上海楼市降价显奇效 周成交环比上涨近5成

　　率先调整销售策略的成绩单，终于体现到了周成交数据上。

　　佑威及楼市专评网10月31日提供的数据显示，上周（10月24日-10月30日）上海市商品住宅成交面积13.87万平方米，环比（较前周）上涨46.78%；成交均价为19331元/平方米，环比下跌10.52%。这是时隔近24周后，上海商品住宅成交周均价再次跌破2万元/平方米，前一次单周成交均价低于2万元/平方米，在五一前夕。

　　龙湖夺冠

　　率先在沪掀起降价风的龙湖郦城，成为上周的成交量冠军。

　　中原地产监测显示，位于嘉定的龙湖郦城上周成交234套公寓房源，成交均价为1.42万元/平方米，与网上报价相比下滑了23.41%。截至上周末，该楼盘已推1703套房源中，整体套数去化率（预定和销售）达到92.13%。

　　而龙湖地产的另一热销盘——位于松江新城的龙湖好望山，上周成交124套公寓房源，成交均价为1.57万元/平方米。截至上周末，已推355套房源中，套数去化率达到46.76%。上述两盘分别占据了上周上海全市新建商品住宅成交榜第一、第二的位置，总交易量占全市交易量的三成。

　　龙湖地产上海分公司媒介经理李小超昨日称，截至目前，龙湖上述两个项目的认购额已达10个多亿，签约额达8个多亿，其中龙湖郦城的销售已基本结束。龙湖好望山预计将于11月底12月初再推一批大平层项目，具体定价、是否会再推优惠等事宜尚不确定。李小超说，即将新推的平层房源部分与之前优惠促销的平层房源类型一致。

　　开发商推盘节奏被打乱

　　昨日发布的报告称，龙湖、绿地、中海等开发商突然降价，打乱了部分开发商的营销节奏，加之接下来将进入楼市传统淡季，导致开发商不敢贸然推盘。

　　上市房企受冲击力度可能更大。

　　上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健分析，对于一些大型房企尤其是上市公司，对资金链和业绩的要求比较高，这也是近期大幅降价促销的都是品牌开发商的原因，据他所知，目前大部分开发商资金回笼只完成预定目标的50%。

　　关于2011年最后两个月的市场走势，杨健认为，可能会有一些开发商急需采取大幅降价促销的办法来回笼资金，但面不会太大，因为大多数开发商熬过这两个月问题还是不大的，关键的考验在春节以后，到时的金融政策、宏观调控政策所产生的影响可能更大。

　　佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚强调，从近期政策面看，楼市均价有进一步下行压力，这将预示着加入到降价行列的项目数量会越来越多，从而带动月均价和年均价继续下行，上海商品住宅年均价还有机会出现负增长。

　　部分楼盘跟进

　　黄志坚称，上周上海楼市呈现了价跌量增态势，与成交量靠前的项目降价和低开有关。从目前的市场表现看，比市场估价低15%左右的降价或低开，就能有比较好的成交量。

　　德佑地产研究主任陆骑麟也认为，上周沪上楼市成交量出现明显回升，主要依赖部分楼盘大幅降价促销。

　　银亿集团销售部总监王士章称，上周一手成交呈现出“量增价跌”，这与目前市场状况较为匹配。由于几个大幅降价楼盘的均价都在1.2万-1.7万元/平方米，成功将全市均价拉拽在2万元/平方米以下。至于其他几个降价楼盘没有出现在成交前十名中，或与成交周期滞后有关。

　　王士章还提到，受这几个降价楼盘带动，其他在售各盘即便没有跟风降价，也都打出了实打实的优惠促销，与“十一”房展会时“注水促销”大相径庭。

　　来自机构的数据显示，已有部分楼盘在跟进降价。

　　据监测，闵行一品漫城二期花园洋房推出特价房，每套优惠98万-105万元，对于最便宜的500万元总价来说，折算下来相当于7.9折。而位于普陀区陕西北路的乐活居也给出8.3折优惠，总价300万元左右的房子，优惠幅度也高达50万-60万元/套。

　　部分高端项目放缓推盘速度

　　不过，高端楼盘的降价力度依然有限。

　　杨健认为，近期中高端楼盘促销不多，成交量不大，真正的中高端项目并没有进入降价通道。

　　来自德佑地产的数据显示，上周上海单价5万元以上的高端豪宅成交套数为12套，较前周减少9套，高端住宅项目成交量骤减的一个主要原因：本身购买这些高端住宅的客户基本上以投资为主，但这段时间投资客风险意识增强，再加上部分高端住宅项目的均价不降反升，在一定程度上加重了许多投资客的观望心态。

　　开发商的推盘心态也趋于保守。

　　某大型房企高管称，因市场萧条，他们一个高端项目的上市时间一推再推，先是10月下旬，后是11月、12月，目前索性推迟到明年，“一方面市场不好，另一方面工期也跟不上，不如放弃赶工，努力提高产品质量和品质。”

　　21世纪不动产提供的数据显示，上周上海新增供应楼盘再次回归外围为主的趋势，外环外占总量的90.1%。预售价区间上，低于1.5万元/平方米、在1.5万-2.5万元/平方米的新增供应合计占比达60%；此外，上周的非首次开盘项目中，未有下调报价的现象。

　　而来自佑威的数据显示，上周上海新建商品住宅新增供应面积20.41万平方米，环比上涨25.45%，时隔4周后再超20万平方米。

　　“进入量逼价阶段”

　　供应放量，但整个10月上海楼市成交量的反弹力度依然有限。

　　据德佑地产市场中心数据，上周上海市商品住宅成交虽有所反弹，但是整个10月的成交量应该维持在45万平方米左右，或将成为2011年的低点。但如果接下来大量开发商跟进降价的话，年底的楼市仍值得期待。

　　黄志坚认为，楼市早已经进入到量逼价阶段，特别是外环外的公寓。市场上争议的拐点也已经形成，并在数据上明显地表现出来。虽然截至10月30日，今年上海商品住宅的均价，仍比去年全年均价有1.67%的涨幅，但今年以来涨幅不断收窄，表现出房价稳步下行的态势。

　　王士章认为，这种“量增价跌”的市场趋势还将继续延续一段时间，甚至可以延续到年前，尤其是一些业绩依赖型、现金流紧缺型开发商。而一些实力较强，整体业绩稳健的开发商则会采取延迟推盘的办法。

　　“个别房企的战略部署”

　　降价潮是否会铺开，目前仍是未知数。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，目前沪上楼盘的降价行为，仅仅是个别企业战略部署，具有很大局限性，非市场拐点来临。这是为了有效激活并且抢占市场，未雨绸缪，尽快地回款的战略布局的体现。虽然一手房市场的优惠此起彼伏，但是二手房主在价格跟进上继续迟滞，价格倒挂对降价仍是“有压力，无实效”，议价尺度距离客户预期仍有较大落差。二手门店成交难度没能降低，整体市场僵局仍未打开。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，目前沪上一、二手房市场局部已有的降价幅度不可谓不高，但参与降价的房源范围仍不够大，博弈气氛仍存在，加上首套房贷收紧等政策对购买力的实际影响，双方入市意愿都有一定影响。10月成交量因此连续第5个月下降。即使在上周，新建商品住宅的交易量回升也缘于个别降价楼盘的放量提振。

　　但黄河滔强调，个别楼盘的降价后迎来集中成交表明以价换量是目前最为有效的销售手段，但随之引起的退房也使得整体降价步伐放缓。目前，开发企业的融资渠道趋紧、成本趋高，年内最后两月预计降价冲量的项目会更多。