以前“先低后高” 现在“先高后低”

　　年景好时，先卖次房子，再卖好房子，一次次提价；眼下，先卖好房子，再卖次房子，一次次探底……在楼市"冬季"，开发商的招数和好年景时正好相反。

　　●现场

　　　　报价一个更比一个低

　　　　"那个价格也没卖出去过房子，已经作废了"

　　上周，记者一踏进北京像素售楼处，帮忙卖房的中原地产销售人员就把记者拉到"楼盘公示价格表"大板前，该人士手指着牌子介绍说："如今11600元/平方米的价格，比这上面的标价要低一半左右。"此时，北京像素的一位销售人员走过来，一边拉记者去看沙盘，一边说："别看那个牌子了，那个价格也没卖出去过房子，已经作废了。"

　　听记者对南5号楼9层的房子感兴趣，该销售人员立刻给记者算起了价格："以一套48.83的户型为例，贷款总价是589399元，单价为12070元/平方米；如全款购买，总价则变为551373元，单价为11291.69元/平方米。"记者发现，这个价格比在表上的9层各户型价格，均低了8000元至11000元。

　　记者从北京房地产交易管理网查阅到，南5号楼的拟售均价22500元/平方米，实际销售均价是网上申报价的5.16折。"全款购买，至少比贷款还能再打个95折。"但记者注意到，为了让记者看到全款比贷款更划算，该销售人员给记者推荐这套房子的全款价格是按贷款价格的9.35折算的，比其所言的规定折扣还要更便宜些。

　　●内幕

　　　　高价试市场 降价为出货

　　　　"真正计划卖房了，再适当调低价格"

　　"定房价是件非常不容易的事情。首先看项目一次推出的量是多少。要是只推一栋楼，自然希望是'日光盘'；如果一次性推多个楼盘且量大，也是一天销完，那领导就认定把价格定低了，要受批评的；如果开盘没销售量，很显然就是定高了，只能降价二次开盘。" 一个知名楼盘的操盘手冯先生透露说。

　　同时，冯先生还透露，除了定价失败外，开发商也玩"高价捂盘"的手段。"按照建委规定，北京项目拿到预售许可证三天内必须开盘，也有开发商拿了许可证不想开盘，就故意把申报价定得很高，买房人自然也不甘心出手。开发商等到真正计划卖房了，再结合市场情况适当调低价格。"

　　2011年5月1日，北京市开始实行商品房销售明码标价，其中规定北京所有商品房要实行"一房一价"，严防开发商"坐地涨价"，但对开发商下调申报价的范畴并没有细则约定。

　　手段："降价房必是品相差的产品"

　　"紧邻马路边，没有天然气且商业水电，一层30多户全部开间，居住密度极高，整个楼都不是正南正北方向，产权不足50年……"这就是正在以11600元/平方米促销的北京像素南5号楼的真实情况。

　　冯先生告诉记者："好位置好户型的房子，永远不会降价，所谓降价的楼栋或户型，必然属于楼盘中品相差的产品。"从事房地产企划工作多年的张娟（化名）赞同上述说法: "这次推出的低价楼，是因为旁边有个大烟筒，周边环境差，属于项目中位置最不好的两栋楼。"

　　"楼市火爆时，项目必然从边角地方、同项目内性价比差的楼栋开始低价卖，同时掺和上部分好房源，顺势提价。越是往后卖，位置和产品就越好，涨价也顺理成章。楼市低迷时，为了用单价吸引买房人，有的项目先卖部分好地段的楼栋，再低价推出低性价比的房子，让消费者看到价格差。"张娟透露说。

　　态度：开发商从明降转为"暗走"

　　张娟担心地告诉记者："不知媒体怎么知道的？报出了我们项目降价3000元的消息,现在领导发怒了。"张娟解释说，开发商都不想说降价，"即使降，也要'暗走'。"

　　此前，万科就已经公开否认启动全面降价的消息，但旗下不少项目调低售价却是不争的事实。而在2008年楼市，却正是万科第一个站出来高举降价大旗打破博弈僵局。随后，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动；远洋一方均价下调4000元/平方米。

　　一知名项目操盘手冯先生表示："现在和2008年的情况不同，即使降价也带不来多少出货量，何必再因降价而'名声大振'？"

　　效果：降价未必能迎来"全面飘红"

　　某房地产代理公司的郭女士坦言，如今开发商销售压力大，想把钱花在刀刃上，目前都用最节省成本且受众最广的群发短信的渠道。"效果也不是很好，我自己每天也能收到十几条房产短信，都不看。但目前还没想到比这更好的办法。"

　　不过，降价也未必能迎来热销。截至11月27日15时，北京房地产交易管理网的公开资料显示，正在销售的北京像素南5号楼（平层）拟售均价为22500元/平方米，实际在售均价为11600元/平方米；网上批准的可销售套数为767套，已签约并网上联机备案的套数仅为53套。晨报记者 王丽娅