安市商品房预售资金监管系统”。政府部门将对开发商企业的商品房预售资金进行实时监管，并在网络平台上实现无缝对接。

　　记者近日走访西安市各大在售项目楼盘、调访购房者后发现，“商品房预售资金监管”政策在行业间影响尚未形成规模，消费者对“资金监管”政策能不能真正落到实处的效果也持观望态度，“预售资金监管掐住开发商命门”之说尚待考验。

　　政府愿望

　　保证开发资金和购房者利益

　　11月，西安市房屋管理局下发《关于加强商品房预售资金监管有关问题的通知》要求，2011年11月21日起，西安将启动商品房预售资金管理系统。对此政策，西安市房管局产权市场处的工作人员形容：这是掐住了开发商的命门，给开发商上了紧箍咒。

　　据悉，自1998年开始，中国政府希望将刚刚进入市场化的房地产企业带入茁壮期，而针对当时资金量不是很大的开发企业，政府通过预售制度，以个人购房款的预先支付，为开发企业间接提供快速滚动发展的融资可能。到2004、2005年，随着预售政策弊端的显现，市场一度出现“取消预售制度”的呼吁，各界一片哗然，并受到开发商强烈的抵触。

　　随后，考虑到融资渠道仍尚不丰富的房地产开发市场，“取消预售制度”的说法被公开否认。于是，另一种变通规避预售制弊端的做法开始酝酿，并最终形成并出台了《商品房预售资金管理制度》，让银行、政府同时对开发商企业的预售资金进行监管，保证专款专用，工程款不被拖欠，也保证不会因资金链断裂而形成烂尾楼，给购房者带来损失。

　　西安市房屋管理局产权市场处工作人员在向记者详细解释政府出台此项措施的意图时指出，国家明确在法律条文中规定：商品房预收款项不得挪作他用。而在实际操作中，“不挪作他用的少之又少，”该工作人员说，“在相关部门接待的有关房地产问题的上访市民中，大多数问题根源都在预售资金挪用。”

　　银行希望

　　防控银行系统风险

　　民生银行是西安市商品房预售资金监管实施的试点银行。自5月1日资金监管试点开始后，民生银行专门在北马道巷的西安市房产权产籍管理中心设置便捷窗口，为房地产开发企业提供便捷的开户服务。但一位不愿透露姓名的民生银行工作人员告诉记者：“在我们这里开户的开发企业挺多，但很少有购房者自己来把钱交到监管账户上的，可能大家对这个流程还不清楚。”

　　据商业银行内部人士介绍，此前，对于房地产金融风险的防控，央行、银监会主要通过对开发企业自有资本金35%的比例进行监管，商业银行对房产企业放贷前，对开发企业自有资本进行核准时，其依据仅是开发企业的资产负债表。实际操作中，不少地产商将预收款挪作下一个项目的情况“太普遍了，比如买块新地、开发个新项目。”银行对这些情况知晓，但出于利润压力，只要自有资金和其他条件满足要求，银行就会给开发商贷款。而一旦开发企业遭遇风险，资金链断裂，项目烂尾，购房者将蒙受损失，银行也将面临巨大的贷款风险。

　　“资金监管如果能严格实施，将对防控银行系统风险起到很大作用。毕竟资金的走向银行能看到，政府能监管。从银行的角度说，能防控贷款收不回的情况发生。”一位银行内部人士说。

　　除了民生银行外，其他银行也正在对“商品房预售资金监管账户”进行对接。工商银行负责资金监管账户建立的工作人员告诉记者，工商银行之前也有开发商开设了资金监管账户，目前正在了解与政府对接实现网络化的详情。

　　开发商反应

　　莫衷一是 反应不一

　　记者以购房者身份走访，位于南郊大学城的万科城售楼中心置业顾问表示，知道西安21日起实施预售资金监管，但目前尚未接到公司通知，因此40%的购房首付款仍是付给公司自有账户。其他楼盘亦是如此，在记者走访致电的10家楼盘中，10家楼盘都表示知道“预售资金监管”开始实施，但其自身项目都尚未实施。

　　房产开发企业对“预售资金监管”政策的实施也表现出不同的反应。紫薇地产副总经理曹靖在接受采访时表示：“预售资金监管的实施在现在楼市入冬的阶段，对楼市的好处是显而易见的。银行和政府能第一时间监控资金的流动，不仅能保证房地产市场的稳定发展，保证购房者利益，避免烂尾楼的出现，也同时保证了各种供应商利益。可以说，这项政策对各个利益相关体来说，都是很好的。”

　　城西某楼盘营销总监谈到“预售资金监管”的实施时说：这一政策对开发商的资金链产生了很大影响。基本上，在地产行业内的潜规则就是挪用预收款进行其他项目投资，现在将预收款进行监管，对资金链原本就不充足的开发商而言，意味着他们原本计划好的资金链会出现空挡，并有可能导致小开发商向大中型开发商靠拢，寻求资金链上的帮助。

　　接收采访的一些业内人士表示：目前资金监管制度是新政，尽管表示一定会响应政府的号召，但对于实行资金监管制度后的效果都保持观望态度。

　　专家

　　资金监管对调控作用甚微

　　国内知名的房地产高级经济师章林晓认为，商品房预售资金的监管，是针对房地产开发、销售的过程环节，从调控房价的角度看，预售资金监管对房价调控起不到多大效果。章林晓说，预售资金监管办法的制定，是从房地产市场的微观主体入手，而不是从房地产市场整体运行的角度出发，在预防单个在建工程的烂尾楼上，是积极有效的，但对房地产资金运行的效率，并无明显效果。目前大型企业集团内部，一般都设有结算中心等资金归集平台，这相当于企业的“资金池”。这个“资金池”的资金来源较多，金额较大，而且进出频繁，流向活跃，这给贷款银行监控资金的真实流向和最终去向增加了很大难度。“贷款银行连自己的贷款去向都难以很好监控，对其托管的商品房预售资金的用途，就那么容易监管的清清楚楚？”章林晓说。

　　但大多数专家对“商品房预售资金监管”的政策仍持赞成态度。西安交通大学房地产研究所所长杨东朗则认为，在目前房价已有所松动的大背景下，商品房预售资金监管的政策，将有效地防范小规模开发商抽逃资金。同时，在一系列调控房地产市场的政策下，对资金链的监控，将使开发商面临“最大考验”，也将促使国内房地产企业的格局变化。

　　购房者

　　能不能真正执行存疑虑

　　记者在采访时发现，绝大多数购房者对预售资金监管政策只是听其名，而不知其该如何具体操作。

　　记者在询问民生银行工作人员后得知：首先，购房者与开发企业签订《商品房买卖合同》后，可拒绝直接将全款或预付款交付到房地产开发企业自有账户，而是要求开发企业为购房者提供在房屋管理局已备案的资金监管账户。其次，购房者持由房地产开发企业提供的账户回单前往指定银行，将首付款或全款交付至银行监管账户。第三，将银行已收款项的回执单交回开发企业处，在合同中注明。

　　购房者表示，实实在在的用购房者已付的钱盖房子而不是挪作他用是令人“拍手叫好”的一项政策，希望预售资金监管政策能真正落到实处。(见习记者 王玫)