美国房价下跌 租赁看涨

　　美国房价下跌 租赁看涨

　　美国房市已持续低迷三年，房利美和房地美“两房”占美国住房抵押市场总规模的3/4。受本轮次贷危机冲击，“两房”损失惨重，在接受美国政府巨额救助资金后被接管。由于美国楼市仍处低谷，且住房抵押证券市场难以复原，“两房”扭亏难度日益增加。

　　美国房贷机构房利美11月8日发表财报说，今年第三季度亏损51亿美元，比上一季度增加75.9%，为消除财务赤字，将向美国财政部再申请78亿美元救助资金。同时，同为“美国政府支持企业”的另一房贷巨头房地美日前也向政府求援。在11月3日公布的财报中，房地美表示，2011年第三季度，该公司净亏损44亿美元，亏损额大于第二季度的21亿美元。为此，房地美再次向财政部请援60亿美元。

　　根据房利美在财报中指出，此次出现巨额亏损的主要原因有两个，一是次贷危机遗留的信贷损失，二是购房者利用当前较低利率重组住房抵押贷款导致的利息损失。针对此情况，有人认为，美国房地产市场可能将继续下跌。

　　数据显示，目前美国的住宅房地产价格下跌了35%，在住宅市场方面，仍旧处于比较低迷的状况。但这对出租公寓的收入是很有帮助的，因为房地产危机导致失去家园的一些人重新寻找住所，首选肯定是出租公寓。

　　此外，美国房产投资专家JamesSUN表示：美国房地产市场在最近50年房产增值历史中，整体随着美国国力而上升，只有四次大的价格波动调整周期，现在市场正处于第四次调整周期的底部。基于美国的永久房产产权制度，现在是抄底美国房产最佳时机之一。同时，美亚置业集团董事长梁健立认为，虽然目前美国50个州平均房价在下跌，面对此次房地产巨头仍旧亏损一时，可能会有一定州遭到打击，但是仅限于小城市当中。对于纽约城、旧金山和洛杉矶这些大城市来说并无影响，同时这些城市去年楼市已开始复苏房价上升3%-5%左右。目前美国大城市不会因为“两房”影响重新下跌。但美国中部和南部都在下调当中。

　　对于美国房地产市场投资机会，美亚置业集团董事长梁健立认为：“美国目前拥有50个州，每个州的情况都不同，平均每年人口增长1%左右，面对此轮次贷危机，一些小城市中的人会涌入大城市中寻找工作机会，这也使得美国大城市内的租赁市场得以复苏。”

　　香港新加坡办公楼租金继续下行

　　东地产 车润宇 报道

　　仲量联行预计，四季度全球各地房地产市场表现开始分化。其中全球主要的金融中心，特别是伦敦、纽约、香港和新加坡的办公楼租赁活动已经开始减弱，并且将在2012年继续走低。

　　对明年市场最为悲观属香港、新加坡两地办公楼租赁市场，仲量联行预计2012年上述两地办公楼租金将在负值10%-20%之间振荡下行。据了解，三季度香港办公楼租金出现两年以来的首次下降。

　　此外，主要的国际金融和贸易中心，如伦敦、纽约办公楼租赁活动已经开始减弱。其中，三季度伦敦的租赁量同比减少40%。

　　究其原因，仲量联行在《全球市场观察》报告中分析认为，金融行业出现裁员，同时随着企业租户变得更为谨慎、推迟其房地产业务方面的决定直至全球经济形势更为明朗，办公楼租赁市场观望情绪开始蔓延。企业变得更加在意成本控制，已有早期迹象表明这已经开始削弱租金增长。

　　戴德梁行东南亚研究部主管蔡楚芬认为由于租户担忧不稳定的经济展望，新加坡办公楼出租活动平平。虽然一些租户暂缓扩展计划，一部分商业领域仍对办公楼空间有需求。由于业主积极保留租户所提供的优惠，多数租户偏向于续约，并在同一栋办公楼扩张。 随着欧元区债务危机导致金融危机蔓延的悲观性越来越高，办公楼租金下跌的可能性也有所增加。

　　律 师 在 线

　　“促销降价潮”下购房法律提示

　　由于政府调控房地产市场一直没有松懈，房产商为了回笼资金，有的房价出现了松动，有的采用各种方式来达到降价促销的目的，由于促销表现的方式各有不同，本律师特意对目前“促销降价潮”下购房做一些法律提示，以供读者参考。

　　从目前市场上的促销方式来看，主要表现在以赠送面积来降低实际售房单价，以赠送实物来实际降低售房单价，以保证降价退款来吸引购房者等。面对各种促销方式，购房时需留意相关的法律问题。

　　对于赠送面积来降低实际售房单价的情况，购房者需注意的是这些赠送的面积将来是否能记载到房地产产权证内。《中华人民共和国物权法》的规定：“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。”所以，如果不能记载到房地产产权证内的面积，从法律层面严格地说都不属于该权利人的。当然，从使用便利的角度来讲，这些赠送的面积购房者通常都是能使用的。

　　对于以赠送实物来实际降低售房单价的情况，购房者在购房签约时需注意签约的形式，如果商品房出售（或预售）合同与赠送实物的合同是分开签订的，则需了解赠与的法律含义。《中华人民共和国合同法》的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”同时该法也规定，经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。建议购房者在购房时，首先要注意签约形式；其次要留意赠送实物的产权；再次，如果赠送的实物不是在签约付款同时交付的，办理公证手续也是保护权利的方式；最后，赠送实物的具体内涵应当要界定的清晰明确，以免产生纠纷。

　　对于保证降价退款方式促销的，虽然楼书和促销广告上会有所表述，但是毕竟楼书和广告在法律层面上只是“要约邀请”，为了保护自己的权利，建议签约时将该内容在商品房出售（或预售）合同中明确约定，注意保证降价的幅度、保证的期限以及相关的权利行使期限等约定。

　　当然，除了上述所列的促销方式外，房产商也有其他的促销方式，面对各种促销方式，在签约时若能谨慎对待，并且注意合同中对于自己可以获得的相关权利的约定，购房者还是能够得到真正实惠的。

　　特约律师 陈太贵

　　上海市律和理律师事务所

　　房地产法律事务部主任律师

　　电话：58353898