深圳中介收缩战线 关铺潮未来半年内还会持续

　　三大中介收缩战线，中小中介苦苦支撑

　　3000家，这是深圳中介今年以来关铺的数量，大约占到原有中介门店数量的1/3还有多，其背后的背景正是房地产市场调控后深圳房屋交易成交量的大幅下降，最近几个月深圳二手房成交量都在每月两千套左右徘徊，10月深圳二手房成交量2133套，而在去年深圳二手住宅月均成交约1万套，今年比去年二手房成交量减少约八成。

　　楼市“寒冬”中，深圳门店数量最多的中原、世华、中联三大中介都表示已收缩门店的数量，更多的中小中介则面临关铺和被并购、收购的命运。记者调查发现，现在能维系门店运营的大多是依靠深圳一手房代理、惠州东莞一手房代理以及香港置业等业务，而主要依靠二手房交易中介的中小中介则难以维系门店运营成本。记者获知目前只有美联物业依然在开铺，上周其在华侨城和前海片区新开的11家中介地铺中只有一半左右能维持盈利，另一半则是为了提前布点期望在楼市回暖后在市场有所斩获。

　　深圳美联物业营业部总经理江少杰认为，这一波萧条比2008年和2009年还要严峻，最坏的时候还没到，中介关铺潮在未来半年内还将持续。

　　二手房中介业务大幅萎缩

　　“我们这家门店开业一个多月，30多个置业顾问没有做成一单二手房交易”，在深圳前海前海路的一家中介地铺，置业顾问告诉记者，而目前维持和支持这家门店运营的就是其代理的惠州楼盘项目，“这一个月收到的惠州新房代理佣金大概有二三十万元，这几乎是我们的全部收入了”。

　　从今年年初开始深圳二手房交易逐步走低，到7月二手房评估价征税政策正式出台后更是使得二手房成交量陷入低谷。目前深圳近几个月二手房成交量都是在每个月2000套左右，相比于去年深圳市场每月1万套的二手房成交量下跌了80%。

　　成交量的下跌使得中介门店的二手房中介业务急剧萎缩。据深圳中原统计，年初深圳地产中介店铺多达8000家，目前，已减少到5000家左右，而即使按照5000家中介门店的数量来计算，一月成交2000套二手房意味着平均每家中介门店每月成交二手房仅0.4套，两个月成交不了一套。而记者从龙岗中心城、布吉等中介了解，不少中介门店近几个月在二手房中介业务方面几乎没有成交。

　　“我们现在做中介的都处于艰难境地，每天要打一两百个的电话，一个月一个店却只有一两单的业务”一名置业顾问告诉记者。

　　在以往的深圳地产中介市场，由于二手房成交是深圳楼市成交的主体，常常占到六七成以上，因此不少中介主要的业务都是二手房中介。再加上地产中介行业是典型的轻资产服务业，不少小型中介只要租个店面招些人手就可以开张，只要中介佣金抵过租金和人工就可以在市场中分得一杯羹。而目前，市场二手房交易萎靡，市场门店数量靠前的大中介尚可以通过深圳和惠州甚至香港的新房代理，以及工商铺中介业务维持运营，但是中小中介门店一旦失去了二手房交易量的支撑，就进入无米之炊的困境。

　　记者今年4月以后陆续采访发现，从业的中介人员逐渐从以往强调的二手房推介转向新房代理业务，原先做二手的置业顾问纷纷转做一手，给客户的推荐楼盘也从二手笋盘转向深圳和惠州的新房。不过即使如此不少中介的日子仍不好过。港资地产中介置业18曾在去年高调进入深圳市场，去年也曾大规模扩张门店数量，而今年9月一度传出置业18撤出深圳的消息，后该公司表示置业18只是关掉9间店铺，仅剩余5渐店铺仍在运营。

　　江少杰透露，从今年年初开始就不断有中小中介公司的人上门希望美联整体收购其位于深圳的多家店铺，但美联考虑企业文化等因素仅选择了承租部分店铺。

　　中介收缩战线，从关外撤回关内

　　显然，整个深圳房地产行业对于楼市回暖的预期都过于乐观了。对于开发商而言，原先预计深圳在“金九银十”的传统旺季将会迎来市场的回暖，不料深圳9月和10月的新房销售套数较往年都有大幅下降，“很多开发商对‘金九银十’抱有期望，没有出来大规模让利和促销，但过了这两个月，在未来两三个月肯定会有开发商带头优惠降价”，江少杰表示。

　　而对于房地产中介行业来言，“寒冬”将比预期的更长。上周针对中原地产裁员的传闻，中原地产华南总经理李耀智回应时表示，原先预计二手房市场会在10月份有所好转，但成交量回升的迹象并没有出现，中原无奈作出调整。据了解，此次中原将在近期关停约60个门店，并裁员1000人，这标志着深圳门店数量最多的中介也开始向低迷的行情低头。

　　记者从中原了解到，此次中原主要调整的是各片区内重叠的门店，一些成交情况比较好的片区不会关闭，李耀智更是表示，如果明年市场好转，关闭的门店会重新开业。据统计，中原地产此前在深圳拥有380家门店和7500名员工。调整之后，中原地产在深圳拥有320家门店，仍是深圳地产中介行业的老大。

　　而在行业“老大”之前，同样门店数量跻身三甲的中联和世华也都表示做出收缩决策。中联地产近一年内调整了30多家门店，相比高峰时门店总数减少10来家。而世华地产则关闭了约50家门店，其中30家属于重复设置，另外20家属于多年未进行装修，趁市场冷淡之际停业装修。

　　记者了解到，目前只有美联仍在逆市开铺。上周，美联物业大南山区雷圳分行举办了“连开11铺 完美11年”开业庆典，当天同时开铺的还有另外10间分行，业务范围均为住宅代理，主要分布于南山前海中心区及华侨城片区，它们是波托菲诺、美加广场、世界之窗、硅谷、中海玫瑰园、泛海拉菲、依云伴山、鼎太风华、港湾丽都一行以及港湾丽都二行。

　　支撑美联逆市开铺的动力来自于其在二手房市场低迷之下从香港和惠州的中介代理业务中获得盈利，这使得美联仍维持盈利状态，而据测算新开的这11家地铺中约有一半能维持盈利，另一半虽短期未盈利但美联则计划布点明年中市场回暖后的市场。

　　另一个值得注意的趋势是，中介店铺收缩之中有意从原关外向关内收缩。深圳市场上二手房成交主要是在原关内的罗湖、福田、南山三区，关外两区虽有但占比不高，目前由于深圳新房供应集中在关外，并且开发商降价促销行为增多使得多片区出现一手房反倒便宜过二手房的“一二手房价格倒挂现象”，这更使得关外二手房难以成交。

　　10月世华地产关闭的店铺中都分布在宝安、龙岗、布吉、龙华等新房集中供应区域，甚至有媒体报道称世华此举是撤出关外市场。而美联物业此次新开的11间店铺则清一色位于原关内的南山，“美联的布点规划，在半年以内不会考虑宝安中心区以外的关外地区，因为包括龙岗中心区、宝安西乡、龙华坂田这些地方未来的新房供应都很大”，江少杰表示。

　　房价将维持稳中有降态势

　　中介业内几乎形成共识，就是此轮楼市萧条的行情会比2008年楼市走跌时更为严峻。李耀智表示，开发商会继续加紧出货，新房降价范围继续扩大，并出现10%—15%的降幅，但二手房市场到年底仍不会有好转，这时房地产中介也只能面对现实采取保守政策。

　　江少杰认为，最坏的时候还未到来，那时应该是明年年初，春节期间是楼市成交的最淡季，而到了春节后，市场的成交量可能有所回升，但房价仍将维持稳中有降的态势。

　　成交萎靡导致业务量下降是一方面，另一方面中介行业也将面临自身的成本压力。记者了解到，在房价不断上涨的近年，中介店铺的租金也在高企，虽然房地产走下坡路，但店铺的租金却仍在涨，而且今年年初为了在淡市留住中介人员，包括中原、美联都提高了中介人员的底薪，比如美联从1100元提高到1500元，这些都使得中介行业的成本也在上升。

　　如今，如何过冬似乎成为各大中介最应该考虑的问题，在业务类型上越是依靠二手房交易的中介越被动，越是有多种业务并存的中介则受影响越小。中原地产选择依靠新盘代理、二三级市场联动、发展商业地产和拓展周边市场。而美联则选择从香港、惠州的楼盘代理中获取可观的佣金。

　　江少杰介绍，目前在二手房业务萎靡的背景下，美联中介业务中香港和惠州的楼盘代理占了很大比例，代理香港物业的占比超过25%，代理惠州物业的占比也差不多25%，其余是深圳的一二手房以及工商铺。记者了解到，目前内地投资客仍对香港物业投资保持兴趣，10月美联在香港成交一单8000万元的豪宅物业即是由内地人购买，这单业务佣金即可达200万元，此外美联透露，新近内地人在香港购入两三千万物业的交易也不少。11月随着香港几个大楼盘的陆续开盘，美联预计其业绩中香港物业的占比或将超过30%。

　　在布吉，中原一家地铺的置业顾问告诉记者，现在其所在地铺的收入主要来自代理的深圳新房，而前海一家美联物业的置业顾问则表示，该月成交的交易几乎都是深圳人在惠州购买的别墅和公寓等产品。

　　“中介关铺潮未来半年内还会持续”，江少杰表示，尤其是中小的地产中介，因为他们没办法开源。而深圳是否会出现2007年中天老板卷款潜逃的类似现象，江少杰表示，有了上述的案例后，深圳的购房者大多已学会通过银行监管的方式来完成过户交易，相关的法律监管也已到位，相信不会再出现这种案例。

　　中原地产贺晓丽则认为，目前中介行业的寒冬虽给企业带来巨大冲击，但有助于淘汰一些弱小中介，增强品牌中介的市场集中度，从而促进行业的有序、规范、健康发展。（曲广宁）