顾云昌：多重变量促房地产转型

编者按：自楼市调控以来，房地产转型一直是热门话题，“转型改变地产”还曾作为2010年第二届地产中国论坛的主题，接受各方专家学者的讨论。2011年，房地产行业的转型持续且纵深，它再次无可争议地入选“第三届地产中国论坛”年度话题之一。面对新形势下的“多重变量”，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌为您解读房地产的转型之路。

顾云昌：多重变量促房地产转型

我国的十二五期间应该是城市化快速发展的时代。在十二五期间有三个“二”值得我们关注，第一个“二”是“两化”，城市化与工业化，第二个“二”是两条结构调整和两市调控；第三个“二”是资源节约型和环境友好型。这三个“二”将关乎我们整个城市的发展。

在城市化过程中，一直在分享着城市化人口红利的房地产业也将面临转型和改革。

大家有目共睹，房地产的发展任务正在转变。从过去以单一经济发展为目标，到现在的多元发展为目标。主要目标有三个：社会目标、经济目标和环境目标。

社会目标是住有所居。总理在达沃斯讲到，未来要加强保障房建设，5年以后保障房居民超过城市总人口的20%。经济目标，我们要适当建设发展。为什么房地产健康发展始终作为房地产发展的重要内容，因为从历史上看房地产是容易出问题的。我们回顾30多年前拉美国家的房地产泡沫破灭金融危机，20多年前日本泡沫破灭金融危机，10几年前亚洲金融风暴，3年前的美国次贷危机都与房地产有关，房地产泡沫起来就会出现金融问题，金融问题又导致了房地产冷热变化过大，大起大落。环境目标显而易见，房地产是能耗很大的行业，我们中国是世界最大房地产王国，全世界每年新建的房子有一半在中国建设。

未来我们的房地产发展任务就是必须兼顾社会、经济、环境三个目标。

在此之外，国家调控的方式也在变。过去几年的调控主要是单项调控，从控制需求入手。而从去年开始的调控，特别是今年以来，在控制需求的同时也强调保障房的供应量。

在上述两个变量之外，我们还要看到三个方面的动向会否对房地产发挥作用：一是金融货币方面改革，一是税收政策的改革，一是土地供应制度的改革。这些改革不可能一下子推进，但我们要认真观测。

比如像金融问题，中国房地产的金融调控主要以堵为主，堵住钱不要流向楼市；真正积极的态度应该是以“疏”为主，比如限购就是“堵”，但货币多是客观存在的，不疏导，民间有许多企业没有投资渠道，一旦有好的机会他仍然会大量投入楼市，这样对我们楼市的健康发展始终有问题。如何把我们现在有钱人的钱运用到实体经济当中，甚至用到房地产开发当中，而不是一味的流入房地产交易市场去买房子。

关于税收方面，我们房地产有两个环节，一是开发环节，一个是流转环节。改革的方向主要在保有环节进一步开辟税收渠道。

土地方面，现在是政府一家垄断，将来改革的方向能不能多家竞争是要思考的问题。

在这样的大环境下，我们的企业怎么办？必然面临产品的转型和企业的转型。从产品型态看，过去大家集中力量搞住宅开发，以销售为主，现在正在向综合体、商业地产的方向增加；从盈利模式看，过去我们主要靠土地升值盈利，将来更多的是靠管理和创新赢得利润；从拿地的途径看，除了政府主导的招拍挂，还要通过多渠道获取土地资源；从融资渠道看，目前多数主要靠银行，未来应该开拓更多渠道；从企业型态看，未来得从投资开发一体化逐步向投资开发分离的组织形式迈进。另外，我们过去的建筑更多的是灰色建筑、毛坯房，未来更多的是向绿色建筑、成品房发展。我们相关产业要进行上下产业的结合、搞战略合作的方式去发展。

总之，未来房地产业还有很大的发展空间，但这期间国家的调整、调控不会间断，房地产业只有随着国家的调控、调整方向不断的转型、创新才有发展的机遇。

（顾云昌，中国房地产住宅研究会副会长，本文根据其在首届中国城市人居发展高峰会的发言整理）