一半是海水一半火焰 京高端住宅等级化态势显现

统计数据显示，9月份北京高端住宅市场成交大幅下跌，在业界揣测高端住宅市场即将迎来寒冬的同时，以红玺台为首的热销项目却依旧稳坐泰山，销售顺风顺水。

北京的高端宅市场，逐渐已经分离成为两个阵营。

高端住宅两极分化

根据中国房产信息统计发布的《2011年9月份北京豪宅市场报告》显示，9月份北京4万元以上高端住宅均价升至50545元/平方米，较之上月上涨了847元/平方米，而成交套数却环比下滑28.6%，成交套数仅为239套。

有分析人士指出，如今的高端住宅市场正在形成两极分化——能够确保高品质、优质地段的项目依旧保持较为热销的态势，而地缘性较差、配套相对不完善的项目则在市场的考验中体会到了楼市寒冬对高端住宅市场的侵袭，竞争力较差的项目可能在年后面临更大困局。

记者从9月份的高端住宅成交榜单中看到，诸多有口皆碑的品质项目仍旧占据销售主导因素。

以红玺台为例，9月份成交均价为57136元/平方米，总成交金额近3亿元，位列9月份5万元以上高端住宅市场成交总金额首位。

而在五环区域一处年内开售的高端项目处记者却了解到，虽然该项目在价格制定上做出让步，并且打出贷款优惠的促销招牌，但购房者看似并不买账。根据该项目销售部主管透露，项目可能在近期再度作出调价举措，便于在年底冲击销量，确保年度销售业绩不至于太惨淡。

一边是业绩如火的城内项目，一边是惨淡维系的周边项目，同样定义为高端住宅项目，却已经形成了两种不同的市场礼遇。虽然有专家指出观望或将只是暂时情况，由于高端住宅买家支付力强，未来较为乐观，但通胀压力之下，销售得力才是王道，买家心里自然有杆秤。

红玺台负责人认为，“高端项目本身并不缺乏市场，但是现在的情况是，由于限购等举措的深入，买家的眼光在逐步升级，购买高端住宅并非小手笔，因此更多人会作出理性抉择，在项目的性价比、保值增值性上进行自我博弈，最终的销售分级也正是体现了这一点。”

热销之谜

时值楼市调控最紧密的年份，并非所有高端住宅项目都能够安枕无忧，而具有核心竞争力的优势热销项目却充满信心。

红玺台负责人表示，对于红玺台年内的销售表现，他是十分乐观的，一方面因为项目位于东北三环的内城核心区位，另一方面也对项目的品质有着充分的自信，相信购房者能够体会红玺台的细心与人性化设计，感受到项目赋予他们品质生活的方方面面。

仅从连续数月的高端住宅成交记录情况看，品质项目的市场对接保持了较高的稳定性，位列前排的项目并非发生太大改变，“老面孔”成为北京高端住宅市场最亮丽的风景，而朝阳区、海淀区等主流城区的四环内区域，已经成为买家眼中的“黄金海岸”。

“区域决定了一个高端住宅项目与生俱来的价值潜力。”一位研究人士认为，即便周边项目打出怎样的噱头，在北京这样的超大型城市，项目是否处于黄金区域决定了是否具备最原始的竞争力，“我们无法忽略，东部、北部四环内区域国际化雏形已经基本形成。”

红玺台项目负责人同时指出，高端住宅项目优良的结构布局、精湛的材质材料、宜居合理度、绿化生态覆盖率，以及项目特有文化特质的传递，都能够在购房者心中形成加分，从而最终促成购房者形成最终的购房决定，一定是购房者心中的那个“综合得分”。

以热销的红玺台为例，该项目位居东北三环核心地，在三大公园的环抱中，而其世界级的精装品牌、大气的个性宜居空间、处处人性化设计的烙印，以及彩釉立面、青花瓷门头、四进式王府园林，廊、水、墙等中式元素的运用，让项目成为京城高端住宅中独树一帜的中西合璧文化项目典范。

红玺台项目负责人指出，必须要注重目前高端住宅市场的主要购买人群，很多都是商界、学界的成功人士，不少都有国际留学背景，对生活品质和便捷性有着天生的敏感和要求，因此，核心区项目唯有持续做好品质升级，才能确保市场消化能够维系在健康快速的状态。