限购令让楼市调控显现实效 快速上涨势头得遏制

编者按 自去年以来，国家频频出台房地产市场调控措施，力度不断加大。7月12日，国务院常务会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。住房和城乡建设部于8月中旬出台新增限购城市的“5项建议标准”，限购逐渐向二三线城市扩展。请看本期报道——

遏制房价快速上涨势头

看点一

台州、衢州带头限购

8月中旬，住建部对二三线城市限购提出的5项建议标准，显示中央调控楼市的决心。作为有效的调控手段，限购是大势所趋。

住建部“5项建议标准”出台不久的8月下旬，浙江省台州市成为二三线城市的第一个响应者。台州发布楼市限购令称，本市居民、外地居民能提供一年纳税或社保证明者，可购买1套新建商品房。已有两套住房的本市居民或已有1套及以上住房的非本地居民，暂停新购住房。台州市的限购令自9月1日起正式实施。

继台州之后，同处浙江省的衢州市9月9日对外公布楼市“限购令”。与此前台州版限购令相比，此次衢州限购令被许多人称为“宽松版”限购令，对本地人限购的条件更为宽松。

限购给两地的楼市带来了哪些影响？

据报道，9月份台州商品房开发用地成交4宗，而出让的商品房开发用地有8宗，也就是说，台州9月份的土地成交率只有一半，另一半流拍。

受衢州限购令宽松的影响，限购对衢州的房地产市场影响则似乎不如台州明显。

对比5项建议标准，业内人士列出了新一轮限购名单。根据限购标准，同时满足“2010年房价涨幅接近或超过5%以上”与“2011年以来房价涨幅接近或超过5%以上”两个条件，再结合7月份的数据，新增限购的城市为14个。具体来说，应当包括：秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、赣州、烟台、洛阳、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、桂林14个城市。

分析人士认为，除上述城市外，已限购的一线大城市周边城市，如廊坊、中山、珠海等，也很有可能被纳入限购范围，

按照建议标准和7月份数据推算出来的14个城市，以及分析人士提出的廊坊等已限购一线城市的周边城市，都仅仅是一种推测。专家指出，住房和城乡建设部向地方发出的只是“建议标准”，到底是否限购，还要地方政府根据当地情况最终决定。

虽然如此，5项建议标准一经发出，符合标准的城市将面临出台限购令的压力。

看点二

限购之外有限价

二三线城市应该如何调控

今年年初，地方政府与住房和城乡建设部签订了房地产市场调控“责任状”，各地提出了具体的房地产调控目标。

进入9月，除了浙江两市限购引人关注之外，没有新的城市出台限购措施，而以限价代替限购成为新的现象。出台限价措施的有广东省的韶关市和辽宁省的丹东市。

韶关限价的背景，是当地房价的过快上涨。韶关市房协公布的数据显示，今年上半年，韶关市区成交楼房均价为4864元/平方米，同比上涨15.9%。韶关市政府决定从9月18日起，韶关商品房实施限价销售。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，今年1至7月，丹东是全国房价涨幅最快的城市之一。辽宁省丹东市下发通知，根据通知精神，已批准预售的分期开发项目，在通知下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可，销售均价不得高于该项目原均价。

而实际上，早在住房和城乡建设部的“5项建议标准”出台之前，就已经有城市推出了限价措施。7月22日，河北省廊坊市房管局通知称，廊坊市今年新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。8月2日，山东省烟台市住建局出台《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，明确指出商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。

与限购令的“难产”相比，一些地方似乎对“限价”的积极性要大得多。“显然，大多数地方政府是不愿意限购的。”中国房地产业协会副会长朱中一分析了原因，“限购会在一定程度上抑制当地房地产市场的发展，尤其会降低地方政府土地财政收入和房地产相关的其他财税收入，经济增长速度也会受到一定影响。对一些二三线城市而言，地方经济对房地产的依赖仍然很强，限购的影响会更明显。”

以丹东为例，外地购房者占比仅为10%，主要来自省内和东北其他两省，炒房者并不多。一旦限购，“对当地的购房需求及房地产的伤害将非常大，所以选择了更为温和的限价”。

　限价是不是假调控？是在逃避限购吗？

一些城市提出当地投资投机需求不多，应该保护本地居民购买二套房、三套房的需求。对此，有人评价说：“这本身就是自相矛盾的。一个家庭要买三套房子，不是投资投机是什么？”还有城市提出当地市场供应充足，本地居民购房不受房价上涨的影响。“如果真的供大于求，为什么房价上涨会这么快？种种借口，显然是地方在考虑自身的利益。”

而朱中一认为，“限价”的最终目的也是为了使房地产价格保持在合理价位，如果能够有助于地方政府完成调控目标，“限价令”就是可行的。

看来，无论是限价还是限购，关键还是取决于执行者调控房地产市场的决心。如果毫无诚意，无论出台怎样的调控措施，都有可能执行走样，从而完不成调控目标。

看点三

严厉调控之下

房地产市场向何处去　　限购是本轮房地产调控开始以来最有效果的政策。这轮楼市调控的力度比想象的大，对市场的影响也会比预期大。

　　今年“十一”黄金周期间，楼市成交惨淡的报道屡见报端，“金九银十”风光不再。一部分开发商资金链已经趋紧，房价松动并不是不能期待的事情。

调控初见成效。不少人猜测，限购是临时措施、短期措施，很快就会结束。受宏观经济形势的影响，政策甚至有可能转向。

朱中一说，回顾这一轮房地产调控，尤其是近期把限购范围扩大到二三线城市，体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。即便房价进一步松动，调控也不会很快放松。当前，一方面要继续加大宏观调控政策实施力度，遏制投资投机的炒房需求；另一方面是防止未限购的部分二三线城市房价过快上涨。

一些人担心，限购这种行政手段，有可能对房地产市场带来负面影响。朱中一说，要降低限购可能带来的负面影响，关键是利用好限购政策执行期间房地产市场比较稳定的大好时机，抓紧进行制度改革，抓紧进行保障房建设。关键性的制度改革，主要包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。

面对房地产市场的复杂形势，房地产企业又将出现哪些新变化？

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，在当前政策的严厉调控下，房地产开发企业“大者越大、强者恒强”的趋势将更加明显，企业分化也会进一步加快。

“规模大、实力强的开发商，应对风险的能力强，有条件赢得更大的市场空间，而一些中小企业在更为残酷的竞争面前，很可能面临生死抉择。”秦虹说。

在各地住宅限购政策出台后，不少开发企业把目光转向了商业地产，一些开发商认为，商业地产没有受政策限制，未来前景看好，可以大举进入。但从近几年情况看，商业地产成交面积只有商品房整体成交量的十分之一左右。秦虹提醒，开发企业在住宅销售不景气时转向商业地产，一定要谨慎。因为商业地产开发销售周期更长，占用资金更多，市场起伏也比较频繁，市场风险更大，不是一般的开发企业可以轻易驾驭的。

秦虹表示，开发企业转向投资商业地产，一定要注重创新，不能只倾向于开发纯商业、办公写字楼之类的传统商业地产，建议更多在旅游地产、养老地产，以及与生产相关的服务业特别是新兴产业、新兴服务业结合紧密的商业地产项目方面下功夫。

总的来说，企业要在复杂的市场形势下得以生存，必须尽早转变发展方式，更加注重产品质量的提升，实施创新策略，为市场提供创新产品。同时，也应该更加强化品牌经营的理念，打响品牌，提升抵御市场风险的能力。