杭州主城区商品房存量房3.71万套 史上最高

　截至10月11日，根据杭州透明售房网的数据，杭州主城区商品房存量创了新高：37156套！这个数据已经比2008年年底的最高纪录32423套超出了4700余套。

按目前的态势，这个数据仍然还在上涨。正应了某句广告语：没有最高，只有更高。虽然存量与房价并不是直接的因果对应关系，但不可否认，随着存量的进一步加大，楼市形势也越来越严峻，房价有进一步下跌的可能性。

短短两个月

存量快速增加

根据杭州透明售房网的数据，记者将2008年以来杭州主城区商品房及住宅存量做了一番梳理后发现，今年与2008年下半年楼市大降价时有着相似之处。

2008年8月底至11月底三个月时间，主城区商品房存量增加了一万余套，月均增加三千余套。而正是在这时，万科率先举起了降价的大旗，杭州楼市价格第一次明显松动。

而今年从7月底至9月底两个月时间，存量增加了6500余套，月均也增加三千余套。而随着存量的大幅增加，降价的楼盘及降价的幅度也越来越大，从原来的九折到如今的七折八折，甚至有楼盘打出了六折的旗号，降价以求快速出货套现的目的越来越明确。

但是2008年的形势与今年有诸多不同。随着房价的逐步走高，国家于2010年4月开始推出国十条以来，关于楼市调控的政策一条接一条，直至今年出台的限购限贷政策，让开发商和购房者看到了国家调控楼市的决心，2009年初的救市计划，今年不可能重来，目前也看不到调控有松动的迹象。

与2008年相比，今年的限购限贷很大程度上限制了买方的购房资格，而银根收紧则令开发商的资金链更趋紧张，在看不到后市松动迹象后，开发商的唯一选择就是降价。

连涨17个月

住宅存量增幅更大

历史上存量最高位出现在2008年年底，而近几年来的存量最低位则出现在2010年4月份，正是国十条的出台使得存量在此成为分水岭。自此至今，杭州主城区无论商品房还是住宅存量都开始上升，这一升就是17个月。

将数据做个比较就能发现，住宅存量的增幅远大于商品房。以今年10月10日的数据与今年年初比较，商品房存量增加了11800余套，增幅47%；住宅存量增加了8874套，增幅65%。与去年同期比，商品房存量增加了89%，而住宅增加了一倍有余。

事实上，这也与今年以来每月的成交情况相吻合。因为限购原因，限制了相当一部分购房者的住宅购买资格，不少楼市资金流向商业地产。从最近几月的情况来看，像非住宅的保利湾天地、东方红街、城市之星持续排在成交的前十名。而住宅类的，只有那些区域内领跌或狠跌的楼盘才可能有较好的销量，除此之外，多个楼盘甚至出现开盘后零销售率的惨淡业绩。

不少楼盘“待字闺中”

存量有继续增加的可能

作为杭州城区之一，余杭区近几年因为交通的逐步拓展、快速公交及地铁概念，成为不少刚需置业者的选择。但余杭区目前的存量之大该引起足够的关注了。截止到10月11日，余杭区商品房存量已经达到21127套，达到史上最高，远超杭州其他城区商品房存量。而这个数据在一年前，只有不足万套。

事实上，不止是余杭区，整个杭州的商品房库存量在接下来的一个月仍然面临一个大的考验。俗话说“金九银十”，今年各开发商不约而同将推盘时间一推再推，接下来的几个月尤其是这个十月份，仍然会有相当多的楼盘首开。

9月杭州预期开盘楼盘有50多个，但实际开盘量约在30个，不少楼盘将开盘时间推迟至10月份甚至更晚。而据初步了解，10月份预计开盘的楼盘至少有30多个，其中不乏热点楼盘，像滨江金色黎明、新湖武林国际、远洋大河宸章等。如此多的楼盘抢有限购房资格的客户，可以想象，这样的形势下不可能是全赢的局面，而商品房存量将上一个新台阶。

存量高位徘徊

房价仍未到底

本报曾经有个数据分析：当杭州主城区商品房存量在15000~25000套左右时，市场成交量和成交价格都比较稳定；而当存量超过25000套的时候表示市场开始转冷，存量跌破10000套市场表现为供应紧张，价格飙升。

眼下看来，这个数据判断仍然有用。

去年10月房交会后，杭州主城区商品房存量接近25000套，到2011年1月正式迈入25000套大关，随后这个数据逐步向上攀升，直到今年8月超过2008年的纪录达到32000余套，目前已经超过37000套。

与此相对应，杭州楼市也逐步转冷。这一点从成交量上就可以看出。今年9月，杭州主城区商品房成交量为2221套，这个数据与今年各月相比算是不错的成绩了，可与前几年同期相比却显得相当寒酸。2009年9月杭州主城区商品房成交了5986套，2010年9月成交5960套，就连2007年9月，也成交3632套。这个数据只能和2008年有得一拼，因为2008年9月仅成交了1584套。

正是成交量的低迷，加上推盘量的增多，才导致今年商品房库存量超过2008年。而这成交套数中，不限购的商业地产占到了相当的比例，因此住宅的存量增幅才会超过商品房存量增幅。

可以预见的是，无论商品房还是住宅，存量都处于历史高位，而且这个历史高位仍然没有下降的趋势，因此，楼市的降价风还远没到尽头。(记者 赵红燕)