单位建保障房监管难盈利难 “拼单位”或引发不公

本报昨日《风神公社“变形记”》的报道引发各界关注，由此引发的单位自建保障房何去何从的探讨牵动人心。

作为全省推进保障性住房制度创新的试点城市，广州正在起草创新试点方案。

在这个国家中心城市，保障房建设的探索早已在路上。昨日，记者走访广州房改后首例单位自建的保障房——广钢金鹤苑和广州市首个企业试验经济租赁房项目——万汇楼，试图从中探寻广州单位自建保障房的现实路径。

记者调查发现，一些打着广钢金鹤苑名号的房源在网上放租、挂售，而万汇楼尽管出租率超过九成，但是仍然面临盈利模式的困惑。

如今，当广州单位自建保障房大幕拉开，关于如何监管、如何保证公平的困惑也浮出水面。

样本：金鹤苑 属性：单位自建经适房

监管之惑：有部分房源在网上放租

从花地大道南拐进兴渔路，车行500米左右，就到了金鹤苑。这里是广州房改后第一个由企业自建的经适房项目。

当广州“放风”拟鼓励单位自建公租房，重启单位自建保障房大幕时，这个曾经的样本却似乎被遗忘了，单位自建公租房会否重回“福利分房”的疑虑并未波及此处。

看上去，这里与广州其他楼盘并无区别，假山、球场、儿童滑梯等一应俱全，在架空设计的一楼，有老人悠闲地打着麻将、下着棋。唯一不同的是，这个被农田和空地包围的小区周边找不到一家二手房中介。

2007年初，金鹤苑曾深陷舆论风暴眼。2050元/平方米的均价，与当时广州十区新建商品房8134元/平方米的价格同时出现在市场上，每平方米单价相差6000多元。巨大的购房利差，其后迅速成为一大导火索，将广钢等7家试水开建保障房的单位置于舆论的风口浪尖，并引发社会对单位自建房政策的普遍质疑。

4年过去了，记者走访这里时却发现，最初的某些质疑似乎正在成为现实。

当记者以租客身份暗访时，一位正在散步的阿婆指向某栋房的二楼单位说：“我认识那户业主，房子已经租出去了，两房月租是1600元。”她说，这里有些房子还空置着，业主“在别的地方有房，不住这里”，房子出租“主要靠熟人介绍”。

在网上，金鹤苑有部分房源放租，98平方米的两房单位月租开价2400元。在某网站的二手房频道，甚至有金鹤苑的二手房出售，并打出“稀缺房源”等字眼吸引买家。当记者致电该中介时，中介称，这套90平方米的三房单位已经以75万元的总价售出，成交价达8333元/平方米。该中介表示，该房交易与其他商品房一样。

按照广州对经适房上市的规定，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。

职工陈先生却不想卖这里的房。他说，在厂里每个月拿着2000多元的工资，如果不是单位建的这批经适房，现在都不知道怎么解决住房问题。“像我们这样的普通职工，就算把房子卖掉能赚点差价，但是上哪里再去买房？”

当广州单位自建房大幕初启时，这样一个疑问被再次提起：在现有征信体系不健全的情况下，用人单位被委以建公租房的重任，对于大批以单位自建公租房名义建起来的房子，企业的监管能做到什么程度？首个企业自建经适房项目的遭遇，给人们敲响了警钟。

广钢相关负责人昨日表示，从拿到房产证计算，目前金鹤苑的房子未满5年，确实不能在二手市场交易，也办不了房产证，“目前不清楚按照什么方式交易”，一旦发现违规情况会严肃处理。

广州市住房保障办相关负责人告诉记者，《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》在2007年底颁布实施，此前建设分配的经适房并不适用该办法，仍然按照此前的规定管理，而此前的规定并不完善。“未来的单位自建保障房肯定不会出现这样的状况。”

广州市社会科学院高级研究员彭澎指出，单位自建的公租房需要多重监管，不能对企业的监管抱过高期望，政府主管部门也要参与其中。

样本：万汇楼 属性：首个企业试验公租房项目

盈利之惑：超九成已出租 回本需57.6年

在金沙洲广佛交界处的四季花城旁边，矗立着一座外圆内方宛如客家围屋的建筑。这个看起来标新立异的客家围屋式“土楼”，是全国首个企业试验经济租赁房项目——万汇楼。

早在2006年11月万汇楼动工时，这个项目就被定义为城市中低收入人群居住模式探索的样本。

在东风路工作的薛亮（化名）在这里租下了一套两房一厅的小公寓，在此之前，他住在三元里的城中村里。他说，像他这样刚刚大学毕业的人，面对的是一月两三千元的收入与近百万元房价之间的巨大落差，确实需要一定的缓冲期，他周围很多同学甚至还在城中村“蚁居”。

每天一早，薛亮和他的邻居脚步匆匆地离开这里，坐上公交车去到这座城市的各个角落。之后的一整个白天，这里如同寂静的空城，直到夜幕降临，年轻人们才又倦鸟归巢般陆续回到这里。

万汇楼经营中心经理雷发平告诉记者，只要无房无车、年收入不足3万元的城市中低收入者都可申请入住万汇楼，没有限制租户的户籍。这正是广州住房保障体系中尚未触及的空白地带，万汇楼正在探寻如何解决在广州工作的青年“蚁族”的住房问题。

雷发平说，万汇楼的租金最初以附近城中村租金水平为参考。不过到现在，城中村的租金已涨了不少，但万汇楼的租金3年没变过。“附近小区两房一厅单位月租涨到了2000元以上，万汇楼平均每套房月租却只有460元。”

如何把有限的房源分配给真正需要的人？雷发平告诉记者，这里每套房平均面积只有35平方米，小区也不设停车位，只是满足基本的居住需要。同时，多与租户沟通，入住前和租户面谈半小时几乎成了惯例，通过面谈可以仔细了解租户本身的工作现状。

在万汇楼，“暂栖万汇楼，且待冲天时”的标语显得尤为醒目。“这里的房源都是循环式的，住户不可能在这里住一辈子，只是作为过渡。”雷发平说。

这也是不少住户的想法，在万汇楼的留言板上有住户写下“早日买房”的话语激励邻居们。

雷发平他们做得更多的事情，是为这个公租房项目“去标签化”：率先提倡垃圾分类，不定期组织看电影、举办美食节等社区活动。

尽管出租率超过九成，每月都有10余户租户排队轮候，但是万汇楼仍然面临着盈利模式的困惑。

万科在其宣传材料上，明确列出了万汇楼项目的地价、建筑工程费、配套设施等各种投入，总共有4624万元。这就意味着，即使不算地价1166万元，余下的3458万元，按目前年租金收入再减去每个月管理运营费5万元左右，剩下经营结余60万元计算，在利息和物价上涨水平持衡的情况下，需要57.6年才能收回成本。

雷发平表示，万汇楼当初作为万科的一个实验性项目，一开始就没打算赚钱。即使现在3年实验期满后，也不会通过增加租金来加速成本回收。

他认为，要让更多企业建公租房，可能还需要出台相关的鼓励政策，在地块出让、税收等方面给予更多的优惠。

■新闻纵深

公平之惑：“拼单位”或引发不公 专家建议要设底线

当万汇楼尚纠结于盈利模式时，广州企事业单位自建保障房正在悄然松绑。今年，广州将有8家企事业单位利用自有土地兴建13395套保障房，其中可出售的经济适用房3160套。

在一些业内人士看来，鼓励单位自建公租房，可以将土地资源利用起来，增加公租房数量，减少保障房供地压力。对这些单位的职工优先配租，使单位拿地建房更有积极性，也利于“就近上班”，减少交通压力。

有敏锐的观察者却发现，当“拼爹”现象被不断质疑时，由单位自建保障房可能将开启一轮“拼单位”的建房竞赛。

由于历史原因，目前广州拥有自有土地的大多是国有企业和事业单位，中小企业鲜有自有土地，基本没有能力为职工提供这样的待遇。

有专家提醒说，推广单位自建公租房时，要考虑到有可能因各单位财力不同引起新的社会不公。有土地的大企事业单位往往是一些福利较好的单位，再享有自建房的优待难免引发新的社会不公。

“让企业自建公租房为主，除了形成单位之间不公平之外，还会加大管理难度。”广州大学房地产研究所所长陈琳说，保障房应由政府主导建设，如果企业有热情且有实力去建公租房，可以作为一种补充。

她表示，可以通过企业对公租房建设的热情程度过滤过剩需求，真正解决需要保障房的单位职工的住房问题。

事实上，在有的城市，“单位自建的公租房”甚至异化成为单位吸引高层次人才、增强企业自身竞争力的重要“砝码”。

暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚指出，单位自建公租房应该有一条底线，广州要出台相关细则，各自建房单位不能踩线。

在他看来，企事业单位自建保障房的底线应该是“租”，而不是“卖”，要提高公租房的流动性，建议以3年为年限对住户资格重新评审，而住户在签协议时，最多只能签3年，再依据重审结果继续签约或另寻住处。

胡刚说，广州市拥有大量的省部级企事业单位，拥有自建房资格的单位很多，应该专门成立相关部门监管单位自建房。

他表示，单位建设保障房要根据各个企业的实际情况。拥有土地的国有企事业单位，由于土地成本低，不会存在资金断层的问题，只需要在建成之后收取租金便可收回成本。而开发商建公租房会因为购买土地而增加成本，建房成本高，资金回笼慢，成本回收周期长。这种情况政府可以鼓励成立基金会对此进行投资，在银行贷款方面也应给予相应的优惠，例如减免利息等。

胡刚说，民营企业如果无力建公租房，政府应解决这部分企业职工的住房问题。就企业内部来说，也应提高这些夹心层的工资，以此弥补福利不足的问题。“政府应该提供更多保障性住房，让社会其他人员能够共享。”