不宜低估开发商的抗压能力

　　调控到现在，房地产企业的处境，我认为有这么几点：1、调控初见成效，上市公司业绩增势不错，但增速已明显放缓；2、增速拉开，不同企业之间业绩分化明显加剧；3、存货大增，资产周转率创新低；4、现金流大降，现金流量过半为负，资金压力越来越大；5、盈利能力优劣迥异，凸显战略及商业模式的重要性；6、转型创新的企业越来越多，管控能力提升，但触及股权变革的企业很少，而且战略雷同化严重。

　　笔者认为，尽管形势严峻，但外界也不宜低估开发商的抗压能力。事实证明，过去所有消逝的开发商几乎没有几个是因为调控而出局的，大都是因为战略失误、股东不和、管理失控等内因；过去所有预言如“将有一批开发商倒闭”等也都落空了。无论是什么心理作祟，悲观的预言者或许犯了一个常识性错误，就是过于渲染外因对开发商的冲击，而轻视了开发商的抗击打能力。

　　借为企业做产品线和管理咨询之机，笔者与太原、南通、福州的几个房企领导聊天。面对山雨欲来的二三线城市限购，他们都表示不担心。随后，我找到了答案：过去多年的积累和管理费用占销售额比例极低的客观事实，使大多数企业足以支撑几年“实施最严厉调控”的重压，甚至是一个项目适销对路就足以缓解整个企业的资金链。中型房企尚且无忧，上市房企就更无忧了。以上半年销售额10强企业的管理费用占比为例。上半年，管理费用占营业收入比值最高的是绿城，是6.1%，其次是万科4.4%。占比较低的是中海、保利和龙湖，分别是2.8%、2.1%、2.5%。

　　由此我想，为什么类似于“百日剧变”等的预言都没有成真，为什么皇上不急太监急？初步思考后的结论是：可能有些评论者过于渲染外在因素对开发商的冲击了，而轻视了开发商的抗击打能力，或者是绝处逢生的本能求生能力。

　　正如一位企业领导所说的，“有人喜欢把事无限放大……钱是我自己的，我比谁都在意，我不会傻到明知会摔死还跳楼！”听到这席话后，我明白了：且不说法人治理结构较完善的上市公司和制衡机制较好的国有控股企业，即便是民营独资企业，对外投资也是首先考虑自身实力和资金安全的，是不是有些人过于杞人忧天了呢？而且，我们更不能忽视开发商绝处逢生的求生本能：在企业几近绝境时，它可以高息举债，老板还可以抵押自己的资产。总之，对于绝大多数企业来说，渡过难关是没有问题的。再说，之所以某一时段内出现资不抵债的情况，甚至负债率超过100%，不是因为其投资失败，而是因为其获取了几乎没有贬值可能的土地。退一步说，如果不买地，或者是将地退掉或者转让，资金链不就马上安全了吗？请记住，开发商之所以在某一时段内出现短期偿债能力不足问题，只是因为四个字：扩张过快。

　　当然，随着住宅“双轨制”的推进，未来会有一部分企业出局。但可以肯定地说，这些企业不是因为破产，而是不想再玩了。它们可以把土地或企业卖掉，也会有其他企业受让。

　　笔者并非诱导房企不重视未来形势的严峻性，而是希望房企没必要过度放大调控这一外因之于企业的影响。内因才是影响企业发展的根本。自己做好了，管别人干嘛，否则光看形势了，光看别人了，说不定更容易摔倒！