海南楼市迅速冷却转而步入严冬 击鼓传花开始

刘芸的身份最近变化有些大，一个月前她还是海南兰海集团的高管，如今，她变成一家房地产代理公司的高管。“集团进行了重组，原来的营销团队成立了代理公司。”刘芸说。事实上，并非仅仅集团重组这么简单，刘芸原来所在的公司是海南当地最大的房地产公司之一，但今天这家公司将旗下所有项目51%的股权出售给了吉林亚泰(600881)。“连海南、天津和山东的项目一起，51%的股权大概卖了十几个亿吧。”刘芸说。这意味着兰海集团不再有项目可做，“现在吉林亚泰全面接手了公司的项目，包括现有项目的重新定位和未来的销售。”

冷清的海南

对于大多数热衷于海南的房地产商而言，他们面临的大概是上世纪90年代以来最寒冷的冬天。

以三亚为例，房地产市场成交量逐月下跌：2月份成交量尚有2054套，8月份三亚全市成交量仅有298套。“固然有夏季是三亚房地产成交淡季的因素，但今年主要还是因为限购政策起到了作用。”刘芸说，此前海南的免税政策本应该促进成交，但事实上对三亚市场的促进不大。三亚大部分旅游项目的售楼部依然是门可罗雀。

刘芸更担心的是，此前形成的海南投资市场迅速冷却。并非仅仅是三亚，即便如琼海这样的非限购城市目前的销售情况也并不理想。

刘芸他们在琼海代理了一个面向万泉河的小规模楼盘，以小户型为主，总价大约在30万-70万，本以为岛外投资市场加上本地市场，项目销售应该不成问题，但项目自从去年下半年开盘销售以来就不理想。“岛外投资市场观望，岛内老百姓固执地觉得外地人把本地的房价炒得太高，也不愿意买。”在刘芸看来，虽然已是国际旅游岛，但三亚、琼海本地的购房者的心态与内地县城并无太多区别。

琼海市因为非限购的原因，其成交量已然不小，8月成交883套，占整个海南市场的31%，仅次于海口。但在刘芸看来，海口常住人口多，开发商在调整销售策略之后，以本地的刚性需求为主的客户支撑着海口市场，但此前海口疯炒的销售热潮依然不再，8月份海口销售均价仅为8498元/平方米，甚至低于琼海8731元/平方米的销售均价。

情况更为严重的是除海口、三亚及琼海之外海南其他县市的房地产销售。“琼海占到30%，海口接近40%，三亚11%，这意味着除去这三个地方，海南其他县的销售占比不到20%。”刘芸说。但是2010年之后，整个海南兴起的投资热潮，恰恰在类似于文昌、万宁、陵水及澄迈这样的县城。“那些地方的土地出让往往是数千亩的出让，投资规模非常大。”刘芸说。

战略性合作

在刘芸看来，海南市场的冷清意味着一轮新的洗牌，首当其冲的就是海南本土公司，她所在的公司或许就是此轮洗牌的牺牲品。“我们也算是海南本土的大公司了，但2009年到2010年，我们在海口和三亚市场上根本就拿不到地。”刘芸说。

按刘芸的表述，到2009至2010年，海口及三亚两地的土地基本出让完毕，即便是有地挂牌，价格亦超乎想象。同时，琼海、万宁、澄迈及陵水等地的土地价格亦快速上涨，地方政府只对那些规模大的岛外公司感兴趣，并且要求大规模开发。

此类招商模式导致兰海集团无法在海南获得土地，不得不出走岛外。他们先后在天津及山东拿下两块地。

这是直接导致刘芸所在公司面临资金困难的原因，2010年海南岛内房地产销售已然开始变冷，公司在拿下土地之后一时资金周转不灵，以至于其在三亚的项目不得不通过信托的方式进行融资。“三亚项目的信托基本等同于私募，我们是以500万一股的方式对外融资的。”刘芸说。但出乎意料的是，资本市场对海南本土开发商并不看好，融资额并没有达到项目需求，此时，山东及天津项目又要求开工。

兰海集团不得不干脆寻找买家，最终吉林亚泰接手。兰海以旗下所有项目打包的方式出售51%的股权。

项目出手之后，总公司已经没有项目可售，新的合作方要求重新定位和规划项目，并自己销售。这意味着总公司除去配合合作方完成项目之外，并没有实际意义的项目运作。“这个背景下，公司进行重组，销售团队此前销售公司的项目有一定的客户资源，业绩也不错，所以就把销售团队和营销团队整合成代理公司，一方面把总公司原来项目的尾货慢慢销售掉;另一方面，销售团队可以作为代理公司，代理其他公司的项目。”刘芸说。

刘芸现在所在的销售代理公司已经脱离了总公司。“我们是以老板娘的名义注册这个销售代理公司的。”刘芸说。

但刘芸并不认同自己的公司已经死亡。“我们和合作方是战略性的合作关系，我们还有49%的股权。”刘芸说。

击鼓传花

无论是战略性合作，抑或是通过出让项目股权选择暂时离场，资金的压力以及对市场的判断仍然是当前房地产市场不变的话题。

对于未曾经历海南上世纪90年代地产泡沫的刘芸而言，她最近一直在琢磨他们离开公司的时候老板说的一句话：击鼓传花的游戏开始了!“一方面是资金困难，另一方面老板可能是想在泡沫没有破裂之前，手中握有资金。”刘芸说。事实上，刘芸的老板并未做亏本生意。“都是好项目，十几个亿说起来有些贱卖的意思，但也挣了几个亿吧。”刘芸说，“老板有自己的想法。”

但是刘芸认为老板要坚持把所有项目都做下去的话，总投资额需要上百亿。项目固然有天然的区位优势，属于优质项目，但在房地产整体环境并不好的今天，老板和刘芸们一样迷惘。经历过上世纪90年代泡沫的海南本土房地产商们最熟悉的游戏便是击鼓传花。“在那个游戏当中，最稳妥的方式是，在泡沫破裂之前，尽早将手中的项目转出去。”刘芸说，“我们在海南、天津和山东的项目，成型都需要一年的时间。”

在刘芸看来，公司固然因为扩张出现了资金困难，但亦未到难以为继的地步，老板此番脱手，实际担心的是未来市场可能出现的变化。“老板认为，在没有亏本的情况下，持有项目41%的股权，未来如果形成销售，可以通过手中股权套利，如果项目实在不行的话，那么现在挣回来的也没有亏。”刘芸说。

接手的公司将直接面对未来的市场的挑战。

或如刘芸老板所言：击鼓传花的游戏开始了!

(作者：邬琼)