房企刹车应对高存货

　　库存积压，存销比破纪录，开发商主动推迟开工进度以期“以时间换空间”。国家统计局最新数据显示，全国10月住宅新开工面积出现自去年11月以来的首次同比下降。业界分析，此举可致明年二季度以后存销比走入下行通道，未来市场走势将更趋复杂。

　　国家统计局11月9日发布数据显示，今年1~10月，全国房地产开发投资49923亿元，比前9个月降低0.9个百分点。其中10月住宅新开工面积同比下降1.3%。

　　存销比破纪录

　　受成交量低迷影响，典型城市新建商品住宅库存量则进一步增加，存销比再创新高。

　　上海易居房地产研究院报告显示，截至10月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2780万平方米，同比增长约38%；济南、南京、厦门、杭州4个东部二线城市新建商品住宅库存总量为1567万平方米，同比增长30.2%。10月，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅存销比分别为13.6、13.4、8.7和9.4；济南、杭州、南京、厦门新建商品住宅存销比分别为10.2、11.1、15.9和12。8个典型城市的新建商品住宅存销比为11.8，刷新了9月份住宅存销比最高点11.5。

　　“一般而言，新建商品住宅存销比持续超过12，表示新建商品住宅存销比过大，存货压力较大，价格下跌压力增大；存销比持续处于9至12之间，说明存货偏大，但尚不显著；存销比持续处于6至8之间，说明商品住宅存销相对平衡，市场形态较为健康；存销比持续在3至6之间，说明存货偏少，供应偏紧，价格面临上涨压力；而存销比持续小于3，说明存货太少，价格将上涨。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，从典型城市的情况来看，新建商品住宅存销比已连续8个月呈上升态势，预计今年底，开发商为了加快回收资金会加速推盘，同时，部分银行出于资金安全考虑提高了首套房贷利率，使得原本处于观望中的购房者更加谨慎。预计年底的住宅存销比还将小幅上升。

　　存销比持续攀升，主要原因是调控下销售下滑。这种情况正从一线城市向三四线城市蔓延。

　　10月，全国商品房销售面积及销售额均出现近半年来首次下降。其中，商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，同比下降9.4%，出现自今年4月以来首次单月同比下降。10月，全国商品房销售额4514亿元，同比下降11.4%；全国100个城市住宅平均价格8856元/平方米，环比下降0.23%。环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。

　　“商品房销售面积及销售额出现半年来的首降，显示房地产市场成交方面受调控政策影响显著。虽然开发商借传统‘金九银十’之际加大推盘量，但供应的飙升并未带动成交量的显著上扬，反而呈明显下降趋势。”上海易居房地产研究院研究员苏艳对此分析认为。

　　苏艳表示，10月房地产开发投资额大幅下降，主要是前三季度全国保障房新开工率高达98%，四季度新开工减少；另外，房价开始下跌后，企业对后市的预期趋于悲观，投资热情剧减。

　　统计数据亦表明，10月份全国房地产开发景气指数已连续5个月下滑。环比9月降低0.14个百分点，同比回落3.19个百分点。

　　有望进入去库存通道

　　存销比高位徘徊的状态何时有望改变？

　　“一方面，开发商为了应对信贷紧缩及限购带来的资金链断裂风险，减少拿地并加速推盘。另一方面，在经济增速仍在较高水平、通胀压力依然明显的大背景下，货币政策不具有放松条件，货币政策从紧取向、房地产调控不放松仍是近期房地产业不得不面临的问题。”接受记者采访的多位分析人士认为，随着10月以来住宅投资开发及新开工面积的下降，预计未来几个月住宅新开工量还会有所回落。而此一轮住宅新开工量的下降，意味着下一周期的住宅供应量将减少。

　　在杨红旭看来，随着房地产调控效果逐步显现，明年二季度商品房市场将走向明朗，楼市也有望打破长期胶着状态，成交量将有所复苏；另一方面，受今年商品住宅用地成交量下降影响，明后年住宅供应量也将随之下降。在这双重因素影响下，明年新建商品住宅库存量将触顶回落，存销比也将随之下降，市场进入去库存通道。