国庆楼市冷热不均 三重压力下 四季度房价或深度回落

导读：

三重压力下四季度房价或将迎深度回落

北京9月份楼市成交3年来最低迷 新房降价成主流

上海秋季房展会明日开幕 银十或难现

国庆广州楼市冷热不均 优惠幅度带动人气走向

三重压力下四季度房价或将迎深度回落

新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前

传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来"惊喜"。根据市场机构的统计，9月份以来，国内多个城市楼市成交量持续处于低位；与此同时，不久前多个上市房企公布的半年报显示，房企的存货量已经达到4年来最高水平；除此之外，随着流动性的不断收紧，房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价深度调整的迹象却并不明朗，未来楼市的走向引人关注。

成交量持续低位，消费者"只看不买"

自年初房地产调控进一步加力以来，重点城市的楼市成交量就开始走下坡路。在9月传统的楼市销售旺季开始前，地产销售已经在多个城市遇冷。即便进入了"金九银十"，销量下跌的趋势依旧没有改变。数据显示：在30个监测城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，7个城市环比跌幅超过20%。进入9月以来，在中国指数研究院重点监测的35个城市中，楼市成交量同比下降的城市数量由19个上升为22个，其中成交量同比跌幅超过30%的城市也由11个上升为13个。销量的下跌在重点城市的表现尤其明显。

业内人士分析认为，受限购、限贷等多重调控政策的影响，潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制，这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化，也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。

存货达历史新高，"以价换量"势在必行

成交量的回落，直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报，上市房企的存货量已经达到4年来的最高水平。

据统计，二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关，达1.07万亿元。其中，最引人关注的"招保万金"四大巨头，今年二季度的存货数据都出现了大幅增长，在一线城市，截至目前的去库存时间一般需要1年以上，甚至到2年左右。

国家统计局公布的数据显示，前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米，而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米，差额高达6.5亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。

链家地产首席分析师张月认为，预计年前，开发商除了加大在高端项目上的获利机会外，还会通过多种方式消化库存，否则，大量库存积压和年底新项目增多，有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。

房企资金链趋紧，回笼资金压力倍增

除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外，悬在开发企业头上的另一把利剑--资金链，同样面临着前所未有的考验。

数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%，达到669.61亿元和980.37亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。

负债累累的同时，银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说，资金问题愈加严重。

三重压力下，价格深调或将四季度出现

中国房地产学会副会长陈国强预计，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格"拐点"有望加速确立。

事实上，在房地产调控政策累积作用下，8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐，与7月份相比，价格止涨城市明显增多。不过，虽然房价已经出现了明显的下跌趋势，但与人们期待的"拐点"仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主，尚未进入普降阶段。

张月表示，目前开发商试探性降价的成分仍多，但市场已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。(.扬.子.晚.报)

　北京9月份楼市成交3年来最低迷 新房降价成主流

总成交量与前两年同期相比下滑超过50%；分析称限购政策影响较大

中原地产根据北京房地产交易管理网数据统计，9月全月，北京商品房住宅成交量为5236套，二手房住宅成交量为8750套，成交量依然维持8月的低迷状态，总套数环比微涨了2.4%，其中二手房上涨了7.3%，商品房住宅则下调了4.9%。

对比三年来的"金九"可以发现，今年的"金九"成交量属于最低迷状态，总成交量不足1.4万套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下调幅度达到了51.4%。

新房降价是主流

北京房地产交易管理网数据显示：9月份成交的商品房住宅均价21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延续了下调趋势。

从9月成交套数排行榜可以看出，目前成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。以排名第一的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份跌至18337元/平方米。除远洋一方外，位于排行榜前20位的项目当中，中建玲珑山、加州水郡、住总万科金域华府、华业东方玫瑰、天时名苑、金地仰山等均出现成交价格下降。

不过，在市场一片看跌的声音当中，9月入市楼盘仍有部分保持价格稳定甚至不断上涨，如东湖湾、金茂府、誉天下等项目分别有2000元-5000元/平方米的涨幅。亚豪机构副总经理任启鑫认为，这几个楼盘的共同特征是均为高端项目，售价多在30000元/平方米以上，它们的逆市上涨，又一次验证了高端楼盘高抗压性的特质。

二手房量微涨价微跌

9月全月二手房住宅成交量为8750套，环比上涨7.3%。从9月前28天的价格统计来看，二手住宅成交均价为23739元/平方米，环比降4%。

"链家地产"首席分析师张月认为，在成交量连续走低5月后，被寄予厚望的"金九"成交量未能有明显上涨，市场需求没有明显增加，预计短期之内这种成交状态不会有改变。预计10月份也将会延续这种成交状态，价格可能会继续小幅回落。

■ 探因

限购限贷抑制投资需求

"楼市在国八条调控之下，市场出现了微妙的变化。"中国房地产学会副会长陈国强分析，在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。

今年出台的楼市调控是成交量价发生变化的主要原因。一家大型开发商日前作出的调查报告显示，在国内最严限购令下，北京市想买、能买的购房者数量只有数十万。

亚豪机构市场总监郭毅表示，限购令一方面排除了投机需求；另外，随着有购房资格的购买力日渐消化，市场上的有效购买力将会越来越少。(.新.华.社)

■ 后市

10月降价范围可能扩大

10月因为有长假，预期看房人的时间更加宽裕，这使得纯新盘项目入市积极性大涨。预期将有31个项目入市，其中20个项目为纯新盘。预计其提供的住宅套数将接近万套。郊区项目数量明显占比过大。

北京中原地产市场研究总监张大伟认为，在今年的"金九银十"，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。目前，开发商能够利用的融资渠道几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。而二手房市场也就能出现明显的价格下调。降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。

■ 相关新闻

北京前三季土地出让金超800亿

(记者张旭)北京前三季度土地出让金再破800亿元，仅比去年的历史最高值下降7%。9月30日，北京土地市场各有一宗住宅用地和一宗工业用地出让，推动前三季度土地出让金总和达到803亿元。虽然比去年前三季度的867亿略有下降，但仍超过此前年份。

记者根据北京市土地整理储备中心数据统计，前三季度北京共成交居住用地41宗，土地面积合计约486.7万平方米，其中建设用地面积315.8万平方米。按照建设用地面积计算，前三季度北京商品住宅用地完成全年供地计划的26%。业内据此预计，年底三个月北京将加快普通商品住宅用地供应。

前三季出让的41宗宅地中，23宗地块配建了保障房。北京中原地产市场研究总监张大伟认为，北京近年来明确加大保障房供应，也使商品房地块配建保障房成为趋势。这也影响到宅地出让价格。综合考虑地块位置等因素，包括配建面积在内，前三季度住宅平均楼面价5078元/平方米，同比下降3489元/平方米。宅地出让金总额325亿元，同比减少46%。(.新.京.报 .刘.狄)

　上海秋季房展会明日开幕 银十或难现

随着楼市调整政策的深入，上海房价会下跌吗？下一步楼市将何去何从？10月3日起至10月6日，一向被誉为楼市"晴雨表"的"假日楼市--2011上海房地产秋季展示会"将在上海展览中心举行，共吸引了250家左右参展商，参展楼盘覆盖了上海十几个区和江苏、浙江等地区。

"特价房"可能只是9折

9月一过，"金九银十"已经成了一个巨大的疑问。对于指望借助天时大捞一把的开发商而言，"跌"字却成了9月楼市的主旋律。纵观楼市运行轨迹，通常是"金九不再，银十难现"。专家指出，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，楼市下跌的节奏势必会加速，价格拐点也将进一步确立。

在房价走势未明、买卖双方纷纷观望的背景下，无论是对于开发商还是购房者，此次房展会无疑更具有风向标意义，双方都希望通过此次房展会，一探今后市场走向。

据主办方介绍，此次"假日楼市"秋季房展会的参展面积3.5万平方米，共有250家左右知名品牌房地产开发企业和代理企业开发商前来参展。其中，万科房地产、金地集团、长甲地产、世茂、保利、万达等都将展示其最新开发或代理的房地产项目。同时，此次展会中还推出了大量的商业综合项目，并特设了同策专馆、嘉兴市专区、海南旅游产品等。

据搜房网数据监控中心统计，截止到目前，全市共有17个项目明确表示将会针对"十一黄金周"推出特别优惠。由于每年的"十一"都会是一个楼市成交的集中期，所以许多项目比较重视此阶段的销售工作，经常会特别推出一些限时的优惠。在已知的17个项目中，共有12个项目已经确定了其优惠的内容，优惠幅度最大可达30万元。

在明确优惠的17个项目中，有5个项目"十一黄金周"期间将有开盘或者认筹等推盘动作。在明确优惠内容的12个项目中，有5个项目推出了多重优惠，占比达41%。明确打出优惠旗号的楼盘，多以"特价房"、"特惠房"等宣传口号吸引购房者，公开的折扣最低在9折左右。

不会出现大面积降价

据新华社报道，来自中国指数研究院的数据显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在其监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。其中，广州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%，上海、天津商品住宅成交量环比下跌近10%。

在成交量下降的同时，成交价格也出现回落迹象。据中国指数研究院监测，9月份上海、广州、深圳等地商品住宅成交均价环比均呈现下降态势，其中上海环比下跌0.37%。

中国房地产学会副会长陈国强表示，从目前走势来看，多地楼市成交量的同比下跌已成定局，而成交价格也开始显露出下探趋势。

业内人士认为，进入9、10月份，开发商的推盘意愿明显提高，但市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者。预计10月份的供应将继续增加，实际开盘数量较多，但是这种大面积大幅度的降价不会出现，成交量也不会明显回升。因此，楼市还将持续低迷，"银十"也将无望。（.东.方.早.报 .栾.晓.娜 .沈.靓）　　

国庆广州楼市冷热不均 优惠幅度带动人气走向

市区楼盘旺的很旺冷的很冷；专家称市区楼盘优惠折扣本月会进一步加大

有人一口气买了8套房

国庆黄金周进入第三天，楼市中这场不见硝烟的售楼大战仍在火热进行。新快报记者通过调查采访发现，在历来以平稳著称的市区楼市，国庆期间也涌现了不少亮点楼盘，现场人气爆棚。不过也有少数楼盘，在人气方面与国庆前夕无明显差异。房地产专家韩世同表示，在目前的市场大环境下，无论是市区还是郊区，要想有较大的成交量，实质性的优惠折扣必不可少。他还预测，随着时间的不断推进，市区盘的优惠折扣会在10月份进一步放大。

市区楼盘人气冷热不均

一直以来，市区都是整个楼市的风向标。特别是国庆期间市区的产品供应量大增，其市场表现也备受关注。记者在踩盘过程中发现，跟郊区楼盘普遍大热不同，市区的楼盘渐渐呈现冷热不均的现象。

在国庆的首日，海珠区不限购的合生广场推出300多套房。由于当天开售价格为2.5万元/平方米，比之前的报价低了约1000元/平方米，受到了投资者热捧。有人甚至一口气买了8套，才大半天时间就成交200多套，人气相当火爆。同一天，在一直受市场青睐的金沙洲，中粮万科金域蓝湾的销售中心内也是人头攒动，看样板房的人络绎不绝。而附近的保利西海岸的人气也相当不错。

在多年没有新盘的越秀淘金，迎来一次小春天。淘金·峯璟在国庆当天开放样板房，当天就吸引了周边大量街坊客。在第二天，现场的人气依然十分不俗。记者看到，前来看楼的不少都是拖家带口，不乏老人、小孩的身影。不过，市区楼盘并非一旺到底，也有不少楼盘人气一般，只有稀稀疏疏几台客，跟国庆节之前没什么两样。

业内人士认为，市区楼市这种"冷热不均"的现象并非不合理。分析起来原因主要有三点：

1 市区本身楼价偏高，导致置业门槛较高。

2 国庆期间大部分市区楼盘给出的优惠幅度远不如郊区，活动相对贫乏，被"抢"去了不少人气。

3 住宅型买家的购买能力下降，买得起、愿意买、允许卖的"三具备"人群越来越少。

实质性优惠才能救市区

根据新浪乐居对阳光家缘的监控显示，9月份广州一手住宅网签5893套，销售面积666284平方米，成交均价11836元/平方米。其中中心五区的总成交量为991套，占广州整个楼市成交总量的16.8%。相比整个楼市，中心五区的成交量占比一直不大。

实际上，在限购限贷等房地产调控政策的影响下，今年以来的楼市一直是"纠结"的状态，楼价在降与不降之间徘徊，大量的购房需求也在"纠结"中观望。因此，在国庆黄金周来临之时，开发商们不约而同地决定"舍利保量"，相继推出大幅的优惠折扣。但在市区，这部分"舍利"显然要小得多。据观察，天河区的楼盘在国庆节期间推出的优惠，普遍在9.5折以上，还不乏9.8、9.9折的优惠，与国庆之前几乎无异。在海珠区，也只有"合生帝景国际"优惠幅度比较大，可以有9.2折。这些市区的优惠折扣，跟郊区盘最低的"8折"、"一口价"相比，可谓小巫见大巫。因此，市区盘优惠折扣"不实在"，也是影响人气及最终成交的一个重要因素。

韩世同表示，对于市区楼市，开发商只有拿出实质性的优惠折扣，才能撼动市场需求。"实际上，人们对市区的优惠折扣要敏感得多，如果一旦市区盘有个实在的价格，潜在需求也会蜂拥而至。"不过他也指出，由于限购和总价门槛的影响，能在市区置业的需求会越来越少。市区楼盘在优惠折扣成风的情形下，也不会坚持"硬挺"策略，随着10月的到来，市区盘的优惠折扣将会进一步放大。

黄金周之星

帅哥阿波：市区一手房不降价不考虑

在东方新世界营销中心，记者偶遇前来看楼的帅哥阿波和他的朋友。东方新世界三期熹园正在销售，产品也较为丰富，有户型为80～89平方米的两房，也有户型93～121平方米的三房，均价30000元/平方米，现在是天河公园板块的"大红盘"。阿波表示，很满意楼盘周边的配套，特别是还有适合刚需一族的两房和小三房。不过，令阿波十分不解的是，销售人员对楼盘的价格阐述十分模糊。据销售人员称，项目最低的价格可以卖2.6万元/平方米，高的单价可以卖4万元/平方米。同一朝向房子，不同的楼层之间，最大差价达到60万元。尽管销售人员不清不楚地解释了两三遍，阿波他和朋友也始终没明白过来。不过，阿波对这个差价并不十分关心。因为通过综合考虑，他在这里置业的机会极小。"单价2万元左右还可以考虑，但这里房价太高了，根本不是我的菜。"

通过交谈，记者得知阿波是银行职员，以前没有买房需求，他对楼市一直是漠不关心。现在要买房了，才开始四处看楼，想快速了解市场。对楼市摸不着头脑的他有点饥不择食，市区、郊区的楼一把抓，天河、海珠、白云、番禺都留下了他的身影。"我国庆已经连续三天在看楼了。"他表示，一路看下来，感觉离市区置业的计划越来越遥远。"除非市区一手楼盘有实质性的降价，才能考虑。"最后他表示打算看看市区的二手楼。

购房小知识

选择合适自己的贷款方式

目前，通过贷款买房的贷款方式主要有公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种方式。

●公积金贷款。一般来说，住房公积金贷款是首选，它具有首付低(首套在90平方米以下的可以两成首付)、利率低的优势。目前住房公积金贷款年利率5年以下的为4.45%，5年以上的为4.9%。随着广州市公积金中心流程的不断优化，贷款时间缩短到2-3个月。不过，公积金贷款不足的是对贷款金额有限制，个人贷款最高额为50万元，两个人共同贷款最高为80万元。

●商业贷款。相比之下，住房商业贷款利率较高，现在5年以下的平均为6.704%，5年以上的为7.05%，但因为还款快、程序简单，受到开发商的欢迎。广州市场上甚至有开发商拒绝买家进行公积金贷款买房。值得一提的是，由于银行财政紧缩，每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮。市民在申请商业房贷时，对贷款银行也要"货比三家"。

●组合贷款。它一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。（.新.快.报 .杨.金.霞）